◎撰文 | 汪瑞杰 编辑 | 赵恙 拍摄 | 赵恙
“我觉得殊途同归吧，我赞同毛大庆讲的，联合办公最终还是一个资产管理行业。”当锋面News提问氪空间新任CEO王雪泉，“资产管理方向是不是氪空间的破局之道”时，他如此回答。
作为联合办公领域的头部企业之一，氪空间的命运成为这一轮联合办公行业进入寒冬的缩影。
2018年上半年，氪空间一度拿下超过70%的上海联合办公市场新增面积以及40%的北京联合办公市场新增面积，却因为踏错周期，最终进入裁员、关店的调整阶段。近日，氪空间引入歌斐资本新一轮融资，原歌斐资本合伙人王雪泉出任氪空间CEO，高管团队面临重组。
而在寒冬之中，此前规模化发展的联合办公，如何解决当下的入驻率问题，怎样合理选址、精细化运营，都是行业在冷静期更容易思考明白的问题。
全员营销时代
从去年四季度开始的联合办公领域价格促销，花样繁出，力度只增不减。
今年2月，一位被裁员的前氪空间工作人员对锋面News表示，氪空间启动全员营销，运营部门也背上了每人每周5个工位的营销任务。
据公开报道，今年3月，拿下联合办公领域首单ABS融资的纳什空间也启动了“燎原计划”全员营销，CEO张剑在对内公开信中表示，“战场是时候到深水区了”。
而除了全员推广外，在促销力度方面，也在“以价换量”。
“我们不提供免费咖啡，打印也不是免费的。”在联合办公行业头部企业之一优客工场工作的季超（化名）表示。在他看来，这部分的体验并不是客户最关心的东西。“不是所有租客都喜欢喝咖啡，租金是他们最关注的点。”
从去年开始的资本退潮，对于入驻企业和联合办公的融资都有不同程度的影响。各家在促销提高入驻率方面都花费了些心思。
某个工作日的中午，氪空间中海广场社区共享大厅里，落座了不少“散客”，这是氪空间去年推出的“自由座”业务。当前对新客户促销，1元即可以预约体验69元原价的共享办公大厅。最近签约的客户还能获赠大额“自由座使用券”。这一举措也可以把社区的公共区域利用率提升起来。
在氪空间中海广场公区午休的自由座“散客”
“您可以年付，我们可以一个月多赠送15天免租期，可以使用45天，相当于打五折。月付可以延长7天免租期。”今年春节后，氪空间国贸海航实业大厦的工作人员表示，优惠方式主要以延长赠送免费租期的形式进行。近日，氪空间工作人员再次更新促销信息，每个办公社区试点一套“特惠房”，优惠力度也相当于五折。
“我们续租可以打八折”，一家入驻某繁华商圈的纳什空间的创业合伙人对锋面News表示，纳什空间也在以类似“老带新”这样的形式给予折扣。比如，成功推荐客户，推荐人可以获得月租金20%的现金奖励，被推荐人租期达到1年以上的可减免20%的月租金，但是是以免租券的形式出现。
与此同时，锋面News致电好租网，中介人员表示，北京国贸氪空间中海广场的单个独立工位价格可低至2600元/月，官网价格3500元/月起，普遍打85折，如果去现场面谈还可以拿到更多的免租期。国贸梦想加朝外空间的独立工位低至1600元/月，官网价格2200元/月起，去现场面谈还有减价空间。中介人员称，“根据联合办公空间的空置率不同，租金可以拿到7~8折的优惠。”
选址退入“能力圈”
除了价格战，当下的联合办公行业更加审慎，在选址方面，趋向逃离高成本的核心区，注重性价比。
“选址的时候更看重商圈，然后再是成本问题。每家公司都有专业部门和测算公式，前期算好回报率，确保这个网点不会长期空置才把项目拿下来。”某联合办公投资拓展部员工表示，“现在的要求比以前严格很多，之前有企业为了快速扩大规模，项目会上投拓的人连为什么选这栋楼都说不太清楚，就把楼给租了下来。”
这样激进的做法直接导致了一些联合办公企业的关门撤店，也令选址方向发生变化。
“2019年一季度，北京甲级写字楼成交面积当中，联合办公只占4.3%。这一数据和往期相比，无论是面积或是占比都有大幅度的下滑。”戴德梁行企业服务部高级董事廉峰哲在其一季度发布会上表示。往期这个数据的占比是20.1%，再加上今年一季度北京的甲级写字楼净吸纳量同比去年下跌了92.1%，联合办公行业的新增面积几乎可以忽略不计。
优客工场季超所在的网点应该属于当下为数不多的满租网点之一。满租，在业内看来更多靠的是区位和价格。他们的网点位于北京西三环附近，地理位置优越，周边写字楼不多，租金比旁边的写字楼便宜，吸引了大量企业入驻。
其成本价格低廉的原因在于租下的物业并不是传统意义上的写字楼。在改建之前，这是一个国美电器的大卖场，一万多平米的空间。和普通写字楼相比，这类商场的租金更低，改建过来的联合办公空间能给租户提供更具有竞争力的租金，给自己带来更大的盈利空间。
部分机构人士也注意到这种趋势。第一太平戴维斯孙旭表示，联合办公运营商开始转向租赁旧楼进行改造。“这一类城市更新项目，占新拓网点的60%以上。”
“这些原本属于政府、国企的旧楼空着也是空着，很多联合办公运营商就看上这部分市场，谈项目租下来，进行改造更新。”孙旭透露，他已知的已经有联合办公企业看中了二环里的一栋旧楼，现在还在观望期。
一直以来迅猛扩张“不差钱”的WeWork，也把目光投向了城市更新项目。近期，WeWork在北京进驻上东公园里，这是一个酒店改造的写字楼项目。
联合办公企业梦想加市场总监李峥表示，梦想加的选址逻辑会综合价格、成本时间等因素，考量商圈和客群来决定项目选址。“比如说有一些商圈，它可能眼下不是非常核心的，但是它有具备半年或一年之后，成为一个好商圈的潜质。”这也是他们的方向。
近日，纳什空间CEO张剑在参加某联合办公论坛时再次提及到“能力圈”原理，他表示， “我们这两年进到北京、上海、深圳和天津，也走了不少弯路。我们理解这些市场应该怎么做，最后拿物业还是应该按照巴菲特说的能力圈的原理，你理解的市场就拿，你不理解的市场就不要拿。”
“资管”模式与钱景
行业整体转冷，使得更多的人在思考更接地气的道路。
对于未来氪空间的发展方向，新任CEO王雪泉对锋面News表示，今年氪空间打算包下整栋物业，走资产管理方向。
“氪空间现在有痛点，门店整个装修体验都不错，但问题是它是在一栋楼中的两三层，周围环境不行。地产的核心就是做社区，社区是整个客户体验的关键。只有做出社区，体验提升了客户才会为此支付溢价。那我干脆拿整个楼来做，把项目整个打造出来。不一定就只做办公空间，下面（可以打造出）是一些和办公相关的商业，办公和零售业态结合在一起才能打造出社区的氛围。”
虽然，这一轮寒潮给氪空间为代表的企业带来一些麻烦，但是业内人士依旧长期看多这个行业。
第一太平戴维斯华北区商业楼宇部董事林硕表示，长期来看，当前的调整有助于将来整个行业的健康有序发展。“联合办公产品本身是商业地产领域里的一个重要产品补充，因此具有长期存在的意义，当前的经济形式所带来的行业洗牌就是一个优胜劣汰的过程。”
不少写字楼的业主倾向于引入联合办公空间，因为租期灵活、拎包入住的特性，联合办公空间能够成为写字楼租户扩租时的缓冲区域，是很重要的“配套设施”。
戴德梁行中国区企业服务部董事总经理魏超英认为，联合办公的工作环境迎合了大公司“年轻化“的发展趋势。“经济不好的时候很多行业都会遇到困难，但纵使经济下行也不会让所有的行业都受到重创，相反将会迎来更多机会。”