千条楼讯不及一笔建议。——我是三叔，你相见恨晚的买房军师，一如既往带你赚钱！
提问：三叔，您好！首房首贷，考虑总价300-350万的一房；腾讯员工，工作地科兴；日常通勤地铁，偶尔打车。买来以自住为主，兼顾保值和流通性。看过南山前海片区：桃园时代骄子，大新东方公馆，星海名城宝中的花样年花郡，坪洲白金假日公寓，海雅缤纷城旁边的香槟广场。想问下这几个片区如何选择？或有更好的推荐？谢谢！
回答：一房如果希望在流通中有竞争力，最好具备以下某一方面的特点：
1、 地段优势，最好是在地铁商业集中区域。2、学位优势，低总价好学位房会持续跑赢大市。
看起来你似乎还没有成家，不过即便如此，你的第一套房不应该选择一房，原因比较简单：
1、 一房的居住弹性几乎没有，基本没法适应需求的变动，比如成家、小孩、父母等。
2、 换房成本很高，体现在：购房资格，宝贵的sfsd用掉之后，为了满足zc限制，你不得不做很多调整，比如LH再买等等。但一旦某些系统相互打通，很多操作不再有用。你就受到限购限贷限离多种zc打压，还有家人不同意只写配偶名字等诸多压力问题，如果还有先卖再买的衔接问题，那是很折腾人的。
你做出这样的选择可能是因为预算问题，但其实首房首贷因为杠杆最大，所以增加预算的效果是最明显的，建议再仔细考虑一下。选区域现在可以考虑13号沿线，虽然你可能之后不在科兴工作，但毕竟科兴一直在。总价300-350万的楼盘见内部分享。
提问：最近宝中新安地铁站附近带宝实学位的几个小区都很热，凯旋城都没有低于8w了，其他小区不论是新房还是二手都突破了10w了，这个区域还有潜力吗？相比之下宝安，宝体站附近单价会更低一点，主要是因为带宝实学位的原因吗？
回答：宝体站附近的单价低是有各种各样的原因的：
1、君逸世家有一栋多梯多户住宅小商贩混居楼，拉低了均价，且君逸世家小区环境不行，大堂颇小气。整体氛围不够宜人，即便有宝安中心区中轴线无敌景观，还有路冲之意，起不来
2、幸福海岸户型繁多，在市面上挂盘的一般都是非抢手货，看上去价格低，实际好货早就成交了。
3、金成时代. 04年的楼盘，开盘4000块。保养维护都比较差，综合条件不行所以便宜。
4、西城雅致，单体楼，胜在物业、赠送还可以，入门选择
5、第五大道已经比较贵了
6、新岸线户型也很多，好货去化也快。
宝安实验有增益作用当然是毫无疑问的，而在宝安实验的学区内宝安大道以南的地方都是次新盘，不论是新房还是二手房，这个区域目前是宝中最新的片区，还有几块增量土地会入市，同事也是前海到宝安第一站，只能说多个因素相互叠加的增益效果。若论楼盘本身户型、花园、保养等方面甚至不如以上这些楼盘的。只是综合其他因素来说，凯旋城是值得投资的。
提问：三叔你好，想让你帮忙分析下我现有200w，在北京工作八年了，有一个孩子了，现有北京房票，但因有贷款记录只能算二套，所以只能买350w内的一居，加不了杠杆了，我想问下今年我是买北京小点房子合适，还是在深圳买个大点的合适。我现在也31+了，还适合上杠杆吗。先谢谢您的建议
回答：31岁，对深圳人来说是上杠杆的最佳年龄。你工作在北京，又有孩子，这种情况我一般会劝买居住地。但是，北京的二套和金融政策实在太变态了，导致你只能买到350万的房子，这个价位，既不适合自住，又不适合投资。深圳就不同了，只要你月供能力足够，可以做到首付三成，总价能买到700万。700万选好筹码，会比北京的350万增值大太多。所以，我的建议，如果不是非自住不可，不如趁年轻搏一把，把这200W先放在深圳，三到五年后再置换回北京。
提问：你好，自住改善型需求三房，兼顾学位，预算1500W左右，百花片区不考虑，居住体验太差，剔除学位，该片区楼盘不值这个价。考虑的一是香蜜湖安托山片区，二是科技园片区，三是后海片区，四是宝中片区。可以给点建议，请分析一下
回答：后台还有一个问瀚盛花园和黄埔雅苑的，我一并在这里回答了。
1、安托山：福田的房子涨的不好，不是因为像罗湖一样没落，不是因为区位不行，而是因为产品不好，房龄老，面积大总价高。能够让天下父母委曲求全选择老房子的，是有可能让孩子赢在起跑线的学位，所以百花飙涨，所以黄埔雅苑不能买，瀚盛花园可以买。
天健天骄的热销，我们可以看到，福田是不缺高端购买力的，缺的是好房子，而安托山片区，可以承载这些购买力，区位中心，房龄新，红岭深高学位加成，看好这个片区。
2、科技园片区：南外大冲可以不用追，大冲考生就一百来个，蹦几个高分拉高下四大八大率，名校成色还稍显不足。南外科华还没有出成绩，但是房价涨了不少，冒险者可以继续保守者可以变道，南外高新可以买。
3、后海片区的选筹逻辑同理，南二外本部作为南山学位一哥可以放心持有。
4、宝中我觉得它是豪改的定位，成不了豪宅区，房龄大都在06年，它的出身很平民化，居住群体和几个传统豪宅区不能比，建筑品质也都不是按豪宅标准去打造的，而深圳湾最垫底的太古城南，除了楼道空间逼仄点，大堂，花园还是很有质感的。当然宝中也有一些新盘，但是零散，不够形成“圈“，因此宝中不能买太贵的房子。
提问：深圳房价10年翻一倍，保守来算，深圳湾现在是15万，2030年时30万？2040年60万，？2050万120万，您怎样看这个问题？
回答：在买房这个问题上，我是务实派的。我买房一般不会考虑10年以后的事情。一般看3到5年。
神人级别的，早就去彼岸不跟我们凡夫俗子玩了，他买房直接是买定离手留给下一代。因为啥呢，底仓够厚。或者简单一点说，有钱不怕。那么普通人呢，底子还不够厚，就得持续的买进卖出，习惯损失，置换标的，优化选择，辗转腾挪。一步一步踏踏实实建立自己安身立命的基础。所以，我的看法是老老实实看目前，看5年，踏踏实实买，深圳5年内持续看好，以后的事以后再说。
提问：龙岗是不是需要长周期才能成熟？像坂田的大族云峰，适合投资吗？
回答：龙岗中心估计很难翻身咯，坂田需要有点耐心，大族云峰不好不坏，如果你是考虑通勤选坂田，那可以买，如果不是，那就还有很多更好的选择
提问：你好，很多人都提醒过投资房产时尽量不要为了名校呀学位呀去支付溢价，有说教育政策招生规则会变，有的说买学区赚钱简单粗暴应响投资眼光，还有的说你的投资收益率并没有增加，增加的只是成本。但这些年下来，我怎么觉得这些说法对其他城市可能对，但套在深圳上好像就不准了，很多东西都不准了！讲讲你对深圳学位学区房的投资看法呗？
回答：这是需求的问题。深圳白领精英群体对学位敏感，然而教育资源在深圳相对稀缺，犹如优质房产，在未来几年内依然会保持旺盛的需求。15年以后深圳每年出生的婴儿大约在20到24万，学区需求不会倒，但是从投资角度来讲，建议选总价低单价适中中上排名即可，非顶级学位。
提问：三叔，你好！我们目前有深圳两套房，现自住东海花园二期164平客厅出大阳台4房一套，孩子已上高中，已不用学位；另一套梅林东翰岭院77平大两房出租。 目前，我的疑虑是：1.东海房龄老旧，会不会将来成为老破大？是否继续持有待香蜜湖金融街落地？2.翰岭的涨幅近年也无可圈可点之处，梅彩建设目前暂时无新利好落地。如果追逐热点片区，我还担心二手置换成本太高，新房买不上踏空。请三叔指点，谢谢！
回答：你好。东海二期相比一期要好，曾经的东海是深圳神盘，1999年开盘价就杠到了一万多，是早年ceo盘的代表。东海花园外观设计时尚大气，当年是深南大道车公庙一景，景观无遮挡，很是气派。但是时间能摧毁一切，20年弹指一挥间，东海老了，景观也被一排排新起的高楼全部遮挡，更要命的是，东海是港式设计的风格，户型大多不方正有尖角，客厅阳台也出的很怪异，近十年来，深圳的港式楼盘全线跑输大盘。虽然东海还有名校和早年的声名加持，但已颓势尽显，最近也有学位问题，持有和投资的价值一般，置换是非常明显的选择。翰岭院在福田算中等，没有名校溢价，片区内被皇岗路和彩田路切割，山地地形且腹地很小，只有几个十多年楼龄的住家盘，跑平福田大盘。置换成本跟机会成本比还算小。当下先卖在买，踏空可能性极大，卖出收到钱最快也要一个半月，如果卖出的是龙岗、龙华、罗湖，大可先卖，但本身东海的片区是一个好片区，卖出一个好片区再买另一个好片区，中间时间损失很大。最好加按，再一边买一边卖。总价1500万以上的楼盘推荐详见内部分享。
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