华晨的标签总是离不开宝马。
所以，华晨在媒体的主流语境中，常常被冠以宝马的代工厂，过多依赖症，重外资合资，轻自主研发的评价和框定。
似乎，媒体和公众甚少关注，华晨在专业车领域的布局，以大连专用车产业科技创新基地项目为开端，华晨曾许下2012年至2016年5年间，总计投资20亿美金（超100亿元）的专用车投资计划。
金融棒棒糖之所以关注，是因为4年前，华晨在西咸新区泾河新城拿地百亩，宣称上百亿元投建汽车产业园（特种车生产）及西北销售中心项目。
而1个月前，西咸汽车产业园因亏损，被近6000万元出售，本是一宗出售资产的常规商业行为，但细究我们却发现了项目背后的诸多需要反思之处。
出售亏损西咸产业园
华晨发力布局专用车，是以启动大连专用车产业科技创新基地项目为开端的。彼时，华晨向外界披露的事业版图为，计划在2012年至2016年5年间总计投资20亿美元（超100亿元）打造专用车板块。
此后的2014年，落地于西咸新区泾河新城，宣称投资上百亿元的华晨汽车产业园项目和综合配套项目，成为其“专业车”投资中的又一重磅动作。
《陕西日报》对此的详细报道为，汽车产业园主要为特种车生产基地及西北销售中心，将生产国内最先进的野外作业房车、押钞车以及其他定制特种车，新闻称总投资将达到上百亿元，预计可实现年销售收入260亿元，上缴利税23亿元。而综合配套项目则以科研、销售、住宅、商业开发为主。
从投资体量、项目规模、企业本身“明星效应”而言，华晨汽车产业园无疑是备受关注的S级项目，因此有财经媒体曾评价其为“百亿造车又造城”。
2015年4月1日，华晨所属的上市公司金杯汽车（600609）公告称，投建运作上项目的主体华晨汽车金杯（西咸新区）产业园有限公司（以下简称西咸产业园）成立，并宣称该全资子公司有利于西北市场布局。
不过，仅4年后，华晨却选择将其卖掉。今年8月金杯汽车公告，将西咸产业园100%的股权转让给沈阳市汽车工业资产经营有限公司（以下简称：沈阳汽车资产公司），交易对价为5987.93万元。1个月后，转让完成，西咸产业园不再纳入上市公司合并报表范围。
金融棒棒糖注意到，西咸产业园出售时净资产账面价值为3507.27万元，相比5987.93万元的出售价格，增值额为2480.66万元，增值率70.73%，溢价尚可。但相比西咸产业园注册资本5000万，尤其是4年的时间成本，似乎证明这并不算是一次成功交易。
专用车板块作为华晨发展战略之一，曾一度计划沈阳专用车单独上市，成为其旗下的又一资本平台，相信华晨在西咸新区投资时亦是诚意十足的，缘何要出售核心板块的项目了？
金杯汽车公告给出的解释是，因为西咸产业园近几年净利润处于微亏状态，为聚焦公司主业，提高营运效率。
我们来看下，西咸产业园这几年经营情况，2016年其尚未展开经营，因此营收为0,净利润亏损139.8万元。2017年，营收342.9万元，利润亏损732.6万元。
截至2018年，西咸产业园资产总额1.52亿元，净资产3507.27万元，当年营收351.86万元，净利润亏损684.62万元。2019上半年，西咸产业园营业收入257.14万元，净利润-536.55万元。
的确，从西咸产业园投运开始，其每年均为亏损状态。从商业逻辑上来讲，公司旗下项目迟迟不盈利，选择出售变现止损，再正常不过的商业行为，但复盘这个项目以及金融棒棒糖的现场走访，我们却发现了几处疑点：
1，按照最初媒体报道及地方政府官网披露的投资强度和内容，西咸产业园资产评估的各项财务指标，总资产、净资产、营收和净利润等表现，显然与最初承诺相去甚远。
2，出售是因为产业园处于微亏，有利于聚焦公司主业，但专用车并非不是主业业务，我们查询到，华晨在辽宁沈阳、铁岭、四川绵阳、江苏常州、河南鹤壁等地均建设了专用车工厂，为何目前单出售西咸项目？
西咸产业园营收靠租赁？
若仔细翻阅西咸产业园的资产评估报告及财务审计报告，便能找到答案，且我们发现了一些略微意外的信息。
根据《金杯汽车股份有限公司拟转让华晨汽车金杯（西咸新区）产业园有限公司股东全部权益价值评估项目资产评估报告书》（以下简称：资产评估报告），西咸产业园占地面积110981平方米（166.47亩），建筑物主要为高标准厂房、办公楼及附属用房，其主营业务为厂房和办公楼的租赁业务。
仔细再看租赁业务，园区建成后，西咸产业园将几乎全部的建成建筑物租给了注册于当地的一家汽车公司，陕西长庆专用车制造有限公司（以下简称陕西长庆），租金360万元，租期3年，从2017年1月1日-2019年12月31日。
今年5月27日，陕西长庆则再次续租，租金为960万元，期限为2年。
同时，资产评估报告还显示，西咸产业园尚未开发土地37992平方米（约57亩），缓建厂房建筑面积为22557.8平方米，占企业规划可出租面积的39.52%。并且，这些未完工的资产完工后也将用于出租。
10月初，金融棒棒糖也实地走访了西咸产业园，我们在现场看到，产业园的确只有陕西长庆一家在办公，而园区有一大块未开发的空地，部分已经长起了一人高的草，“这片地闲置了好几年”据当地的农民讲。
而关于陕西长庆，我们发现了更有意思的地方，公司成立于2004年1月8日，最初股东为中国石油运输公司（出资2000万100%持股），2015年07月16，就在西咸产业园成立后不久，金杯汽车以增资2081.63万元的方式进入陕西长庆，成为其控股股东（51%）。
行文至此，相信大家都明白了，也就是说，最初华晨计划投资百亿落地的特种车生产基地及西北销售中心，与西咸产业园建成后实际相去甚远，西咸产业园变成了拿地-建园区-出租-收租金的工业用地开发租赁及物业管理。
唯一与专用车有关的部分在于，西咸产业园租给了一家金杯汽车中途入股的专用车生产制造公司。
按照上市公司披露，西咸产业园最终的接盘方为沈阳汽车资产公司，也就是金杯汽车的大股东，总归还是一家人，那么金融棒棒糖所关心的是，沈阳汽车资产公司将会如何运营西咸产业园？是否还会推进此前承诺的百亿实体项目？或依然主营租赁？
先来看下沈阳汽车资产公司是干什么的？公司成立于2000年，持有金杯汽车24.38%的股份，主营业务为资产经营及管理，产业投资及管理，其控股股东为华晨汽车集团。
公司的财务情况为，截至2018年底，其经审计的资产总额约为138.55亿元；负债总额约141.19亿元；归属于母公司的净资产约为-9.83亿元；2018年营业收入约71.5亿元；归属于母公司的净利润亏损约3.9亿元。
从以上信息来看，如果说上市公司卖亏损资产，是为了“减负”和回归主业，沈阳汽车资产公司估计是帮助华晨接手处置旗下上市平台的一些“不良资产”。
事实上，这也不是第一次金杯汽车买资产，沈阳汽车资产公司兜底了。
早在2017年，金杯汽车就宣布将其直接、间接持有的沈阳金杯车辆制造有限公司100%股权转让至沈阳汽车资产公司，交易对价为3.71亿元。
今年8月16日，就在出售西咸产业园的后一天，金杯汽车宣布又将沈阳金杯房屋开发有限公司（以下简称沈阳金杯房屋）100%股权转让给沈阳汽车资产公司，交易对价1元。
在西咸产业园审计报告中，沈阳金杯房屋与其也有业务往来，关联方往来余额其他应收款一栏，截至2019年6月30日，沈阳金杯房屋的账面余额为100万。
从这里说，我们也很难乐观地认为“沈阳汽车有能力重新落实投资预期”。
“爽约”背后的反思
作为本土财经观察者，西安金融棒棒糖自然希望华晨在西咸产业园还是能够投下最初承诺的实体项目，助力陕西汽车工业发展，尤其是近年来陕西营商环境不断优化，比亚迪、吉利、宝能等头部汽车制造厂商纷纷落地西安，成为陕西汽车工业发展的重要力量。
▲我省1~7月汽车工业生产情况（数据源于陕西省汽车工业协会）
2003年，比亚迪收购了西安秦川汽车,比亚迪汽车在西安诞生，西安基地也成为了比亚迪汽车在北方最大的基地。在2018年，西安比亚迪汽车总产量达25万辆，实现总产值287亿元，同比增长19%。
2017年，位于经开新区泾渭新城的西安吉利新能源汽车产业化项目开工，总投资201.6亿元，预计2020年项目一期建成投产后，可年产30万辆整车，预计年产值超400亿元。
2019年5月，宝能汽车总投资约400亿、规划产能100万辆的新能源汽车及配套项目正式落户西安，将进行整车及核心零部件智能化研发制造。
更重要的是，官方层面在不断地优化汽车产业的政策环境及释放政策红利。
2018年11月，西安市人民政府正式印发《西安市汽车产业发展规划(2018—2025年)》（市政发〔2018〕48号）提出围绕打造我国新能源汽车之都和重要的汽车产业基地建设，到2025年将西安汽车产业发展成为我国汽车产业的重要基地。
▲西安汽车产业发展目标（数据来源：西安市人民政府）
我们认为，随着官方力推汽车产业，以及以上项目的逐步落地，西北地区的市场进一步释放，陕西省（西安市）在新能源车、专用车领域将大有可为，这对企业和地方政府而言，都是机遇，且很大程度上是共赢的局面。
西咸产业园项目，从百亿元特种车基地及西北销售中心项目到工业用地开发租赁及物业管理，发生如此大的变化，此间过程中，政策变动，行业周期的改变，地方补贴优惠政策的变化，产业导向等外部原因，我们就不细致分析了，毕竟多为显性因素。
但从公司层面，作为一家公众上市公司，西咸产业园背后种种让人疑惑的操作行为，值得我们反思。
1，若按照最初的投资体量和内容，公司在投资项目之前有没有做详细的尽调及项目可行和盈利分析预测，当最初投资发生变化和更改时，是否对市场和投资者充分披露？
2，投资过程中，有无及时感知到政策和行业的变化，预测到行业拐点的到来，从而及时调整投资策略？
3，公司的项目投资都会被市场视为是利好，当投资无法与最初的利好预期兑现，未能给公司经营带来加成，反而拖累业绩，此责任谁来埋单？
4，土地资源有限，西咸项目占地166亩，使用年限50年，且出售前尚有三分之一未开发，对企业和地方政府招商而言，难免有浪费之嫌，企业占地而不搞实体有没有监管及退出之策？
当然，我们也承认企业决策是一个复杂的过程，写作初衷也非单纯的批评斥责，我们既希望不断有头部企业来陕西投资，但希望更多是“真金白银”的落地。
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