潘石屹要跑?疫情后,房价是涨还是跌

subtitle 正解局 03-13 13:28 跟贴 12 条
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◆你要关心不是房子,而是自己。

正解局出品

半年前的传闻,终于成真了。

潘石屹的SOHO中国发布公告:在和海外金融投资者洽谈,可能出售股权。

先前,早有传言潘石屹要卖掉国内8个房地产项目。

如今,潘石屹显然更加彻底,可能把公司直接卖掉。据说,这笔高达60亿美金的买卖,接盘的是美国投资集团黑石。

记得当年我第一次看到望京SOHO,真的是眼前一亮:原来,房子还可以盖得这么有科技感!

就在3年前,潘石屹还说,SOHO中国有两个项目永远不会卖,“外滩SOHO是一个,位置太重要了;望京SOHO不能销售,太漂亮了,我很喜欢。”

很可惜,现在恐怕都要卖给美国人了。

实际上,从2014年起,潘石屹就一直在卖卖卖,抛掉SOHO静安广场、SOHO海伦广场、SOHO世纪广场、虹口SOHO等一批项目。

(望京SOHO)

潘石屹1980年代末,开始搞房地产开发,曾经靠着5斤橘子两条烟拿到的信息,成功在海南房地产泡沫中逃顶,可以说是所剩不多仍然活跃的中国第一代房地产开发商。

这次之后,潘石屹可能真要离场了。

传言已久,只是这次选择的时间点比较特殊。

当然,潘石屹卖掉的都是商业地产,主要原因还是不赚钱,出租收益太低。

不过,大部分普通人更为关心:

疫情过后,房价到底是涨,是跌?

1. 非典后,房价涨了

说到这次新型肺炎疫情,不管是防控还是对经济社会的影响,很多人都习惯拿2003年的非典来作比较。

那我们先看下,2003年非典对楼市的影响。

2002年12月15日,第一个非典病例在广东河源确诊。但当时并没有作为疫情处理,在春节期间,病毒携带者流动到全国。

2003年2月上旬,广州病例破百。3月12日,世界卫生组织发出全球警告。

到当年6月24日,世界卫生组织宣布,把北京从非典疫区名单中删除。

非典疫情持续半年多,传播到24个省(直辖市、自治区),共确诊病例4698人,夺取284条生命。

其中,北京、广东、山西、内蒙、河北、天津是“重灾区”,尤其是北京一个城市病例就高达2434人,死亡147人,超过全国的一半。

(非典疫情分布)

非典对楼市产生了什么影响呢?

在北京,疫情的高峰四五月份,房地产开发投资平均增幅回落六成左右。

在广州,2003年上半年商品房均价3888元/平米,相比2002年的4143元,下降超过6%。

在深圳,非典期间一度出现“负首付”。

网上有个例子。有人买一套92平米的三室两厅两卫,要价22万,但最后从银行拿到了27万的贷款,因为另外有5万装修款。

买下这套房,实际上只出了5000块钱的定金。

在香港,房价直接被打到谷底,成为几十年的最低点。

(香港楼市走势)

可然后呢?

众所周知,房价不仅涨了回来,还大涨了十几年。

下面是2003年《北京晚报》上的一个房地产广告。

售价每平4180元,如今这个楼盘的二手房房价已经超过60000块,上涨了约14倍!

其实,不论哪个城市,拉出2003年后的房价走势曲线,向上陡峭的走势,买房人看了,呼吸都会痛。

2. 但今日已不同往昔了

对这次疫情后,房价怎么走,有网友就拿非典来比较,稳涨。

中介、楼盘销售也这么讲。

但是,历史不会是简单的重复。

如今,大环境和2003年已经完全不同了。

最基本的一个方面,要有人买。

中国商品房市场真正启动是在1998年,但当时,大部分人其实并不热心买房。

2002年,中国城镇化还不到40%,而到2019年底中国城镇化率已经超过60%。

这是个什么概念?也就是超过3亿人,从农村走向大大小小的城市。

3亿人进城,就要买房,这是中国房价持续上涨的最根本原因。

当然,人口从农村流向城市的过程还没有结束,但可以确定的是,目前人口流向城市的速度会变慢。

还要有钱买。

2003年非典时,居民整体负债比较少,更直白说,很多家庭没有房贷,或者有房贷也就小几十万以内。

如今呢?中国居民房贷余额已经突破25万亿。

高企的房价,也在无形中提高了城市的“门槛”,反过来,阻碍人口流向城市,“接盘”的难度越来越高。

更为重要的是,这是一个新时代,经济进入新常态。

我反复说过,不要觉得这两个词只是在新闻联播里说。

它们是有实实在在的含义。我们每个人都处在大环境里,在不知不觉中,受到大环境的影响。

3. 不过,你更要关心自己

还要回到这次疫情。

先从国内来看,疫情目前是控制住了。

但新型肺炎疫情相比非典,产生的影响要更大、更为深远。

就像前面那个地图已经展示的,非典在国内有新疆、黑龙江、青海、云南、贵州、西藏、海南等7个省(自治区)没有出现疫情。

而新型肺炎出现在了所有省份,比如,黑龙江非典没有确诊,而这次一共确诊482例,还死亡13人。

非典时,感染人数在100人以上的省份占大陆GDP的23%、货物出口的43%,而这次感染100人以上的省份占大陆的GDP在95%左右、货物出口在98%左右。

更要命的是,疫情在国外爆了。

现在,全球100多个国家爆发疫情,尤其是在日韩、西欧、北美,疫情还十分严重。

而这次,全世界各个国家采取的管控措施都是远远超过非典的。

没有人是一座孤岛。

2019年,中国进出口总额突破31万亿元人民币,出口超过17万亿元,进口超过14万亿元。

有数据说,中国外贸带动就业超过1.8亿人。31万亿进出口贸易额的背后,是上百上千个工厂,千千万万人的就业。

如果中国以外,尤其是中国的主要经济伙伴不能很好地控制疫情,在经济上也会对中国造成影响。

下面是今天(13日)早上7点半时,全球股市的情况,一片绿,全世界股市都在跌。

特别是,美股三大指数跌幅将近10%,更是罕见,单日跌幅已经超过2008年全球金融危机。

3月10日,决策层明确表态说,“只要今年就业稳住了,经济增速高一点低一点都没什么了不起的。”

这个点,普通人更要考虑的是自己有稳定的工作,可持续的收入,房子不是首先要考虑的问题。

4. 更要小心开发商

即便你真的需要买房,你更应该好好选选开发商。

疫情之下,开发商的日子也不好过。

2019年,全国商品房销售面积5年来第一次出现负增长。

因为疫情,开发商线下销售几乎就没有开张。

春节期间,88个重点城市商品房成交量相比2018年春节假期减少63%,部分三四线城市直接零成交。

但房地产行业是一个高周转的行业,靠的就是贷款、拿地、盖房、卖房……周而复始。

有统计说,2020年全国房地产开发商各种到期债务有1.5万亿!

尤其是,这两年在监管上,越来越严,开发商很难借新还旧。最终,越来越依赖卖房的回款来“续命”。

这时,你更需要关注的是你能不能按时拿到房子,房子质量有没有保证。

要知道,开发商是企业,同样可以破产。

有媒体报道,上海一家猎头公司顾问就透露,“有些前两年去了中小企业的高管,现在想回大平台,明确表示愿意降薪看机会。”

行业冷暖,大家自己品味了。

再说说另外一个问题。

不少人认为,会大放水,放松房地产调控,甚至刺激楼市。

实际上,各地的确搞了不少小动作,这一点可以看我一个月前的文章。

但是,在全国层面,目前并没有出现大幅度的放松。

一些地方尺度大的救市政策,已经被叫停。

最明显的就是,河南驻马店。2月21日,驻马店出台政策,把首套房公积金贷款首付比例从三成下调到两成,贷款额度从45万提高到50万,还针对农民工、大学生等等人群推出买房补贴。

一周后,驻马店市负责人就被上级约谈。驻马店的救市政策,也从官网下架。

当然,我觉得最重要的是,大家可以再品品这句话:“只要今年就业稳住了,经济增速高一点低一点都没什么了不起的。”

“经济增速高一点低一点都没什么了不起的”,那么,房地产的这把“夜壶”还有什么了不起的吗?

当下,可能是我们大部分人这一生中,第一次面临这样错综复杂的环境。

过往的经验,肯定是靠不住了。

与其考虑房子,或者抄底楼市,更应该关心的是,自己和自己的家庭怎么安然度过最近一两年或者三五年。

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