01
力哥平时讲房产话题，主要聊一二线，也正在一个个单独走访调研。毕竟，中国直辖市、省会、首府、计划单列市，一共才37个，我全走一遍，也不是啥难事。
但三四五六线数量太多——中国有300多个地级行政中心（地级市、地区、自治州、盟），2000多个县级行政中心（县级市、县城、自治县、自治旗、林区等）。
我实在没法单独深聊，最多也就热门的长三角、珠三角、海南或广西北海、四川西昌这种独特样本，才能单独占坑，剩下绝大多数“平凡的中小城市”，只能以“群体画像”的模糊形式出现。
那这些地级或县级的房子，还值得投资吗？
力哥的标准回答是：自住可以买，投资，原则上不建议了。
为啥这么说呢？
今天就拿一个样本来深度剖析吧。
山东泰安，一座很普通的弱三线城市。
泰安风光
力哥社群（会员）部的理财师来自五湖四海，其中负责一群的小东老师来自泰安，他对当地的情况比我更了解。以下分析，就是小东老师做出的，之前已在会员群里分享过，我今天直接拿过来，分享给大家。
02
现在分析一座城市有没有前景，值不值得下手，最主要看哪个数据？
人口。
泰安人口怎么查？
首先，百度搜索“泰安市统计局”，登录官网，在统计数据一栏点击统计公报。
接着，点击某年统计公报，在统计公报里搜索“常住人口”就能看到数据了。
把最近几年统计的常住人口数据整理到表格中——
折算下来，从2011年到2018年，泰安人口年均复合增长率为0.32%。
乍一看，人口总量还是在不断增长的，泰安的情况还不错？
别急着下结论，再查一下这些年泰安的出生率和死亡率。
基本上出生率都维持在10‰出头，前年放开二胎后，受生育补偿效应影响，还一度飙到15‰。
折中下，就算12‰吧。
没有大灾大难，这些年泰安的死亡率也非常稳定，基本在6‰出头，折中取6.4‰吧。
所以泰安过去这些年的人口自然增长率应该是：12‰－6.4‰=5.6‰，即0.56%。
哪怕泰安没有任何外流人口流入，只要人口不流出，那总人口就能维持在年均0.56%的增速，但实际人口增速只有0.32%，所以人口肯定是流出的。
03
是不是人口持续流出，就决定泰安的房价肯定没救了呢？
不见得。
2011年，泰安总人口551.4万，其中城镇人口283.5万，农村人口267.9万，农村人口占49.6%，相当于泰安的城市化率刚超过50%，还有很大的上升空间。
结果过去8年我们看到，泰安农村人口持续下降，年均增长率-3.09%，城镇人口持续增加，年均增长率3.01%，如下图。
很明显，泰安并没有吸引到多少外来人口定居，泰安城镇人口的增长，主要来自于泰安下辖的农村地区，即农民在源源不断进城。
但要注意，泰安城镇人口虽然年均增长3%，但对住宅需求不会增长那么多，因为大部分家庭有3口人，但只需要1套房子。
结论就是：泰安想依靠吸引外来人口来支撑房价长期上涨，几乎不可能，唯一能指望的，就是当地农村人口基于改善生活的需求“跳槽”到城里。
未来泰安楼市怎么走，一要看还有多少泰安农民朋友有意愿农转非，进城住，二看这些有意愿的农民朋友，能否承受得住泰安的房价。
先说农村人口。
乍一看，泰安还有200万农村人口，未来有潜力成为泰安楼市新的接盘侠，但泰安今天的城市化率已达到64%，而发达国家的经验是，城市化水平达到70%-80%之间，往往就到头了。只有日本是个例外，超过90%。
毕竟，愿意从农村转移到城市折腾，主要是青年人，中老年人，在农村住了大半辈子，除非儿女能干，在城里置了业，一定要把他接过去享清福，否则光靠自身能力，是很难实现“跳槽”的。
虽然很难准确统计，这200万泰安农村人口中，未来还有多少有“跳槽”意愿，但如果按照过去这些年泰安城市化推进速度推算，在2025年之前，泰安城市化率就将达到70%，到2028年，将达到75%。而按照最新的预测，2025-2028年之间，中国总人口将步入衰退期。
到那时，泰安的城市化进程基本就算完成了。
也就是说，通过向本地农村“吸血”来支撑泰安房地产市场的游戏，最多不超过10年，就会玩不下去了。
看到这里，你可能反而会觉得松了口气：10年还很长呢，现在入手，还是可以赚一票的吧？
04
就算有意愿，还得看有没有本钱。
2018年泰安市人均可支配收入是27389元，其中，城镇居民可支配收入是35196元，农村人口可支配收入是16959元。
泰安房价呢？
全市均价差不多在10000元上下，市中心的泰山区和岱岳区贵一点，周围便宜点，我们就按照10000元计算吧。
假设泰安的农民朋友要进城安家，就算不生二孩，三口之家，80平米的两房总还是要的吧。
总价80万的房子（还不算装修家电税费之类的），一家三口有2个可工作的成年人，一年平均能赚16959×2=33918元。
房价收入比就是800000÷33918=23.58年，也就是说，两个人不吃不喝在农村搬砖23年才能在泰安市里买得起房子。你觉得这样的房价收入比合理吗？
退一步说，就算两人先去泰安市里租房打工，城镇居民的平均收入虽然是农村居民的两倍，房价收入比打个对折，也还是高于国际上的正常水平。
但是按照同样的标准，北京深圳的房价收入比超过30倍，是不是意味着一线泡沫更大呢？
错。
越是没有外来人口的中小城市，房价的上涨和房子的消化，全靠本地居民内部解决，所以房价收入比这个指标就特别重要。
但越是外来人口众多的超大型城市，房产的金融投资属性就越强，和当地人的收入水平关系就越小。
当我们在聊一线和三四线的房子时，我们实际上是在聊两个不同的事物。
二线比较特别，有些强二线，未来会持续吸引越来越多外来人口，房产属性趋近于一线。
而有些弱二线，房产属性则会逐渐趋近于三四线。
这也是力哥一直在重点考察二线城市的原因所在。
05
总结一下，对于二线以下的城市，是否还有长期投资价值，一看人口总量变化，二看城镇人口和农村人口的变化（城市化进程），三看房价收入比。
过去5-10年，总人口和城镇人口都在持续流出的，千万别碰，哪怕自住也别买，租房更划算。
过去5-10年，总人口持续流出，城镇人口持续流入的，自住可以买，投资就免了。
过去5-10年，总人口和城镇人口都在持续流入的，才可以考虑要不要投资。
当然，这两年北京和上海的人口流出完全是政策原因，不在讨论之列。