文/谢逸枫
缘何未出现大家希望的房价下跌，这是非常值得关注的问题。过去2个月时间，全国楼市核心指标数据下降到1998年以来历史最低，唯独2月全国与70城房价保持着涨幅下滑的上涨趋势。房价作为市场最强的信号，一直都是左右着政策的走向与供需关系的变化及投资战略。事实上，数据已经告诉你，哪些城市可以入手抄底买房。
买房最好的入手时机的节点来看，除了1998年与2009年及2012年、2015年、2018年，这次肯定是2020年。应对疫情冲击经济，保增长，保企业，保就业的措施，除了经济刺激外，就是刺激消费。货币金融、财税政策的大招一出手，房地产肯定是如鱼得水。人口增长多，人才政策强，城市规划利好，经济高的城市受益最大。
当下的房地产市场要复苏回暖，至少需要到第三季度。不过，一旦疫情能够在4月底完全结束，5月的开工、投资、建设、线下销售等全面实施，可以不用带口罩外出买房，二季度全国的楼市数据会全面好转。考虑到稳定经济与刺激消费及稳投资的需要，利好的政策肯定是不断出现，因此，今年6月底前买房是最好时机。
明确的讲，全国的商品房价与70城房价2月的数据已经告诉你，哪些城市正在下跌，那些城市还在上涨。不过，一定要注意存在网签滞后性、限制政策、结构性于房价的影响，对于房价的数据来看，这三个因素直接决定着房价数据的变化，都具有很强大干预作用。数据的房价与市场上的房价，具有一定的差异。
可以从一组官方的数据显示，房价涨幅稳中趋落。从全国的商品房价来看，2020年1-2月全国商品房均价为9679元/平方米，同比涨幅为6.6%。按照全国2018年的数据显示，全国672个城市（4座直辖市，293座地级市，375座县级市）是不是至少有占到30%以上的城市没有成交量，但是全国的房价还是同比上涨。
当前部分城市都实施了限制性的限价、限签、限售的政策影响大，网签数据的存在滞后性。最关键是市场区域与产品的结构性。当然，不排除房价已经失去市场信号的作用。根据无成交无房价变化的规律来看，全国的房价收窄是符合市场正常逻辑的。不过，全国的房价数据，基本上是地方提供的。
这能够说明一个事实，全国房价的数据存在严重的滞后性问题，这可能是1月或去年的成交累计的。所以，房价数据不能全面反映市场真实的走势。另一组2月70城新建商品住宅房来看，商品住宅销售价格体稳中趋落，同比涨幅为5.9%。因此，单纯从均价数据看，房价没有明显下跌。
尽管看2月70城房价没有下跌，环比则出现二手房下跌。2月70城新房价格环比涨幅接近于0，仅微小的上涨0.02%，二手房价为2015年4月来首次下跌，下跌0.08%。同比来看，一手房价涨幅为5.9%，二手房价同比涨幅为3.1%，比上月的一二手房价同比涨幅收窄，说明房价已经到临界点。
全球股票都可以腰斩熔断，为什么中国的房子卖不出去，房价都不会暴跌？其一是房子是不动产，无成交，房价不受影响。其二是土地是公信力，二权一制，土地价值稳定增长。其三是房地产的金融属性，依附性强，房子金融化了。其四是房子、土地，是硬件，抗通货膨胀强。其五是钱贬值，房子、土地，具有保值增值的功能。其六是房价受供求，政策，金融，土地价格影响大。
不同城市来看，一二三线城市的房价环比增幅数据看，分别为0.0%、0.1%和0.0%。其中，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比持平，上月为上涨0.4%，增幅明显回落。北京上涨0.1%，上海持平，广州下降0.1%，深圳也结束了此前连续六个月的价格环比上涨态势，转为持平。
2月份，由于疫情导致部分城市成交“停摆”，70个大中城市中有19城（武汉、石家庄、太原、扬州、蚌埠、平顶山等）新房“零成交”。二手房方面，2月份，武汉、石家庄、呼和浩特、包头、锦州、扬州等24个城市二手房“零成交”。开发商资金链紧绷的问题，最令人担心的是金融风险。开发商与银行紧紧地绑在了一起，开发商的钱，大多是银行的钱。
一线城市房价唯有广州环比下跌，其他北上保持着上涨趋势，其中同比深圳上涨8.8%，最高。和1月相比，2月三类城市的一、二手房价涨幅基本均有所回落。其中一线城市表现相对较好，新房环比持平，二手房涨幅收窄。二线城市一二手房价仍未下跌。三线城市降温明显，二手房价转跌。
最需要注意的是二三线城市则是有涨跌分明，其中成都的房价领涨全国，碾压北上广深，邻居的重庆则是无法比较，可以讲成都的房价，真的是抛重庆好几条大街。从2月数据来看，成都属于上涨态势最明显的城市，上涨的幅度超过1%以上，其他上涨的城市1%以下。可谓是意外的惊喜，是不是成渝双城地区经济圈的规划通过的原因，还是成都的人才吸引政策，还是其他的原因。
这几个城市的新房房价上涨非常明显，平均的上涨幅度超过10%，为呼和浩特、唐山、西宁、大理、银川、洛阳、西安、南宁、徐州、成都。一二手房同比涨幅靠前的城市仍然以呼和浩特、唐山、西宁等中西部弱二三线城市为主。与成都不同，受疫情影响，还有大量的二线城市，房价出现回落。
其中，包括长春、南京、杭州、宁波、郑州、重庆、天津等多个强二线城市，均出现了不同程度的回落。2月份房价指数的数据受新冠肺炎疫情的影响相对比较大，说明了部分二三四线城市房地产市场已经开始快速降温。这类的城市价格反弹起来肯定是非常快速的，因为人口增长与经济实力强及政策调整空间大。
2月，70个大中城市中有21个城市新房价格环比上涨，23个环比下降。另外持平的则有26个城市，其中，武汉、石家庄和太原等12个城市受疫情影响无成交。这是2016年1月以来，新房价格环比下降城市数量最多的一个月，也是2015年10月之后，首次出现新房价格下降城市数量多于上涨数量的情况。
所谓的城市分化，有涨有跌。2月70城上涨的城市有21个，持平26个，下跌23个，比1月上涨的城市数量减少26城，持平的城市数量增加18城，房价下跌的城市数量增加8城。一定程度上可以讲，有的城市房价数据的确在下跌，按照数据上的显示。不过，下跌的城市一样存在的结构性问题。
房价未必是真正的下跌，为什么这样说？按照官方的70城市数据显示，主要是有十几个城市没有销售成交量，基本上为零，意味着没有成交就没有房价变化。是不是可以说明部分城市房价的下跌，更多反映的是数据的滞后性，市场的结构性问题存在，不是真正的下跌，是假跌的现象呢。