概述
3月大连商品房二手房备案成交量双双上涨，商品房因传统型旺季的到来而正常回温，本月商品房的备案成交量环比上涨，同比微跌，成交套数在近一年来月份对比位居中等。二手房因假期压制的购房需求陆续释放以及4月1号要开始执行得“网签备案”新政影响，本月二手房备案成交量创近十年来同月份最高值，且仅低于2018年成交量最高的4月和5月。
3月土拍成绩同样“亮眼”，供应面积和成交面积同步刷新近一年土拍史的最高记录，2018年3月以来，大连的土拍市场仅在同年6、7月因甘井子区体育新城三块地集中摘牌而小有回升。随着限购政策效应的逐渐减弱，年后全国房产市场各项利好消息的频频传出，自2018年12月以来，大连的土拍供应开始逐渐回温，今年2月份土拍成交面积已经开始预热，3月份终出现小高峰。
城市市场分析
2.1政策解读
2.1.1 城市政策
01 2019年大连《政府工作报告》 海底隧道地铁4、5号线等是主要任务
3月，大连市人民政府办公室发布了2019年《政府工作报告》任务分解和责任分工表，共安排了9大方面240项工作任务。
其中新机场开工建设、大连湾海底隧道建设、地铁4号线工程建设、地铁5号线工程建设等皆位列其中。
02 4月起，大连二手房买卖需“网签备案”实现“三网合一”
《大连市存量房交易合同网签备案管理办法》（以下简称“办法”）4月1日起执行，届时，除个别情况外的二手房交易须网签备案，并办理第三方资金监管。
网签备案合同作为不动产登记机构办理存量房转移登记、税务部门办税环节、银行办理交易资金监管和贷款的重要依据。交易双方在网签备案平台进行合同网签备案的，须办理三方交易资金监管。
03 大连学区划分官方指导意见出台 就近入学仍是基本原则
3月中旬，大连市教育局公布《大连市教育局关于进一步规范义务教育学校学区划分工作的指导意见》，并进行解读。
学区划分的基本原则，主要规定了五条原则：1、坚持保障基本；2、坚持就近入学；3、坚持科学划分；4、坚持相对稳定；5、坚持公平公开。
并针对高校附属学校、公寓类房屋、新建住宅项目三种情况做了详细说明。
2.1.2 行业动态
01 大连2019年首场土地推介会召开
3月5日，大连市星海湾开发建设集团2019年经营性建设用地招商推介会在大连世界博览广场举办。本次土地招商会共推介8宗地块，其中7宗位于大连，1宗位于丹东。大连的推介地块集中在，西岗区核心、沙区核心、甘区体育新城、中山核心等主要板块。本次参会房企既有已深耕大连多年的万科、中海、龙湖等房企，又有刚进入大连的中梁、富力等新面孔。
02 土拍：万达34.76亿拿下体育新城综合型用地！
3月29日，大城(2019)-5号宗地最终以347554万元的底价成交，用地面积为397400平方米，楼面价约合5422元/平。
此地块因含有体育用地的规划，自挂牌以来备受体育爱好者，尤其是球迷的关注，因地块占地面积较大，又因2月份万达集团官网发布了一则“大连万达足球训练基地项目的设计公告”，这意味着王健林当初承诺的专业足球训练基地已落地进入实际设计规划阶段。
03 国家统计局2月70城数据 大连商品住宅环比涨幅全国第二
国家统计局今日发布了2019年2月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。
二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨，二手住宅环比下降 大连新建商品住宅环比涨幅位居70城第二，全部城市新建商品住宅销售价格同比涨幅都有扩大 大连新建商品住宅涨幅扩大1.9个点，大连新建商品住宅刚需环比上涨幅度最高 二手住宅144㎡以上同比涨幅最大。
2.2 土地市场解读
2.2.1 3月土地供应面积成交面积双双创近一年新高
大连3月土拍供应成交面积双双刷新近一年最高记录，从下图走势可看出，自2018年3月份大连市限购政策出台以来，土拍市场仅在同年6、7月因甘井子区体育新城三块地集中摘牌而略有增加外，其余月份土拍动态相对沉寂，限购政策出台对土拍也造成一定影响，随着限购政策效应的逐渐减弱，购房需求对政策效应已经相对疲软，年后全国房产市场各项利好消息的频频传出，及2019新一年度，房企开始了新规划，自2018年12月以来，土拍供应开始小有回温，从春节假期回归后，2月土拍成交面积已经开始预热，3月终于出现小高峰。
数据来源：大连国土局；整理：诸葛找房
3月土拍市场，战火激烈，不仅成功摘牌5宗居住类地块，热地竞拍中节奏更是紧凑，有两项土拍纪录被刷新。大城(2019)-2号，以楼面价21670元/平方米，刷新了万科在2017年竞拍的19204元/㎡的纪录；大城(2019)-3号地块则以17340平方米刷新了竞配租赁面积的纪录。
2.2.2 众望所归 万达底价摘牌体育新城大型宗地
3月土拍市场大戏频频上演，不仅有上述阐述的两项土拍纪录被刷新。
也有被众网友关注，尤其是球迷朋友寄予厚望的万达集团，成功底价摘牌体育新城大型综合用地，因含体育用地，万达集团之前也承诺要在此地块建设一流专业的足球训练基地，且万达集团也在官网有过相关公示，故地块刚挂牌，万达的呼声就最高，最终不负众人所望，万达成功摘牌，此次摘牌，有着非比寻常的意义，不仅仅是一项普通的土拍，也是大连人尤其是球迷朋友们将对大连足球未来发展的厚望也寄予其中。
西岗双学区地块，属于土拍的“熟脸”，经过挂牌、调保证金、延期、流拍、重新调整再挂牌后，不仅成功摘牌，更是创下最新的楼面价的纪录！市区难有的学区供地，竞拍环节激烈程度早已在预料之中。
相对上述两宗地块，有些让网友想不到的是甘井子区营城子地块，最终也以7840元/㎡的高楼面价摘牌，同时在溢价率到顶后，竞拍租赁面积又创纪录。
成交热点地块总结分析；
位于甘井子区科技创新城板块，早在2010年甘井子区，就在政府工作报告中剔除了构建甘区“两城两区”格局，宗地所在的科技创新城板块即为该规划辐射范围区内。
地块位置优势，东侧400m处规划建设地铁4号线前牧站，地铁作为强有力的交通支撑，对地块升值空间的加持意义非同一般。
大城(2019)-2号
大城(2019)-3号
位于体育新城“腹地”，超大面积综合类型用地，含体育用地和居住用地，已在规划建设一流的足球训练基地。
而体育新城作为“城市副中心”，随着万达的进驻，热点指数暴涨！
2.3新房市场解读
2.3.1 3月商品房备案成交量稳中回升
大连市商品房3月共备案成交2857套，环比上涨179.28%，同比下跌9.8%。可以看出3月商品房的备案成交套数，与2018年8月、10月和11月相差不多，大连商品房的备案成交量因2018年“321”连版限购令的出台，导致数据在去年4月创下成交峰值，5月虽涨幅开始收窄但依然持续上涨到7月，8月回落，9月因秋季房交会大型活动而小有回升，至黄金10月成交量依旧维稳，直至2018年12月各房企为冲年终业绩频推活动而再创小高峰。
从历年的3月商品房备案数据可看出，2019年3月的成交量因春节假期的结束，部分购房需求在传统旺季3月份逐渐释放，成交量稳步回升，但较比近一年数据对比来看，涨幅不算突出。
数据来源：大连不动产登记中心；整理：诸葛找房
2.4二手房市场解读
2.4.1 3月二手房备案成交量攀至近十年同月份高点
3月二手房共备案成交5173套（其中住宅4996套，非住宅177套）；环比上涨168.03%，同比上涨6.5%。
从大连近一年二手房备案成交套数来看，2019年3月份二手房的备案成交套数直逼2018年6月份二手房成交套数。2018年6月是近一年来，成交套数仅次于2018年4月和5月的成交套数第三名。
从历年来3月份二手房的成交套数，2019年3月份的成交量已攀升至近十年3月份成交的最高点，一直以来，都说二手房的成交数据能够更直接反馈市场热度和行情，不同于商品房由开发商的集中操纵，二手房的成交完全取决于业主和购房者对房产市场的自然反馈。当然，也不排除，因4月正式开始执行的“网签备案”的预出台，进而刺激了一部分购房者提前进行二手房买卖的交易流程。
2.4.2 3月份二手房市场保持稳定走势 量价稳中微跌
3月份大连市二手房挂牌价为15624元/平方米，环比下跌0.17%，市场行情保持稳定趋势。进入传统性旺季，也因3月是一季度的最后月份，因开发商的频推活动及热盘集中营销，也会影响到周边的二手房市场，二手房业主会重新评估房源价值，要么调整房价，要么“捂盘”寻机再入市。
从单月挂牌价趋势来看，3月大连挂牌价波动较小，整体变化趋势较为缓和，平均波动范围在15620元/平方米上下。
2.4.3 3月大连二手住宅挂牌房源仍以刚需改善为主，50平以下占比环比微增
从二手房挂牌房源价格段区间分布来看，50-100万依旧占比最多，为37%，100-150万占比次之为22%，150-200万占比12%。
同上月相比，仅200万以上占比减少1个百分点，为16%，50万以下占比增加1个百分点为13%。
二手房挂牌房源面积分布来看，60-90平方米依旧占比最大，为38%；其次为90-140平方米占比为28%，60平方米以下，占比为25%，140-200平方米占比6%，200平以上占比3%。较比上月，仅60-90平方米和140-200平方米有1%的微微浮动。
从二手房挂牌房源居室分布来看，2居依旧占比最多，占比47%，其次为3居室31%，1居室占比9%，4居室占比8%，5居室及以上占比5%。
2.4.4 中山均价最高，为20040元/平方米；甘井子区挂牌房源量30133套
从各城区二手住宅挂牌均价来看，中山区中心城区地位牢固发，依旧以20040元/平方米领先，西岗区次之，高新紧随其后，沙河口也依然位于四个老城区末位。各区的均价布局基本没有太大浮动。
甘井子、开发区和金州，目前虽均价相对较低，但随着市内主要老城区供地的紧张及高均价，将有部分购房需求逐渐外溢，而三区中的部分热点商圈其商圈均价已在逐渐攀升。
从城区挂牌量上来看，甘井子区本期挂牌量环比增加13.8%，依旧领先其他区域，本期开发区挂牌量排在榜眼，其次为沙河口区和金州区。
高新园区本期挂牌最少，其次为西岗区和中山区。
2.4.5 3月份二手住宅降价房源远高于涨价房源
从降价房源量上来看，3月份大连降价房源量还是有些波动，尤其个别日期变动幅度较大，市场活性越强，房源的调价频率就越高，日均降价房源量远高于上月的184，本月平均量在381套左右。
从涨价房源量上来看，3月大连涨价房源量在3月初明显偏多，中下旬几天数值连续偏低，继而回升在临近月末变化趋势相对缓和，日均涨价房源量为162套。
2.4.6 甘井子区降价房源高居榜首，3月累计降价房源量3313套
从各城区降价房源量来看，甘井子区本月依旧以3313套降价房源量位列第一。西岗区和高新园区降价房源量相对较少。市内中心城区因区县范围所限，在房源量上无法与甘井子区相比，甘井子区供地面积尚有很大的可开发空间，随着土地的逐步开发，房源量将继续有大的提升。
2.4.7 降价房源量TOP20小区
2.4.8 各城区挂牌量价格依旧保持平稳，小幅波动