来源：深楼市
看到标题，先说三个字：瞎扯淡！
为什么会有这个标题，源于在房网论坛看到网友们的“有感而发”。
“生意难做，都在硬撑着等待春天来临”
“经济不景气又临近年关，生意不好的已经早早回去了”
“农民房租金下调了，但依然很多空房”
“好多人都走了，澳门新村人口起码流失一半”
甚至还有网友总结出今年深圳流动人口流失了300万之多的结论，这个数字不知道网友们从何而知，要不是我坐1号线被挤成狗，我差点就信了。
每年房地产都很喜欢谈人口，毕竟源源不断的人，是托底房价的坚实力量（韭菜），而每到年底，总会有那么一些不和谐的声音流出，抛开一些事实之外，更多是想妖魔化楼市。
毕竟2019年的深圳楼市，实在是太热了。
2019年的深圳楼市，四个字总结：忙、抢、飘、罚。
忙：政策忙，从2月《粤港澳大湾区发展规划纲要》出台，到深圳升级示范区、前海扩容，再到豪宅税新政出台，几乎每两个月就会传出一次利好消息。
成交忙，新房一推一个火，一年10个日光盘，二手房也不甘寂寞，双十一取消豪宅税后，11月二手房成交了8000多套。
抢：“8000万秒”、2794人抢192套新房，有钱人抢豪宅忙得不亦乐乎，刚需却有点慌。光明三盘不仅日光，龙光玖龙台、绿地新都会直接30秒售罄，心慌之余还感叹光明都上5字头。
飘：买新房拼手速，买二手房则拼口才、拼人品、拼法律常识，宝中卖家从600万涨到650万，还让买家回去温习什么叫社会主义先行示范区。
818到双11，涨价、反价的案例让人一度想起同样疯狂违约的2015年，不过律师们倒是笑嘻嘻，因为他们下半年接触的违约纠纷数量直线上升。
罚：涨总得有个谱，抱团涨显然是挑战调控权威了，不作死就不会死。宝中某盘业主集体抱团涨价，为此宝安住建局发布公告，对业主抱团涨价进行通报批评，表示将约谈相关业主，并暂停该小区的二手房网签手续。
以上的总结，基本还原了一个立体的2019深圳楼市，和其他一线城市相比，2019年的深圳简直就是佛光护体，高光环绕。
一边是火热的深圳楼市，而一边却是经济行情差、城中村空租、人口流失，究竟哪一面是真？
其实哪一面，都是深圳，对于人口流出流入数据，建议是等等官方数据出台。
但2019年的深圳，确实严峻。二师兄价格居高不下，11月深圳CPI上涨5%，物价蹭蹭上涨，但涨薪却迟迟涨不动，因为企业今年的日子也并不好过，降薪、裁员成为不少企业年底的标配。
员工工资难涨，物价又高，刨掉房租、房贷和生活开销，口袋空空，连带着其他花销都少了，也因此引发了一波连锁反应，小本生意的寒冬确实来了，楼下一家湖北土家菜，八月十五中秋节开业搞活动，十一国庆旺铺转租。
所以当下的深圳人确实少了，对于外来务工人员而言，年底工作少，不好找，不如早回家，而部分制造业，比如工厂员工，放假早的，也已经回去了，越临近年底，深圳人就越少。
但年底人口流动很正常，流动人口的数量往往参考意义不大，看深圳还有没有吸附力，还是看春节后吧。
2019，明面上的深圳，楼市迎来高光时刻，但骨子里确实也迎来了阵痛时刻。
中美毛衣战、制造业外迁、结构失衡、经济不景气等综合影响下，今年的深圳并不好过。
深圳经济在全国是一路奔跑，一直领先，并且已经成为一种习惯，从来没想过有一天也会落后。
但2019，这种局面真的出现了，11月深圳统计局公布全市前三季度经济运行情况的数据，GDP增速为6.6%，比去年同期的7.4%有所放缓，短短1年时间，从领先广州1.39%到落后广州0.34%，深圳失速成为了客观现实，猝不及防但情理之中。
再看房地产内部的失衡，写字楼出现大比例的空置现象，而城市更新力度还在加大，很多片区陆续推出高大上的写字楼，面积增量持续加大，再看需求端，去年p2p暴雷，到今年经济低迷，导致大量写字楼退租，销售乏力，供需两端明显失衡，空置率持续攀升。
和写字楼的空置相比，是住房的稀缺，人口和住房供应长期处于失衡状态，160万套的商品房对标2000万的人口，杯水车薪。
楼市成交和房价的高光时刻，却是内部结构失衡下的煽风点火。
和楼市高光时刻相比，深圳的GDP正在失速，于是深圳利用最后一季度，做了以下几个动作：
第一个：双11取消豪宅税，11月共成交了8000多套二手房，这一招被认定为有意促进成交，增加税收。
第二个：12月18日，本就缺地深圳大手笔推出30平方公里的产业用地，面向全球招商，狂揽5600亿，被认定是对数据的力挽狂澜。
第三个：年底密集拍地，11月集中拍出6宗地块，12月再次集中拍出6宗地块，相比上半年乏善可陈的几宗地块，年底两月的拍地被认为是经济数据做的最后一波努力了。
以上的动作，部分人认为是要靠房地产来提速经济的动作，确实也无可厚非，毕竟短时间内要让经济数据好看一些，房地产是最快的手段了。
但浮夸的是，有部分人将深圳的阵痛期过分解读为“深圳不行了”，还自作深沉高呼一句：敢问深圳路在何方。
人口流失（网友臆测）、经济下滑、房地产结构比例失衡、毛衣战、制造业外迁，这些近乎苛刻的字眼，让深圳陷入看空和看多的两派对立。
的确，深圳存在这样或那样的问题，但纵观全球，几乎没有一个城市如同深圳一般，能在40年时间内迅速发展成为一个国际化都市。
这个不是省府的城市，在过去40年时间里高速发展，当速度开始减缓的时候，就开始有人质疑，这显然是种不公的对待。
因为没有哪个城市，甚至哪个公司在发展阶段是不经历变型期的阵痛的。
（2018年深圳地区各产业增加值占全市地区生产总值的比重）
2008年深圳实行“腾笼换鸟”，加上当时国内外经济形势的种种影响，2019年深圳GDP增速突然放缓至增速5.32%，但在2010年深圳经济迅速反弹，GDP同比增长了15.97%，2011年同比增长了20.93%
回顾历史，深圳是经历过低迷到反弹的过程，而现在的深圳，依然能保持较高速的发展，这是多少城市所不能企及的。
每年，深圳唱好和唱衰的声音都同时出现，有质疑深圳产业也有质疑深圳房价的，但深圳一直用实力证明自己，深圳不会一路以高增速昂扬向上发展，但肯定是曲线波折上升式发展，过程会有阵痛，但结果肯定是好的。
对于制造业外迁，换个角度思考，深圳是将空间腾出来给更附加值更高、产业链地位更高、高科技技术含量更高的产业，这必然会要求制造业在GDP占比降低，短期看，会给城市发展带来“阵痛”，但长期则是让深圳的经济结构更加合理。
深圳在经历转型阵痛，但房价却能依旧迎来高光时刻，如此矛盾的双方，背后说明什么？
说明当下的深圳房价涨跌的核心和内在的逻辑，仍然是供需矛盾。
1996.85平方公里的总面积、160万套的商品房、1300万的常住人口、2018年49.83万的人口增量、2019年关内新增住房供应数字为0，这些数字里面蕴含着深圳房价涨跌的密码。
深圳未来很长一段时间，决定商品价格的，永远会是供求关系，房子在加速盖，但人却越来越多，只要供需端的矛盾一天未解决，深圳就有持续上涨的动力。
如同大胡子李老师曾经在2019年跨年演讲时说过的那样，深圳是个特殊的城市。
多特殊？
深圳的房价是由高收入人群决定的，这个城市注定会有60-70%的人口会买不起房子，这在未来，也会是常态，所以想让深圳房价降下来，目前答案是无解。