前不久，央行一则新公告，让房地产业内顿时热度重燃，这则公告并不是有多重要，关键是事关每一位正在背负房贷的人，特别是房贷“未还清”的注意：国家“新政”开启，你的房贷要变了！
我们重新回顾下这一次央行新规带来的主要变化：从2020年3月1日开始，各大银行和金融机构，需要与存量浮动按揭贷款的购房者协商，把贷款利率的定价基本依据从基准利率切换到LPR为定价基准加点形成。
简而言之，就是说只要你符合2个条件，你就需要与银行重新确定按揭贷款的利率：①你的贷款合同是在2019年10月8日之前签订的，并且属于商业按揭贷款；②你的按揭贷款利率是浮动利率，也就是紧紧盯着央行的基准利率来变动，基准涨了自己的利率跟着涨、利率降了自己的贷款利率跟着降。
只要符合以上两种情形，那么就需要重新确定利率了。如果你签订的贷款合同在10月8日之后，根据央行的上一则规定，你与银行签订的应该就是以LPR为基准的利率确定形式，所以不需要变化；如果你与银行虽然合同在10月8日之前签订，但是是固定利率，则也不需要变动，继续执行即可。
1、新的利率规定下，今后个人贷款利率如何确定呢？
根据央行新规定，只要你是浮动利率的，并且是按照基准利率为依据浮动执行的，需要银行与你联系并且重新确定利率定价条款，作出前后利率的切换，然后存量房贷全部执行新的利率标准。说起来有点拗口，可能很多人依然不清楚到底什么意思，我们接下来举个例子：
小王在2014年购置一套200万元房子，首付款50万元，贷款150万元，在与银行签订的贷款合同中约定，在基准利率4.9%的基础上打7折执行，并且属于浮动利率，跟着基准变化而变化。
- 小王至今一直采用的实际贷款利率为：4.9%*70%=3.43%。
可以发现，小王符合这一次央行的“新规”调整条件。那么，在2020年3月1日前，小王会接到银行的联系，贷款银行会与小王重新确定接下来的利率方式。很多人会疑问了，当下的利率水平这么高，是不是小王的利率要上涨了？其实不然，央行本次规定“重新确定LPR的加点，但是加点可以为负的。”
根据最新的2019年12月份5年以上LPR市场报价利率为4.8%，新旧的贷款定价兑换方式为：加点=小王的实际现在执行利率-LPR最新报价标准。也就是3.43%-4.8%=-1.37%，这就是小王的今后加点幅度，加点为负数。
- 那么小王2021年1月1日起的按揭贷款利率标准为：LPR最新报价标准+加点数（-1.37%）。
2、新规下，有2个选择，可以固定、可以浮动，只有一次机会。
我们继续以上的案例，央行新规下，新旧的贷款利率切换比较容易，但是最难的是贷款浮动还是固定的选择问题了，这个选择直接关系到从2021年开始以后的年份里，房贷偿还人向银行偿还房贷多少的问题。
假如小王更倾向于固定利率贷款方式，那么小王在3月1日前接到银行联系之后，可以做出这个抉择，不管以后的LPR如何上升或者下浮，都与小王无关，他只需要继续按照3.43%这个标准一直执行到贷款100%偿还完毕。
北风吹来京城湛蓝天
假如小王喜欢浮动的变化利率，那么小王可以做出这种选择，银行重新确定计算方式，双方协商重定价周期，可以是5年变化一次、可以是1年变化一次，根据规定最低是1年重定价一次。相信大多选择浮动的人应该会选择1年期，相对比较灵活。LPR上涨则个人利率跟着上涨；LPR下降则个人跟着下降。只有一次选择机会。
问题点来了：到底该选择浮动还是固定呢？最大的问题是今后LPR是上浮还是下降，如果是下降趋势的，则选择LPR浮动比较好；如果是上升趋势的，则选择固定比较好。楼市指闻也不能给出确切的答复，相信各路房地产专家也不能给出明确的答案，只能是根据当下的房地产和经济环境形势作出预计。
实体企业家曹德旺多次支出，我国的房价太高了，高的占据了过多的实体经济发展资金和社会资源，所以国家应该限制房价、调控楼市，把更多的资金和资源投放到实体经济企业当中，发展实体经济才是增强国家竞争力的关键。无独有偶，任正非也认为“地价过高，导致企业的生产要素成本增加，降低了企业的竞争力。”潜台词是，过高的地价和房价应该调控限制。
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3、央行新规下，房贷要“上涨”还是“下降”？3个月后不得不改变，特别是在选择固定房贷利率还是浮动房贷利率问题上，要分析清楚。
众所周知，实体经济的发展，资金支持是重要的手段之一，利率高低关联性很大，所以调低对于实体经济的贷款利率、增加对中小企业的资金支持，是今后的一个大方向。2020年第一天，国家就再次降准释放8000亿资金流向实体经济就是最好的例证。
而在国际环境中，不少国家已经进入负利率时代，随着我国经济的发展，利率降低也应该是一种新趋势，正如交通银行首席经济学家连平认为，我国实际上已经出现了阶段性负利率情况。根据最近几个月的LPR变动情况可以看出，有一定下行迹象，但是反观基准利率，5年以来纹丝未动。
所以，在新的规定下，该如何选择，其实已经非常明朗了。不过，楼市指闻仍然作出提示，不管如何抉择，都要综合评估自身的情况，切不可听之任之、更不建议盲目跟风专家建议。
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Ps：提前知晓这些知识，提前根据自己的情况做好规划。央行新规指出，各贷款机构会陆续寻找到途径与正在偿还房贷的你取得联系，协商确定今后贷款合同中“利率定价”条款新的标准，你只需要告诉“依据BRL浮动”还是“固定”即可，如果是浮动的给出周期。
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