作者：任可
受新冠疫情影响，全球宏观经济面临挑战，房地产企业如何度过这场“寒冬”，备受市场瞩目，而敏锐的房企已悄然开启新一轮战略转型。
3月31日，中国恒大（HK.3333）举行的2019年度业绩发布会上，集团董事局主席许家印正式宣布：“恒大从2020年开始转变发展方式，全面实施‘高增长、控规模、降负债’的发展战略，要用最大的决心、最大的力度，一定要把负债降下来。”
启动新战略 “增减法”降负债
“高增长”就是要实现销售高速增长。2019年财报显示，恒大全年实现合约销售额6011亿元，同比增长9%。按照许家印的计划，2020年要实现销售8000亿元的目标，到2022年则要实现销售1万亿元。据恒大管理层介绍，目前恒大拥有2.93亿平方米土地储备，2020年总可售面积达1.32亿平方米，可售货值达1.27万亿元，按照64%的去化率保守估算，可实现销售8110亿元，完成8000亿元销售并无压力。
“控规模”就是要严控土地储备规模，实现土储负增长，未来三年每年要降低3000万平方米左右，到2022年降低到2亿平方米左右。2019年年报显示，恒大拥有土地储备2.93亿平方米，因此，适度减少拿地，充分利用现有土地储备，既能确保公司的持续发展，还能大幅减少支出，为新战略的实施提供有力保障。
而“降负债”则是要把有息负债每年平均下降1500亿元，到2022年要把总负债降到4000亿元以下。财报显示，恒大2019年资产负债率为77.9%，同比增加4.2个百分点；净负债率159.3%，同比增加7.4个百分点，负债偏高的问题让管理层开始提前行动。
许家印在2019年度业绩发布会现场算了一笔“账”：“2018年、2019年，恒大销售回款每年维持在4500亿元左右，如果今年实现销售8000亿元，回款按7000亿元计算，就会增加2500亿元的销售回款。同时，恒大今年减少土地储备3000万平方米，就等于减少600亿元的支出。这样一增一减，就一定能实现今年有息负债下降1500亿元的目标。”
事实上，放眼房地产行业，降负债并不是单个企业的战略选择，而是整个行业的集体诉求。2019年，国内商品房销售额15.97万亿元，增速比上年回落5.7个百分点。分析认为，“房住不炒”这一政策基调不会发生根本性改变，未来较长一段时间内全国商品房市场容量将维持现有水平。在此背景下，房企通过高杠杆实现扩张的道路已很难走通，唯有高质量增长，才是决胜之关键。
作为国内土地储备最高的房企，恒大此番提出的新战略，以大力加强销售及减少拿地开支为主要策略，实现负债大幅下降，充分体现了恒大及许家印前瞻性的经营智慧和战略眼光。
“网上销售”实现一季度业绩“开门红”
今年年初，恒大“网上卖房”一度占据热搜榜，而其实施的“网上销售”的颠覆性营销革命，也确实带来了实实在在的销售业绩。
恒大新战略的核心在于降负债，尽管负债指标一般要到中期或末期财报时才会公布，但降负债的前提条件已经在今年一季度得到体现和满足，那就是销售额的大增。
从恒大一季度业绩表现看，公司实现销售额1465亿元，大增23%；销售回款1133亿元，大增55%，行业排名第一，刷新了公司一季度销售及回款最高历史纪录。在房地产市场尚未走出“寒冬”的大背景下，恒大新战略的初战告捷，显示出这一战略决策的前瞻性与正确性。
据许家印介绍，恒大2月13日开始在网上销售，18日实施线下销售，十多天的时间里，实现了400多亿元的销售额，回款近200亿元。3月份，恒大的销售额达到600多亿元，回款660多亿元。许家印说，“这在恒大历史上是没有过的。”他同时表示，“只有实现销售额大增，才有更充足的回款，才有更加充足的现金流，才能大幅降低负债率。”
恒大董事局副主席兼总裁夏海钧也表示，“为什么我们对实现8000亿元的销售目标充满信心，除了土地储备非常丰富以外，我们全新的营销模式，也是能够战胜疫情的最基础的因素。”
企业经营犹如逆水行舟，不进则退，恒大在近几年不断提质增效的情况下，今年进一步实施“高增长、控规模、降负债”的新发展战略。此次在一季度又交出了一份靓丽的成绩单，无疑为其持续实现高质量发展增添更大的信心与底气。
展望2020年，“稳定”将是房地产市场主基调，这为恒大转型成功提供最好的土壤。市场分析认为，强大的销售能力、充足的土地储备、过硬的产品品质、强大的管控能力和团队执行力，为恒大实现战略目标提供强有力保证。随着新战略深入推进，三年后恒大销售规模超万亿，负债降至行业中下水平将成为现实。届时，外界将看到一个不一样的“新恒大”。■
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