一、2019年杭州二手房市场概述
较于新房市场，今年杭州二手楼市表现一样可圈可点。这一年，在“房住不炒”、银行信贷收紧、市场调控仍在持续的背景下，二手房市场稳步回升，购房者买房更趋理性。根据杭州我爱我家市场研究中心统计数据显示，全年(截至12.30号)全市（含富阳、大江东）二手房共成交8.06万套,与去年同期的7.24万套相比，涨幅为11.33%。 从今年全年成交走势来看，1季度受春节假期返乡潮影响，成交下滑，及至3月份“小阳春”行情带动，市场成交热度攀升，单月成交环比增幅高达282.55%。2季度成交热度持续，4月份8821套的交易数据也成为2019年单月成交最高量。2季度过后，受前期市场的高位放量影响市场转而进入调整期，3季度购房需求明显趋缓，成交量进一步放缓。4季度，杭州楼市也进入了最后季度的冲刺阶段，意料之外的交易量表现出逐渐走高的趋势，且市场的整体成交水平远高于去年同期，同时4季度市场“以价换量”意愿明显，进而带来年底交易量的反弹，买家重新加快入市步伐，也从一个侧面反映了购房者的市场信心在回升。 尽管今年成交回暖明显，但市场供过于求的压力依旧凸显，具体表现为二手挂牌量的持续增加，以价换量迹象明显。根据好找房平台数据显示，今年杭州二手挂牌量从年初的6万多套奔向了10万套大关，挂牌高了，购房选择余地大了，再加上今年进入新房交付的大周期，房源降价出售的现象增多，不少购房者认为房价降到位，也随行就市，进而带动了二手房市场整体需求及成交的升温。 二、二手房市场房源成交属性分析 1、余杭、萧山购房潜力大，成主力购房区域
过去的几年里，杭州置业门槛悄然升高，“万元线”一路外扩，刚需版图也在不断外延。纵观杭州楼市成交格局，今年排位没有发生变动，“当红炸子鸡”依旧是余杭区，而这也是余杭区自2016年成功跻身第一名之后，连续4年排名第一，今年更是以30.06%成交比例持续活跃于区域热销榜，与去年同期相比，上升了3.2%。值得注意的是，随着近几年区域市场热度的持续攀升，板块内小面积段、低总价房源成交比例日趋上升，当前的余杭区域可以说是杭城刚需市场的“排头兵”，对整个二手房市场成交起到较大的助力支撑。 排名第二的萧山区今年购房热度虽然有所下降，但整体成交情况依然领先其他区域，市场成交比例占到13.14%，环比下降了6.51%。近两年萧山区受到周边摇号新房增多及中签率走高的影响，加上部分老小区的价格已与周边新房无异，有的甚至还高于新房，导致购房者更愿意去买新房，所以二手房成交热度有所下降。 江干区、西湖区今年二手房成交比例的上升，主要得益于区域内多个次新盘的交付。江干区占到12.22%，环比上升1.5%；西湖区占到11.19%，环比上升1.62%。此外，市区范围内二手房购房比例今年略有下降。从购房热度来看，市区二手房市场本身已经比较成熟，一直以来也深受购房者认可，但近年来房价一路攀升，且随着时间的推移，房龄老化明显，除了房源品质相对较好的小区及学区房以外，特别是老小区的市场空间已经逐步缩窄。 2、刚需改善并行，60-90方成交仍居各面积段之首
从近几年杭州各面积段的成交趋势来看，90方以下的房源依旧是市场成交主力，今年市场占比为71.55%，与去年相比无变化。不过值得注意的是，今年该面积段中60-90方房源今年成交比例上升明显，成交比例占到45.7%，环比上升5.84%，而60方以下面积段成交比例环比下了5.75%，占到25.86%。具体来看，60-90方面积段之所以能一路领跑，除了与市场主流置业需求相匹配外，我们还发现，今年不少新交付的新盘已经开始进入二手房市场，从交易房源来看，多数集中在60-90方面积段，并且仍持续有新增供应。 除了90方以下面积段之外，以3房或4房为主的90-140方面积段房源受到一步到位和改善型需求购房者的欢迎。从房源成交来看，90-120方面积段房源成交比例占到11.63%，环比上升0.45%；120-140方成交比例占到9.17%，环比上升0.43%。而以140方为分界点，140方以上房源成交比例均有所下滑，其中140-200方成交比例为5.05%，环比下降0.53%；200方以上房源成交比例为2.59%，环比下降0.43%。
90方以下房源成交高居不下，那么该面积段房源成交分别流向了哪里？ 结合各面积段区域成交折线图的变化来看，江干区、余杭区、钱塘新区（含下沙、大江东）是60-90方房源成交表现最为突出的区域。特别是江干区，60-90方面积段房源成交比例已经超过5成，占到55.2%，其次余杭区也高达49.88%，排名第三的是钱塘新区，占到48.84%。从板块分布来看，主要成交集中在临平、丁桥、闲林、九堡等次新房集中的区域，该面积段的高成交也证明了市场上“刚需”置业需求的大量存在。 而60方以下房源成交则主要集中在上城、下城为主的市中心范围内，其中上城区为首的60方房源成交比例占到50.13%，其次下城区占到47.74%。成交分布上，以老小区为主的朝晖、宝善、长庆及复兴、潮鸣等板块是成交量最大的。虽然老小区面积小、房龄老一直被市场所诟病，但胜在总价低、交通及周边配套也较为完善，因此成为不少首置刚需者的“上车盘”。 3、购房门槛高了，200-300万元成置业新门槛
从价格水平看，今年购房套均总价依旧较去年普遍提升。越往上，购房比例越低，整个市场基本呈现“橄榄型”模式，即高低需求少，中端价格需求大。 具体来看，今年购房高中低价位房源需求层次分明，尤其是200-300万元总价的购买力充沛，作为杭州住宅市场最为畅销的总价区间段，今年成交比例较去年大幅提升，环比上升了4.26%，增加到32.18%。在这个总价范围内，挑选余地颇大，且房源的品质也都不差，是目前市场多数购房者所接受的总价范畴。 此外，今年150万元以下房源成交比例下降了10.21%，下降至19.84%，这与今年低总价、小面积单身公寓成交比例下降有关。而对于刚需来说，目前市场上动辄200万以上的总价已经挤压了刚需购房选择面，而套总价在150-200万元的房源，首付在45-60万元，对于普通家庭的购房预算来说尚能满足，今年该总价房源成交占到18.89%，环比上升2.29%。 套均总价300-400万房源面向的客群主要以改善型为主，成交房源也多集中在一些品质比较优秀的改善型房源，今年300-400万环比上升1.97%，占到14.61%。而对于价格增长的承受力较强的购房者来说，改善价格区间也较高，因此成交主要集中在一些高端房源，其中400-500万房源成交占到6.62%，环比上升0.91%，500万以上需求空间同步上涨，合计占到7.95%，环比上升0.86%。 三、客户购房行为特征分析 为精准把握2019年购房客群行为特征，我爱我家从购房者年龄段、性别、面积/总价、决策方式、户籍来源地、购房区域及付款方式等方面来分析典购房客户行为特征。从分析结果来看，今年刚需客户仍是购房主力。 1、85后成为购房年龄“分界线”，90后购房队伍扩充
如今第一批90后即将跨越30大关，而在购房市场上，90后作为购房群体中的“种子选手”，今年买房大军队伍进一步扩充。根据杭州我爱我家市场研究中心数据统计显示，今年80后、90后总占比达75.21%，同比去年上升了5.65%，无疑是购买力的中流砥柱。 购房年龄段分布上，80后作为“实力担当”，今年依然是购房比例最高的年龄段，购房比例达到了46.87%。值得注意的是，85后已经成为购房年龄“分界线”，今年自85后开始，各年龄段购房客户比例均上升明显，其中85后占到28.93%，环比增加2.1%。紧随其后的90后购房比例直线上升，在整个购房队伍中占到29.16%，尤以95后更是同比上升了2.6%，占到6.19%，而90后（不含95后）的购房比例占到22.97%，同比上升了1.2%，90后购房比例的上升说明当下购房者年龄正趋于年轻化。 此外，60后（含以前）购房群体比例占到9.34%，70后（不含75后）购房群体比例占到4.4%，75后占到9.05%，这几个年龄段购房客户比例均呈明显下降趋势。 2、独立置业渐成趋势，女性独立购房超乎想象
从细分客群角度看,在以家庭为单位的购房群体中，不乏独立购房群体的身影，随着购房意识的转变，越来越多购房群体具有了独立购房意识。根据2019年我爱我家客户购房行为数据显示，今年依靠自己独立购房的客群比例占到37.06%，与去年同期相比，今年独立购房客户比例略有下降,共同购房客群比例占到62.94%。 且随着购房角色的不断转换，在独立购房群体中，如今女性购房比例已经远超男性，今年女性购房比例再次上升，达到54.77%，而男性购房比例则在下降，占到45.23%。 3、90方成分水岭，60-90方最受购房者青睐
从不同购房客群的购房面积偏好来看，均倾向于90方以下面积段房源，这个面积段主要以2房、3房为主，能够满足首次置业以及首次改善的主流需求。 今年独立购房客群中有超8成的客户选择了90方以下房源，其中60-90方的成交比例占到49.18%，60方以下的成交比例占到32.61%。看来在购房面积选择上，独立购房群体还是量力而行的，无论是出于经济角度还是实用角度，该面积段房源是多数购房者的置业首选。值得注意的是，少数购房者由于经济实力较弱，也愿意选择总价较低，面积较小的单身公寓来过渡。 与独立购房客群所不同的是，共同购房客群中多以家庭为单位，购房原因多为结婚、改善或子女教育需求，因此在购房面积选择上差异还是比较明显的。其中60-90方占到45.62%，60方以下占到24.92%。而在主流面积段以外，90方以上房源的成交比例也高于独立购房客群，在面积高于90方的成交中，有22.52%的客户偏好90-140方，面积再往上受到总价升高的影响，选择的客户比例逐渐走低。 4、总价仍是主要决定因素，共同购房总价承受力更强
与2018年相比，随着购房门槛继续上移，购房者对购房总价和单价预算均有所提高。在购房总价选择上，200万元以下低总价房源仍是购房客群首选对象。不过从不同购房客群在总价选择上，受制于购买力，两者对购房单价总价选择度有差异。 从细分客群角度看，两者均青睐总价在150-200万元的房源。但独立购房群体一般经济积累有限，购房选择时房源总价是首要考虑因素，也多借助一些家庭资金支持，因此购房总价整体要低于市场平均水平。今年该群体购买总价在150-200万元的房源比例占到43.13%，加上150万以下17.24%的比例，合计达到60.37%。 同时，共同购房客群在总价选择上则趋向高总价，在对购房的需求特征上，更多的是居于改善的目的，因此多往中大户型、中高总价房源偏移，较于独立购房群体，选择空间相对较大。今年共同购房群体在总价选择上，首选150-200万元区间房源，比例占到34.99%，其次200-300万元房源，比例占到25.2%；300-400万房源比例占到14.15%；400万以上房源成交比例是独立购房客群的一倍多，合计占到15.82%，说明该客群对于高总价房源的承受能力较强。 5、外围置业更“吃香”，中心城区的优势在减弱
目前，刚需、改善需求已然成为楼市的购房主要来源。而从不同购房群体选择的购房区域来看，表现出明显的差异性。其中独立购房群体首选购房区域余杭区（21.11%）>江干区（15.37%）>西湖区（12.92%），不难发现，独立购房客群多以刚需为主，因此房价是最关键的购房因素。刚需一般经济能力有限，若没有学区或其他一定要在市区买房的理由，迫于市区房价较高的压力，一般都退而求其次转向外围置业。同时，外围区域如今房源选择性多，配套成熟，又有地铁，其居住潜力也被购房客群所看重，所以成为了独立购房群体最爱买房的区域。 共同购房客群购房首选区域分别是西湖区（19.04%）>余杭区（16.73%）>江干区（15.71%）。具体来看，西湖区内最热成交板块在三墩、文教、老城西（文一、文二、文三）、申花、翠苑等板块，很明显这部分购房客群对住房区域的选择考虑更加全面，如区域房价水平、生活配套、居住环境、周边交通、学校教育等的分布情况，购房综合衡量标准较高。 6、首次置业以贷款为主，年轻人房贷占比较大
付款方式上，按揭贷款的使用比例呈逐年走高的态势，今年按揭贷款入市的购房者依旧相当活跃。根据我爱我家成交数据显示，今年超七成是按揭购房，对于资金预算相对较紧但又有急迫购房需求的购房者来说，按揭不失为购房付款最佳方式。 数据显示，今年支付方式选择（商贷+组合贷款）的比例占到74.75%，同比上升6.95%。细分来看，独立购房客群和共同购房客群在按揭购房比例上一致，均占到74%左右。值得注意的是，在全款购房支付方式上，有23.27%的独立购房群体选择全款支付，且高于20.35%的市场整体水平。 较于其他消费，买房或许是普通家庭消费当中最大的一笔支出，按揭贷款作为保守的付款方式，不仅能缓解家庭置业资金压力，也能让家庭拥有更为自由的现金流，因此能成为主流的付款方式。 总体来看，尽管不同购房客群在购房时选择会有差异，但从总的方向来看，基本维持相同。比如在房屋面积上，60-90方、低总价的房源最具偏爱。购房区域上，地段虽优先，价格终为王，购房区域已不再围绕市中心，随着房价的上升，与市区相比，同等预算在外围区域能购买到的房龄更新、户型、楼层等方面具有优势的房源，特别是地铁沿线的区域成为越多越多置业者购房首选。 7、外省客户比例持续上升，安徽、江西、河南客户比例高
从购房客户户籍来源地区分析，今年整体市场仍以浙江省内购买力为主。值得注意是，今年外省购房比例上升明显，超四成房产为外省客户购得，购房比例占到43.52%，环比去年的39.63%上升了3.89%。其中安徽省购房者以8.95%的比例突围排名第1，排名2、3名的是江西、河南，购房比例占到5.22%和4.76%，前三名合计贡献18.93%，第四名则是江苏，占得3.88%。换句话说，杭州至少有40%的房源是省外购房者消化掉的。而外省人买房的区域中，余杭区和西湖区是主要成交阵地。 此外，浙江省内户籍购房比例为56.48%，其中省内（杭州户籍）购房比例为20.74%，省内（非杭户籍）比例为35.74%。而观察历史数据可知，外省置业者购房比例逐年提升，可见杭州楼市对周边区域吸引力的增强。而杭州作为科技人才净流入率排名全国第一的城市，近年来人才政策不断升级，先有降低落户门槛，后有人才补贴，人才的增长给予了杭州城市发展一个机遇，也在一定程度上活跃了楼市，短期内给楼市增加了不小潜在的购房需求，进而有助于带动市场交易量的提升。 四、2019年二手房住宅成交（套数/总价/单价）排行TOP20
