文/易居企业集团·克而瑞 分析师
克而瑞数据显示，今年1—11月，南宁商品房新增供应1591.15万㎡，同比上涨19.39%；成交面积1266.49万㎡，同比上涨12.51%，成交突破1200万㎡，市场规模持续扩大。成交均价11008元/㎡，突破1.1万元大关，同比上涨2.94%。整体来看，南宁市场供应持续放量，成交维持千万量级规模，价格稳中有升。从细分市场来看，商品住宅市场虽出现以价换量，但整体仍在平稳上升，市场较为健康；办公和商业则是去化压力较大，如何解决去化问题仍是市场焦点。
商品房
一季度后供求逆转，以价换量维持成交高位运行
2019年，“房住不炒”依然是政策主基调，全国商品房市场销售热度有所减退，销售面积、金额累计增速双双回调，但房企投资开发热情依旧高涨，整体销售面积和金额去年基本持平，中西部成为主要的成交支撑。作为中西部热点城市之一的南宁，供求量价均有一定程度上升。
克而瑞数据显示，今年1—11月，南宁主城区商品房新增供应1591.15万㎡，同比上涨19.39%；成交面积1266.49万㎡，同比上涨12.51%，成交突破1200万㎡，市场整体供过于求；成交均价11008元/㎡，突破1.1万元大关，整体房价稳中有升，同比上涨2.94%；成交金额1394.18亿元，同比上涨15.81%。
数据来源：克而瑞广西
统计口径为南宁市主城区（青秀、兴宁、西乡塘、江南、良庆、邕宁区）商品房供求数据，包括普通住宅、别墅、办公、商业、车位等产品。
从单月的走势来看，虽然2月受到春节假期影响，成交量相对较低，但1—3月市场均呈现供不应求的态势，2月供求比甚至达到0.77。一季度过后，市场热度有所下降，市场供求发生逆转，4—11月，市场均为供过于求，单月供求比在1.14～1.98之间。
尽管供求逆转，但是房企仍旧对市场有信心，投资开发热情高涨，新增供应持续走高，维持高位运行，4—11月维持在140万～222万㎡之间，8月和9月，单月新增供应均突破200万㎡。
另一方面，由于仍有一定的购买力支撑，占据核心区域及资源的热点楼盘仍能热销，再加上市场转向以价换量，优惠促销增多，成交量并没有出现明显下滑，4—11月单月成交量均维持在百万量级以上，持续高位运行。
尤其是在9月以后，市场优惠促销增多，以价换量明显，在成交均价跌破1.1万元的情况下，市场整体成交量明显回升，单月成交量在136万～142万㎡之间。其中，9月成交面积为141.02万㎡，环比上涨36.87%，成交量创今年1—11月单月成交量新高。
库存方面，截至11月底，南宁商品房库存面积为1769.20万㎡，去化周期为14.9个月。与去年同期相比，库存面积增加45.69万㎡，同比上涨2.65%；去化周期减少1.4个月，同比下降8.59%。
商品住宅
供求均超千万平方米，四季度以价换量明显
数据来源：克而瑞广西
统计口径为南宁市主城区（青秀、兴宁、西乡塘、江南、良庆、邕宁区）商品住宅供求数据，包括普通住宅、别墅产品
克而瑞数据显示，2019年1—11月，南宁主城区商品住宅供求双双超千万㎡，与去年同期相比，同比涨幅均近两成，保持高位运行。其中，新增供应面积1061.21万，同比上涨19.82%；成交面积1009.16万㎡，同比上涨16.11%。供求比为1∶1.05，供求整体平衡。
成交均价11463元/㎡，同比上涨5.13%，虽然同比有所上涨，但是随着年底临近，四季度不少房企面对年度销售指标以及还贷的双重压力，采取精装打折、低折扣房源需一次性付款等方式，以价换量，加速现金回流，10月、11月房价明显低于以往1.1万元/㎡的水平线。
从区域成交占比来看，良庆区依然妥妥地领跑南宁楼市，成交量356.91万㎡，在六大城区中占比达35%；其次是西乡塘区和江南区，成交占比均为15%；青秀区紧随其后，占比达14%；邕宁区和兴宁区成交占比略小，均为11%。
截至2019年11月，南宁商品住宅库存量为527万㎡，去化周期为5.7个月，库存量较低，市场整体发展较为健康。
写字楼
供过于求愈发明显，去化压力较大
数据来源：克而瑞广西
统计口径为南宁市主城区（青秀、兴宁、西乡塘、江南、良庆、邕宁区）办公产品供求数据
今年南宁主城区办公市场供求量整体有所下降，但供过于求愈发明显，成交均价仍持续上涨，成交主要集中在五象新区。克而瑞数据显示，2019年1—11月，南宁办公新增供应102.89万㎡，同比下滑4.81%；成交面积55.34万㎡，同比下降25.97%；供求比为1.86，供过于求愈发突显；成交均价13754元/㎡，同比上涨9.02%；成交金额76.12亿元，同比下降19.29%。
从单盘表现来看，成交金额及成交面积前十项目中，过半项目集中五象新区（良庆区、邕宁区），如恒大国际中心、万达茂、天誉城等项目，此外青秀区绿地中央广场、西乡塘区中梁柏仕公馆亦有不错表现。
截至2019年11月，南宁办公产品库存量为205.17万㎡，去化周期为37.8个月。整体来看，市场库存压力仍较大，去化周期较长。
商业
库存高压，去化压力大仍是焦点
数据来源：克而瑞广西；统计口径为南宁市主城区（青秀、兴宁、西乡塘、江南、良庆、邕宁区）商业供求数据
2019年1—11月，南宁主城区商业整体供大于求，供求比达2.09，与去年同期相比成交量、价齐降，市场成交显疲软之势。其中，新增供应面积82.99万㎡，较去年同期上涨23.73%；成交面积39.75万㎡，同比下降6.08%；成交均价21204元/㎡，同比下降10.24%。截至11月30日，南宁商业库存量为212.79万㎡，去化周期为55.40个月，存量高压，销售压力较大，去化仍是商业的核心关键。
从区域来看，商业供应多集中于江南区、兴宁区，供应量分别占全市商业的22.07%、22.47%；成交表现较好的是青秀区和良庆区，成交量分别占全市商业的20.47%、22.23%。单盘方面看，1—11月商业成交量最好的项目月均去化套数为38套，TOP10项目月均去化套数为11～38套。
土地市场
头部房企拿地迅猛，热点区域土地集中放量
日前，上海易居房地产研究院发布《2019年11月40城土地市场报告》显示，2019年1—11月，全国40个典型城市整体成交量仍在上涨，但是成交价及溢价率明显走低；今年前11个月南宁土地出让金约382.5亿元，位居第20位，与去年同期有明显增长。
12月南宁迎来土拍高峰期，包含武鸣区在内的七大主城区计划出让经营性用地16幅，出让计容建面约263万㎡，总计地块数量和体量均远超去年同期。下面我们通过克而瑞大数据，回顾前11个月南宁土地市场整体情况，对头部房企拿地情况，以及成交地块的热门区域进行相关分析。
供应近千万量级
成交量价稳步提升
2019年1—11月，南宁市6主城区（未统计武鸣区）经营性用地供应数量73幅，比去年同期多8幅；供应用地面积4959亩，同比下降1.65%；供应计容建筑面积累计达978万㎡，同比上升5.46%；4月、6月、8月、11月份供地密集，月度供应幅数在8幅以上。成交方面，成交数量67幅，比去年同期多12幅；成交用地面积4576亩，同比上升22.82%；成交计容建筑面积累计达898万㎡，同比上升26.78%；1月、3月、7月份成交建面井喷。成交土地出让金约382.5亿元，同比上升55.06%；成交楼板价4259元/平方米，同比上升22.30%；溢价率35.25%，同比93.04%。
数据来源：克而瑞广西；统计口径为南宁市主城区（青秀、兴宁、西乡塘、江南、良庆、邕宁区）经营性用地供求
今年南宁土拍竞价方式最大的调整就是从“两限一竞”，转变为“一限一竞”，即取消了“限房价”（限最高毛坯部分住宅预售均价）。“一限”即“限最高地价”，同区域板块的“限地价”数值基本一致，但相比去年有一定提升。竞配建方面，倾向多元化无偿移交产权物业，包括“竞产权移交住房”“竞公租房”“竞产权移交安置房”。
2019年1—11月，南宁市成交地块中含移交配建的共计23幅；移交配建面积累计约38.72万㎡；其中，包括产权移交住房10幅（建面33.126万㎡）、公租房6幅（5.368万㎡）、产权移交安置住房2幅（0.23万㎡）。
头部房企“攻城略地”扩规模
扎堆抢滩热门区域
着眼当前南宁楼市已进驻一两年的品牌房企，正从战略导向型转向深耕型的发展趋势，并且“高质量增长+高品质发展”双轮驱动，引进的产品线愈加丰富。“兵马未动，粮草先行”，房企的新增土储，直接影响规模布局。
适机择优拿地尤为重要，特别是五象湖板块、凤岭南滨江板块、龙岗板块等热门区域地块连片集中供应，以及部分供地基本饱和的柳沙板块，更是各大品牌房企“必争高地”；多幅地块都吸引十余家房企参拍，竞拍轮次上百次，部分地块达到“限最高地价”后竞配建面积上万㎡。其中，成交实际楼板价超1万元㎡的项目多达8个。2019年1—11月南宁一级土地招拍挂市场拿地总金额TOP5的房企分别是龙光、建发、新希望、合景泰富、金科；拿地总建面TOP5的房企分别是龙光、建发、绿港、合景泰富、万科。个别品牌房企在今年南宁土拍市场“鲜有发声”，或将重心移到南宁之外、广西区内其他城市的布局。
从成交计容建面来看，今年前11个月江南区、良庆区成交经营性用地计容建面较大，分别为268.34万㎡、176.12万㎡，而邕宁区、兴宁区成交量较少，计容建面分别为110.95万㎡、72.24万㎡。
今年首进南宁的房企新面孔也不少，包括中建信和、重庆银河、中鼎、深石、山湖海、天隆、万隆、金翰、当代置业、兴进、玉林东投等。此外，龙光、人和、振宁、中稷康元（融创）、广路、财盛、华润置地、奥园&瀚德、建发&鼎华、建安&万丰、洋浦、百益&当代置业等房企，扛起城市更新大旗，积极推进南宁旧改项目建设。
值得关注的还有，作为南宁“一主三副多点”的市域总体空间格局中的武鸣、空港，也愈加受到品牌房企关注，彰泰、云星、蓝城布局南宁北，广西农垦与融创、绿地相继携手、共筑南宁南。品牌房企强强联手仍是主旋律，今年在南宁也诞生多对新“CP”，中鼎&世茂、平安不动产&中海、建安&万丰、百益&当代置业等。
整体而言，低密、临江、临湖、临地铁口、丰富资源配套环伺的地块较为热门，房企高价拿地的同时，也同时考虑市场因素来引进中高端产品线，针对客源来制定房型与价格，改善型产品或将成为2020年置业主流，价格或在同区域里“占高位”，相邻竞争也愈加激烈。
销售排行榜
房企榜
入榜门槛提升，3大房企流量金额超百亿
今年1—11个月，南宁3强、5强房企门槛明显提升,3大房企流量金额已超百亿元。
年底部分房企或将持续以价换量的方式，加快现金回流。从房企入榜门槛来看，今年1—11月房企TOP10门槛有一定上升，其中TOP3、TOP5门槛上升明显，与2018年同期相比上涨9亿～10亿元。从房企集中度来看，今年以来10强房企市场集中度不断提升，话语权更大。
克而瑞数据显示，2019年1—11月3强房企权益销售金额达270.49亿元，占全市商品房销售金额的19%，5强房企市场集中度达27%，10强房企集中度达42%，集中度同比均上涨3个百分点。
单盘榜
TOP10销售金额、面积均超去年全年业绩
克而瑞发布的《2019年1—11月南宁商品房排行榜》显示，10强累计销售金额达276.49亿元，销售面积达248.60万㎡；与2018年全年度（1—12月）南宁单盘TOP10累计销售业绩相比，销售金额、销售面积分别提升了4.67%、10.70%。
同时，今年1—11月南宁商品房项目TOP10销售门槛，也超过2018年全年度（1—12月）的销售金额0.33亿元、销售面积2.69万㎡；TOP3销售门槛，相比2018年全年度的高出3.66亿元、2.34万㎡。
文章来源：CRIC广西；
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