债券型价值投资指导思想下的买入卖出操作（房产、股票通用）

从金融属性来讲，房产、股票与债券是没有区别的。很多人不理解，觉得房子是用来住人的，股票是上市公司的权益证明，完全是与债券不相关的二件事物。先不要着急反驳，让我们从价值投资层面来剖析这个问题。

在金融市场里，我们最常见的就是债券型的标的物，比如国债或是企业债。债券型的标的物除了能够在规定时间内付息，在二级市场中，多数也是能够进行交易的，交易的市场价格也是按照供需关系来决定。这就会出现一个有意思的事情，就是明明是固定利率的债券，收益率会随着市场价格波动而逆向波动。

比如01年发行的记账式国债，票面价值100元，票面固定利率4.26%，半年付息一次。

我们截取该国债的二级市场某段交易月K线图，它最低成交价为96.7元，最高成交价为109.14元，但每年股息都为4.26元。这就造成了因买入价不同而导致的固定利率变成了浮动收益率。96.7元买入的年化收益率为：4.26/96.7=4.4%，而109.14买入的年化收益率为：4.26/109.14=3.9%。债券的情况先介绍到这里为止。

之前我讲过价值投资品就是能够自我生息，创造现金价值的投资标的。我们不妨以符合价值投资要求的房产和股票纳入债券型金融产品的序列来看待投资买卖的问题。这样，理解能够容易些。

我一直坚信一个理念，不论强弱，只要有人流的地方，房子是一定能够租出去的。自由市场中，大多数成交取决于定价，也就是价格与市场的博弈。在弱市场环境中的房产出租可以拿价格空间作为筹码成交，通俗来讲就是降价成交，只要价格低到满足多数预期，弱市场也可以变成强市场。好租与能租是两码事，所有的房产都能出租。不信您拿套租金市价1000元的房产挂500出去试试？成交速度会让您大跌眼镜。

既然多数房产都能够获得稳定持续的租金收入，便能够认为其满足价值投资物的条件。它的租金收益便相当于债券的利息，虽然租金会逐年增长，但毕竟增长率无法预测，我们暂且按照租金现值来计算收益。那么房产的租赁年化收益即等于：年租金/购买价格。例如某房产年租金为4万元，成交价100万的收益率即为：4/100=4%,成交价50万元的收益率为4/50=8%。在同等租金收益条件下，成交价与收益率呈反比，价格越低收益率越高，价格越高则收益率越低。房产就像是一张价格浮动的债券型产品，所以说房地产具有金融属性。

再来看一看股票市场，虽然我国是政策市、融资市，但市场中仍有一些优质企业管理层每年会将经营利润以现金红利形式回馈给广大二级市场股东们。这里就出现了股票与债券性质相同的情况，在企业经营稳定，并持续分红的情况下，股票的成交价与股息率呈反比，成交价越低则股息率越高，反则反之。这样看来，股票也是一张价格浮动的债券型产品。

股票的股息收益波动要比债券及房地产大的多，比如我们截取了某支股票的分红概况及月K线图可以看到，该股票近三年年均分红情况为每10股派10元，即每股年分红1元。该股票近几年最低成交价为10.18元，最高成交价为40.09。前者的购买收益率为1/10.18=9.82%，后者的购买收益率为1/40.09=2.49%。

我的投资理财攻守理论中，讲过核心价值区间的问题。其中二个重要指标就是当前无风险资产收益率（例如国债收益率），以及当前市场平均融资成本（例如各银行贷款利率）。（划重点）。假设融资可持续的情况下，当前市场平均融资利息约为7%，当投资标的成交价降低造成收益率超过平均融资成本时，即15倍的PE，即可视为买入信号。因为这代表着通过融资行为即可带来无风险套利的收益机会。

又假设当前国债平均收益率4%，25倍PE为基准视为卖出信号，这代表着辛苦研究操作的投资品收益不如毫不费心的国债收益。

以无风险资产收益及市场平均融资成本来制定买入卖出策略只适用于具有价值投资属性的标的物，标的物价格越低，收益越高，它的抗跌能力也越强，所以不惧市场风险。当你明白了房产、股票甚至多数实业股权其实与债券性质无异时，恭喜你，在价值投资道路上又迈出了一大步。

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