疫情发生以来，售楼处、中介门店关闭，唱衰楼市的的声音频出。
近日，血拼哥看到了一套南开区黄河道南侧虹畔馨苑的二手房被变卖，低于市场估价近200万，吸引了3000多人围观，但截止至开拍前夕仍旧无人报名。
01
惊！南开二手房价格低了近200万！
据了解，被变卖的这套房源位于南开区黄河道南侧，建筑面积173.59平方米，位于3层，总层数6层，土地使用期限至2074年9月23日。
变卖的当前单价约27000元/㎡，总价约462万元，比评估的660万总价，低了198万元。
图片来源：阿里拍卖
虹畔馨苑位于南开区黄河道南侧，距离地铁2、6号线长虹公园站900米，距离红旗路公交站400米，周边配套完善，长虹公园，黄河道医院、人民医院等近在迟迟，熙悦汇、天佑城等商业配套完善。
从贝壳二手房网的数据来看，该小区二手房均价37075元/㎡。
从小区的挂牌价来看，105平的户型，单价近39000元/㎡。
02
什么是“法拍房”？
随着房价越来越高，热门区域的新房价格高涨，不少买房人就将目光转向了法拍市场，那么法拍房到底能不能买呢？又有什么样的风险？今天血拼哥就给大家来科普下“法拍房”！
法拍房，简单来说，法拍房的房源来自遭法院强制执行拍卖的房产，这些房产有的是原业主因无法按时还银行房贷而被强制拍卖的；也有因涉及刑事案件而被司法机关没收房产的；还有因民间借贷违约而被借款人要求法院按程序拍卖的；甚至有无主的房产。
有了待法院强制执行拍卖的房产后，法院通常通过淘宝或者京东来对这些不良资产进行拍卖处置。
具体流程如下：
法院查封房产→第三方出房产评估报告→线上报名参与拍卖→交保证金→竞拍（底价/加价）→成交后拿确认书→交尾款（拍下后7个工作日内）→出司法裁定书→房产解封→缴税，过户→拿产权证。
若参与竞拍失败，保证金将会在5个工作日内退还。
整个过程看似不复杂，但是，有很多学问。
03
法拍房避坑指南
税费
有人有这样的误区：总房款才是一笔大费用，税费都不算什么。
对于法拍房，通常所有交易产生的税费需要买房人一人承担，虽然法院通常会在竞买须知中提示税费缴纳的风险，但具体费用不够明确。
而这些税费中，有几个大头：增值税(差异较大，与房屋交易年限、当地房产政策等有关)、契税(一般是成交价的3%)。
网上有一个关于增值税的很典型的案例，曾经有一套“老公房”（是指由政府和国有企业、事业单位投资兴建的住宅），原业主买入价5万元，后市场价被炒到250万，房子却因原业主有法律纠纷被强制收回拍卖。竞拍人以200万的价格购入，按照土地增值税规定(50%)，需缴纳增值税费97.5万。而这套房最后总价竟然比市场价还高47.5万。
房产评估报告
过去的司法拍卖，可能因为不够透明，存在很多关于产权、抵押、实际居住、物业等自身问题。但如今，在拍卖信息的房产评估报告中，会对拍卖房产的权属、现状、价格、形成、是否腾空、有无租赁、有无欠费等有一个描述，算是比较人性化了，如果你能接受这些瑕疵，那就万事大吉。
但是以下几点还是存在风险：
过户问题。有的房产，可能存在原户主并未迁出户口的情况下，在拍卖信息中也有表明，法院并不会“包办婚姻”。对于这种现象，相关工作人员表示，可以通过派出所，提供司法裁定书，派出所可以将原户主户口迁出(具体咨询派出所，以派出所说法为准)。
抵押问题。有的房产被原户主抵押到小额贷款公司，没有至法院进行过登记的，与法院诉讼案件无关的，法院不负责，这就比较麻烦了，不过目前出现此情况也仅是特殊案例。
租赁问题。《合同法》有规定，买卖不破租赁，如果遇到拍卖房源被长期租赁，那就碰不得。有过这样的案例，原户主与自己的朋友签租赁合同，并且交过长达几十年的租金(假的租赁合同)，简直“打脑壳”。
成交价
一般来说，购买法拍房需要全额付款，在处置流程中，先交的保证金会成为购房款的一部分，但是余下的尾款需要在7个工作日内支付。如果没能按时付款，视为悔拍，不仅保证金要被法院没收，还将丧失此房产的下一次竞拍资格。
虽然目前已经有很多法拍房办理贷款的方式，但是不能使用公积金贷款，也不是按照正常的商贷程序(似乎是银行的专项法拍贷申请贷款)，所要承担的贷款利息更高、年限更短，帮忙办理贷款的中介机构还要收取手续费(一般为贷款额的2%)。
04
法拍房真的一无是处？
法拍房最吸引人的就是两点：低价、不限购。
翻看淘宝平台上的法拍房，与市面上的二手房价格相比是低了20%-40%。因为最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产有以下规定：人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市场价的80%；如果出现流拍，第二次拍卖时，还可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。
法院最终的目的也是把房子拍出，流拍后仍然进行下一次降价拍卖。
第二点是不限购。从天津来看，市场有限购政策，但法拍房可以绕过限购政策，这种方式对于一些受限购影响的购房者是有利的，不过，全国已经有不少地方的法拍房逐步开始限购了。
第三点可贷款，天津目前已有不少法拍房源标注“可贷款”字样，虽然贷款利息高点，但对于大多数人也比全款强不是吗?
05
良心建议
业内专家表示，如今，法拍房已经规范化，法院方面也会对拍卖的房源进行严格审核，确保购房者利益，出现问题房源属于极少数现象。
法拍房拍价低，但是风险高，有人可能一不小心就掉坑里，但是也有人运气很好（比如法院有人脉的），一下子就占到大大便宜了。主要在于你愿不愿意为这份收益冒这些风险。
如果你还是想购买法拍房的话，那么在购买之前可以自己先了解清楚那套法拍房具体存在的哪些风险问题，自己是否能够并且承担这些风险。在法院规定的统一看房时间，一定要去现场仔细观察和询问法官。
对司法拍卖并不是很懂的小白，可以选择与当地有实力且正规的第三方金融公司合作，进行专业详细的风险分析。
最后还是要提醒大家，天上不可能掉馅饼，冷静、耐心、经验、资金甚至时间，缺一不可。否则还是安安静静的买一个商品房吧。