盈科经典案例|逾期交房争议中开发商瑕疵交付的责任承担——殷某等诉某开发商商品房预售合同纠纷案

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案情简介

2016年,殷某等与某开发商签订了《Q市商品房预售合同》(以下简称《预售合同》),殷某等购买了被告开发的位于Q市H区某商品房项目三期房产,合同签署后,殷某等支付了房屋价款。《预售合同》约定,某开发商应当于2016年8月31日前交付房屋,且房屋的交付需经竣工验收通过。

2016年8月31日,某开发商未能在约定期限向殷某等交付房屋,后某开发商向殷某等部分业主交付房屋钥匙,并要求签署了有关装修承诺函,但房屋未通燃气及暖气等,不具备实质交付和入住条件。截至2018年6月,开发商仍未能通过竣工验收,小区园区及地下车库等仍在施工状态。为督促某开发商尽快竣工验收交付房屋,承担逾期交房违约责任,殷某等24位业主委托律师向H区人民法院提起民事诉讼。

殷某等诉请如下:要求判令被告某开发商向殷某等支付暂计算至2018年5月31日的逾期交房违约金,并要求以已付房屋价款为基数,按照中国人民银行同期贷款利率支付至实际交房之日;案件诉讼费用由被告承担。

律师策略

接受涉案小区24户业主委托后,由侯立伟律师、郑晓律师、赵虹律师组成律师团队,因各业主签署的合同存在差异,代理律师仔细审阅后就每位业主签署的合同所涉购房时间、交房日期、支付对价约定、交房条件约定等差异进行了列表梳理,就是否接受了开发商的瑕疵交付领取房屋钥匙及时间、是否进行了装修等与业主进行了沟通。

一审开庭审理中,某开发商举证大部分业主签署了装修承诺书,领取了涉案房屋的钥匙,并提交《项目规划验收核实情况表》,证明业主的擅自装修,更改外墙面的行为影响了竣工验收,应当承担相应的责任。另,某开发商反复强调,涉案《预售合同》中补充条款明确约定了因政府行为等导致的逾期交房,开发商不承担违约责任,提出涉案项目系政府市政配套不到位导致未实现供暖等,未能通过竣工验收,根据上述条款约定应免责。我方认为,某开发商出示的《项目规划验收核实情况表》除了记载楼体外立面局部与规划批准图纸不一致外,还记载室外环境工程(出入口、道路、绿地)建设现状局部与规划批准不一致的情形以及其他与规划设计不一致的情形。因此,某开发商不能证明供暖配套工程没有按时完成系涉案房产项目未能通过竣工验收的唯一原因。某开发商截至最后一次开庭仍未能提交单体验收备案表,且涉案房屋未通气通暖,不符合实质入住条件,其向业主交付房屋钥匙不是法定和约定的交房条件成就。

二审中,中级人民法院进行了细致全面的开庭审理。某开发商庭审中提交2019年4月26日《建设工程竣工验收备案表》复印件(一审判决后取得)。我方当庭询问某开发商在其完成涉案工程项目竣工验收备案前,对其所称的部分业主擅自装修改变的外墙立面结构是否进行了整改,借力打力。

代理律师的部分庭审质证意见、辩论意见、代理和答辩意见被一审、二审法院采纳并在判决主文中予以引述。

法律文书

代理词(一审,节选)

24位原告均履行了《商品房预售合同》(以下简称《预售合同》)中约定的交房时应履行的义务

本案24位原告,均已付清房屋的全部房款,《预售合同》第十条约定需付清房屋专项维修基金的,业已付清房屋专项维修金。在庭审过程中,原告提交购房款收据(发票)、个人贷款支付凭证、房屋专项维修基金交费凭证等证据,证明原告已履行完交房时应履行的义务。

涉案房屋因被告原因均逾期交付,被告应按《预售合同》承担违约责任,支付违约金

(一)逾期交付的根本原因系被告资金紧张造成工期拖延,无法完成竣工验收

首先,涉案项目有三期,被告开发建设至原告所在的第三期时资金紧张,导致工期缓慢。部分业主多次向有关部门进行反馈,城建局形成了《关于某项目协调会有关情况的报告》,确认系被告资金拨付影响了工程进度,书面答复将督促工程的推进。

其次,被告至今未能提交涉案项目主体工程单体验收的证明,可以证实被告掩盖涉案房屋因工期拖延无法竣工造成逾期验收并直接导致交房不能的事实。

(二)涉案房屋至今未符合交付条件、未达到居住条件,违约金应计算至实际交付符合约定的房屋之日

《预售合同》第十条约定,商品房通过竣工验收备案为交房条件,但涉案商品房至今仍未通过竣工验收备案。在已经逾期交房一年以上的情况下,原告遭受着严重的精神和财产损失,多次地向有关部门反映情况后,被告终于通知原告领取钥匙,但前提条件是需要在被告单方制作的一宗文件中签字。原告多次致电被告方工作人员,均得到回复称签字只是程序问题,不影响装修,也不影响验收,在被告方工作人员的承诺下,部分原告无奈签字并领取了钥匙。但领取钥匙后原告发现,房屋存在无法正常进行供水、电梯无法正常使用、燃气无法开通使用、单元对讲系统未安装等问题,等待原告的又是与被告漫长的交涉,经过反复反映情况及沟通,供水、电梯等问题才陆续回复正常,至2018年8月底,才陆续开始开通燃气。

涉案房屋的供暖设施设备至今无法达到供暖要求,业主无法交纳暖气费进行正常供暖。部分业主将供暖问题反映至有关部门,被告在有关部门的要求下正在进行整改、重建,涉案房屋楼栋能否于本供暖季正常开始供暖,仍属未知。之外,截至目前,涉案项目的楼道工程、地下室等主体部分仍在继续施工。

《预售合同》附件三第七条基础设施标准中约定“1、燃气系统:天然气管道入户;3、供暖系统:地暖;5、智能化:可视对讲”,但被告交付的房屋并不符合约定,也不能达到居住条件。因上述问题给正常居住造成的困难,绝大部分业主至今没有搬进房屋入住。因供暖问题仍未解决,已搬进入住的业主,也无法继续入住。

因此,虽然大部分原告已经领取房屋钥匙,但是房屋既没有达到法律规定的交付条件,也无法达到居住使用条件,故原告要求逾期交房违约金计算至被告交付符合约定的房屋之日,应予以支持。

民事上诉答辩状(节选)

被答辩人所述的案外人因素影响涉案房屋按期交付,不能减损被答辩人在本案中违约责任的承担

涉案商品房预售合同系答辩人与被答辩人签署,根据合同的相对性,被答辩人应就其合同项下产生的逾期交房违约事项承担完全的、独立的责任。

对于供暖、电力和燃气等重要的市政配套工程,被答辩人作为开发商应有效把握工程的进度,及时支付工程款项和有关资金。被答辩人如何与案外人签订和履行有关施工合同,与本案无关,如被答辩人认为案外人履行所涉工程施工合同等存在违约行为造成工程逾期,应另行协商或诉讼。

答辩人对涉案房屋逾期交付不存在过错,不应承担被答辩人所称的“过错责任”和“过程责任”

涉案房屋逾期交付且工程进展缓慢的根本原因系被答辩人资金紧张造成工期拖延,涉案小区业主向政府相关部门反映系寻求推动问题解决的合法途径,城建局形成了《关于某小区项目协调会有关情况的报告》,确认系被答辩人资金拨付影响了工程进度,书面答复将督促工程的推进。被答辩人一审所提交的证据,不能证明系答辩人或本次所涉逾期交房案件其他有关业主的装修行为导致项目规划验收未通过,反而恰恰证明了涉案项目存在的诸多问题和部分工程未完工的情况,一审法院未采纳被答辩人上述意见,认定事实清楚。

案件结果

一审H区人民法院作出如下分析判定:殷某等接收房屋钥匙的行为不能免除某开发商的责任。涉案商品房必须通过竣工验收备案后才能交付使用,但被告至今仍未通过竣工验收合格备案。虽殷某等于2018年3月18日领取了房屋钥匙,但被告明知涉案房屋其时并不具备交房条件,该交付不符合法律规定的交付条件,并不构成法律意义上的房屋交付,因此,不能免除某开发商应承担的逾期交房的违约责任。被告辩称未能按期交房的原因系政府未能及时提供供暖配套,属于政府原因造成,由此依据合同补充条款第六条第3项约定不承担违约责任。本院认为,其抗辩理由不能成立。首先,某开发商虽缴纳了市政配套资金,但这是某开发商开发房地产必须履行的手续。涉案楼座供暖工程何时施工、完工、竣工验收,被告未能提供证据证明。其次,被告至开庭时,仍未能提供涉案楼座经单体竣工验收合格的证据。同时,某开发商亦未能提供其他充分有效的证据,证明系政府原因造成逾期交房。一审判定某开发商于判决生效之日起10日内支付殷某等逾期交房违约金132489.40元,案件受理费2950元,由被告负担。

一审判决生效后,某开发商向Q市中级人民法院提出上诉。二审经审理查明,根据上诉人二审提交的《建设工程竣工验收备案表》,被上诉人当庭询问上诉人在其完成涉案工程项目竣工验收备案前,对其所称的部分业主擅自装修改变的外墙立面结构是否进行了整改问题,上诉人称庭后落实,但其未向本院提供对该问题的落实情况。本院认为,上诉人没有举证证明此竣工验收之前,对其所称的被上诉人装修擅自改变房屋外墙立面结构问题进行了整改。上诉人提交的该证据,反而说明上诉人所称的被上诉人装修擅自改变房屋外墙立面结构问题,不是导致项目规划验收未通过的原因。因此,上诉人称其逾期交房,被上诉人自身也存在过错,应承担相应的过错责任,本院不予采纳。总之,上诉人逾期交房,应独立承担全部的违约责任,其请求只承担不超过50%的违约责任,本院不予支持。二审驳回上诉,维持原判。

典型意义

逾期交房争议是商品房预售合同纠纷常见典型争议,且该类案件较易产生群体性诉讼。本案中,代理律师紧扣《预售合同》约定的交付条件及法定的交付条件,即涉案房屋应经过竣工验收备案,围绕涉案房屋施工现状等进行补充举证,进一步向法庭阐明个案的特殊情况,瑕疵交付不能免除某开发商之后的违约责任,并应排除格式条款的适用。人民法院最终支持了我方的主要诉讼请求,并对律师代理工作态度和专业能力予以肯定,该案展现了三位代理律师在处理群体性诉讼案件中高效协作,互相支持,稳定客户情绪并最终获得客户认可的专业能力和灵活的沟通技巧,具有一定的典型意义。

回顾思考

关于法定交房条件的认定

根据《建筑法》第六十一条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条,以及《建设工程质量管理条例》等相关规定,建设工程在竣工验收后,应当办理竣工验收备案手续,验收合格后,方可交付使用。因此,预售商品房通过勘查、设计、施工、监理及建设单位竣工验收即五方验收合格后,才能认定为符合法律规定的基础交付条件。

开发商交付房屋钥匙后的逾期交房责任承担问题

实践中,部分开发商或尝试进行止损减轻责任,或迫于业主信访等压力,在房屋未达到约定的交付条件状态下向业主交付房屋钥匙。而司法审判中,考虑到开发商资金运作的难度,减轻后期继续开发或破产重整的压力,兼顾双方长远利益,实现定纷止争,诸多地区人民法院常倾向于以钥匙交付作为结点计算违约金数额,因此时房屋主体已基本建成,大致可以实现装修和居住。

结合目前的司法公开案例,地方的司法实践情况等,笔者认为,第一,开发商未通过单体验收即主体工程的五方验收前,向购房者交付房屋,且购房者签署有关交房文件及免除开发商责任承诺的或双方原预售合同也有约定的,原则上应以法定的交付条件作为裁判的主导精神,但如在履约过程中购房者确有过错,则根据过错程度分担一定的责任。第二,综合竣工验收备案涉及多项单项验收,且确易于受到政府配套、有关项目历史遗留问题、行政政策等影响,故开发商如与买受人仅约定交付条件为经竣工验收合格,则开发商经单体验收合格后向业主交付房屋且业主接收的,一般应认定符合交房条件,而不再解释为综合验收。

关于商品房买卖合同交房违约责任格式条款认定及效力问题

目前,商品房预售网签合同一般采用各市建委提供的示范文本,部分开发商对其中主要条款进行修改或通过签署补充协议的形式对其作出更有利的约定,而普通购房者通常难以协商做出修改。发生争议后,在认定合同有关约定是否属于格式条款以及是否有效的问题时,笔者认为,应主要审查合同文本的来源以及是否排除买受人主要权利两个方面内容。

对于由建委和工商行政管理局监制的合同示范文本中的条款,且条款未经开发商作出实质性变更,未排除买受人在接收房屋后要求出卖人承担房屋瑕疵担保责任的权利的,可认定条款有效。如约定的违约金标准显示公平,则当事人可以依据我国《合同法》第一百一十四条之规定以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定向法院提出对违约金调整,不影响其合法权益的主张。

而开发商通过合同附件或单独签署补充协议约定的以第三方过错等免除其违约责任的条款,根据合同的相对性原理,考量签署合同时买卖双方的交易地位,视具体案件的情况应予以排除适用。

承办律师

侯立伟律师,毕业于山东大学法学专业,青岛市婚姻家庭与财富传承委员会副主任,国家二级婚姻家庭咨询师,北京市盈科(青岛)律师事务所合伙人,专注于私人法律顾问、婚姻继承、房地产、债权争议解决。近年来为房地产开发企业、高净值客户,上市公司、多家保险、银行等金融机构提供了优质的律师服务。

郑晓律师,毕业于四川师范大学法学专业,北京市盈科(青岛)律师事务所律师,专注于民商事争议解决、公司法律事务与争议解决,擅长企业风险防范与治理、企业日常运营及纠纷解决、房地产及买卖合同纠纷争议解决。近年来办理过诸多民商事诉讼案件,工作认真负责,为委托人提供了高效、高质量的法律服务。

赵虹律师,山东财经大学法学、经济学双学士,北京市盈科(青岛)律师事务所出庭律师,专注于房地产与建设工程领域争议解决。近年来为房地产开发企业、新三板企业、国有企业、外企等提供了优质的法律服务。尤其在办理房屋买卖合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、租赁合同纠纷案件中积累了大量实践经验,帮助客户挽回或减轻了损失、实现了诉讼目的,受到了委托人的信任和好评。

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