贷款买房的注意了!今天开始,房贷有巨变!

subtitle 信用百分百 03-02 14:18

房贷利率“换锚”(存量浮动利率个人贷款的定价基准转换业务)于3月1日正式启动整个定价转换工作将持续6个月,于8月31日前完成

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昨天各家商业银行纷纷发布了利率切换安排的相关公告从3月1日开始


房贷族们的房贷会有一个重要调整房贷利率会重新定价你的选择会影响以后月供的多少

在这期间我需要转换吗?我如何办理房贷转换业务?怎么选比较划算?今天,汇总整理了几个大家比较关心的问题以下几个要点注意看好

本次变化具体解析

按照央行的要求,自2020年3月1日起,金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商,将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成(加点可为负值),加点数值在合同剩余期限内固定不变;也可转换为固定利率。

简而言之,央行给房贷族出了一道选择题——房贷是选固定利率还是“LPR+加点”浮动利率?

选择一,固定利率。选择固定利率后,你的房贷就是维持当前利率水平不变,不受LPR利率变化影响。

选择二,“LPR+加点”浮动利率。LPR是贷款市场报价利率,是央行2019年新推出的机制,LPR每月公布一次,可升可降。加点数值=原合同当前的执行利率水平-2019年12月发布的LPR,加点数值确定后固定不变。

也就是说,选择“LPR+加点”浮动利率,你以后的房贷利率会随着LPR变化,会影响月供多少。

需要强调的是,借款人只有一次选择权,转换之后不能再次转换。

银行采取一对一和批量转换两种方式

根据当前各家银行的公告来看,目前各家银行为了能在8月31日完成存量房贷用户的转换工作,主要采取一对一和批量转换两种方式。其中大多数银行在前期均采取一对一转换方式,即银行通知到客户,或客户自行联系银行协商办理定价基准转换事宜。

而个别银行则直接采取批量转换的方式,直接将存量房贷客户的定价基准转换为LPR。比如,招商银行将于4月上旬统一将转换范围内的商业性个人住房贷款的定价基准转换为LPR。如果希望不做转换,仍维持原合同安排招商银行表示可在2020年8月31日前与该行联系。

值得注意的是,还有部分银行则设置了时间点,在某一时间点过后,将采取批量转换方式。其中,兴业银行是要求截止2020年7月31日客户尚未进行个人贷款定价基准利率转换补充协议签订确认的,该行将参考银行业普遍做法,进行个人存量贷款批量转换。

同样,中信银行也表示,将于2020年7月21日对未办理转换的商业性个人住房贷款,按照标准化转换规则统一调整为LPR浮动利率定价。

谁需要转换

如果你的房贷同时符合以下三点,需要转换:

1、在2020年1月1日前发放,或者已经签订借款合同还未发放;

2、参考贷款基准利率定价(比如“基准利率上浮10%”或“基准利率打7折”);

3、浮动利率(比如利率在每年1月1日调整)。

注意,不包括公积金个人住房贷款。

具体怎么转

举个例子,小张的房贷是20年期,现在利率水平是基准利率打9折,也就是4.9%×(1-10%)=4.41%。
如果选择固定利率,以后房贷利率都按照4.41%执行。


如果选择“LPR+加点”浮动利率,那么先计算加点数值,4.41%(小张现在的利率水平)-4.8%(2019年12月的LPR)=-0.39%,加点-0.39%确定后固定不变。


小张的房贷利率约定于每年1月1日调整。在2021年1月1日,利率水平会随LPR的变化而调整,如果2020年12月20日发布的LPR下降为4.7%,那么利率水平相应调整为4.7%-0.39%=4.31%,利息支出会变少。

房贷利率是否每月调整

不会。根据央行公告,转换为LPR的,重定价周期最短为一年(利率至少一年调整一次),因此不会每月调整。

案例解析

案例1


侯先生5年前在武汉买了一套房,并幸运地赶上了房贷利率打折,即基准利率4.9%打8折,只有3.92%。


侯先生的贷款合同需要在2020年8月31日前和银行重新约定协商确定具体转换条款。约定的内容包括参考LPR的期限品种、加点数值、重定价周期、重定价日等,或转为固定利率。


央行要求,在转换时点的利率水平应保持不变。所以侯先生之前享受3.92%的房贷利率水平,在2020年切换时依然维持3.92%,只是“基准换LPR、折扣换差值”。


那具体加点多少呢?


2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。如果侯先生和银行确定在2020年3月30日转换定价基准,且重定价周期仍为1年,重定价日仍为每年1月1日,那么加点幅度应为-0.88%(3.92%-4.8%=-0.88%)。也就是2020年3月30日至12月31日期间,执行的利率水平仍是3.92%(4.8%-0.88%)。


在此后的第一个重定价日,即2021年1月1日,按照重新约定的重定价规则,执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+(-0.88%),此后每年以此类推。

案例2

李小姐是在2018年刚买上房,按首套房贷利率较基准利率上浮10%,为5.39%。

李小姐的贷款合同需要在2020年8月31日前和银行重新约定协商确定具体转换条款。约定的内容包括参考LPR的期限品种、加点数值、重定价周期、重定价日等,或转为固定利率。

与大多数这两年买房的年轻人一样,李小姐买房时已经处于楼市调控期了,基准利率大多都是上浮。她的房贷利率是基准上浮10%。

按照上述同样的计算方法,2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。李小姐和银行确定在2020年3月30日转换定价基准,且重定价周期仍为1年,重定价日仍为每年1月1日,那么加点幅度应为0.59%(5.39%-4.8%=0.59%)。

2020年3月30日至12月31日,执行的利率水平仍是5.39%(4.8%+0.59%)。

而未来不论LPR怎么变动,李小姐的实际住房利率为LPR+0.59%。

案例3

周女士是在2019年10月购房,并与银行签订了挂钩LPR的按揭贷款合同。

周女士与银行签订的按揭贷款合同不需要修改。因为央行此次要求修改合同的是签订浮动贷款合同的购房用户,而自2019年10月8日央行要求新发放商业性个人住房贷款均需与LPR挂钩,所以不少银行对于按揭贷款合同已经进行调整。

周女士的加点数值,与银行签订的合同为准。不同银行、不同客户的加点数值有所不同。

案例4

王先生是20年前买了一套房,目前按揭贷款的还款时间仅剩不到一年。

王先生与银行签订的按揭贷款合同也不需要修改。对于还款时间仅剩不到一年的按揭贷款用户来说,央行规定已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。

选固定利率好,还是LPR好?

对于贷款剩余期限较短,贷款剩余额度也较少的购房者,两种方式的差别不大。但对于贷款额度和贷款年限都比较长的购房者,选择随行就市更有利。因为从利率变动的总体趋势上来看,无论从全球还是从国内环境上,利率下行的概率要大于利率上行的概率。

2月20日,据全国银行间同业拆借中心公布的最新数据,2月一年期贷款市场报价利率(LPR)由1月的4.15下调10个基点至4.05,五年期贷款市场报价利率(LPR)由1月4.8下调5个基点至4.75。房贷利率现20年最低。

目前

各家银行公告的办理渠道主要分为

线上、线下两种方式

想调整的可以去操作了

看了上面的说明

你想好选哪个了吗?

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