◎撰文 | 王柔金 设计 | 宫城 编辑 | 赵恙
锋面财报季观影指南：龙湖篇
《乱世佳人》，1939年，美国上映。豆瓣影评9.2分。在气质比较钢的地产商界，运筹龙湖的是一位“佳人”。
在气质比较钢的地产商界，运筹龙湖的是一位“佳人”。
作为龙湖的“实控人”，被期待出现在业绩会上的龙湖集团董事局主席吴亚军，这一次因身体不适并没有多讲话。没有“惊喜”不仅在于错失聆听吴亚军“金句”的机会，也包括龙湖交出的2018年“成绩单”。
剧情提要财报影评
合同销售额达 2006.4 亿元
营业额 1158亿元
毛利率 34.1%
净利率 18%
净利润 208.91亿元
平均借贷成本 4.55%
资产负债率 72.22%
净负债率 52.9%
3月25日，香港。龙湖集团2018全年业绩发布会，为数不多的媒体和投资者一年两次面见龙湖集团董事局主席吴亚军的机会之一，因为吴亚军嗓子不适无法发言，最终只能遗憾错过交流机会，也令整场业绩会略显平淡，失去期待的“惊喜”。
销售增速放缓 利润率下滑
根据龙湖最新发布的财报，2018年，龙湖合同销售额达2006.4 亿元，较上年增长 28.5%。虽然成功跨越2000亿大关，也踩线完成了全年目标，但相较2016年、2017年61.61%、77.08%的高速增长，2018年龙湖的销售增速明显放缓。
2019年，龙湖依然审慎，全年暂定销售目标2200亿元，较2018年仅有10%的增长。按照3500亿元供货值计算，龙湖去化率需达到62.86%。
营收及利润表现方面，虽然2018年龙湖整体营业额同比增长了60.7%至1158亿元，毛利率达34.1%，同比微升0.2%，净利润同比增长26.78%至208.91亿元。同时，公司净利率同比下降4.82%至18.04%；核心税后利润率同比下降3.6%至14.7%；核心权益后利润率同比下降2.5%至11.1%。
关于利润率的下滑，龙湖CFO赵轶在回应锋面News提问时表示，主要是由于2018年公司新进了南昌、郑州、贵阳、东莞等 11 座城市所产生的费用增加所导致。
锋面News查询年报显示，龙湖利润率的整体下滑，与龙湖2018年骤增的销售及市场推广开支、行政开支有关。
财报显示，2018年龙湖销售及市场推广开支同比增长77.72%至31.93亿元；行政开支也同比增长65.17%至53.97亿元。而在龙湖业绩增速更加迅猛的2016年和2017年，这两项开支的增速都仅为25.84%、61.57%以及40.25%、40.93%。
“并不轻松”与25%的毛利率底线
龙湖在财报中提到，“2018 年的中国房地产，从业者并不轻松。成交总额以15万亿再创新高，然而回归居住属性的楼市，上行的内在动因与逻辑已与过往迥异，城市、板块间的差距进一步扩大。控房价、去杠杆的组合拳触发购买情绪的整体降温。”
在这样的市场行情下，龙湖也“并不轻松”。除了销售增速放缓、利润率下滑，龙湖的负债水平同样有所上升。
公司借贷总额同比增长54.81%至1198亿元；平均借贷成本上升0.05%至4.55%；资产负债率上升1.49%至72.22%；净负债率上升5.22%至52.9%。
虽然负债率轻微上升，但龙湖拥有在手现金452.6亿元，而一年内到期债务仅为117.4 亿元，财务稳健，杠杆率依然偏低。
在市场整体承压的形势下，为了实现销售和去化，更多的迹象显示，龙湖或已在利润上做出让步。
据龙湖首席执行官邵明晓在发布会现场透露，截止2018年底，龙湖已售未结转合约销售达到1951亿元，而包括这部分合约销售以及龙湖可预期的2019年的合约销售，其毛利率水平都将维持在25%-30%之间，其中25%是毛利率销售的底线。
据锋面News了解，龙湖物业销售业务2018年的结算毛利率为 33.2%。
基于“未来房价的上涨不会是一个爆发式的增长“的判断下，对于土地市场的投资，龙湖同样维持着审慎和严格的纪律。
财报显示，2018年，龙湖全年新增 91 个项目，新布局南昌、郑州、贵阳、东莞等 11 座新城，新增土地储备2189万平方米，其中权益建面1372万平方米，权益拿地价727亿元。
截止2018年底，龙湖总土地储备达到6636万平方米，其中权益土地储备4559万平方米。邵明晓认为，“保持一个相对适宜的土地储备的量，对龙湖来讲是合适的。”
申万宏源在此前一份研报中就指出，在这一轮市场热潮中，龙湖仍然选择了较为保守的城市扩张战略，仅有限地进入了部分强三线城市，并未将触角延伸到更低阶城市。
长租公寓预计2020年盈利
值得注意的是，除了承担主要营收来源的物业销售业务，龙湖四大主航道业务中的其他三项业务——商业运营、长租公寓及智慧服务均有不错的业绩表现。
财报显示，2018年，集团物业投资业务不含税租金收入为40.9 亿元，同比增长 57.7%。其中，来自商场的租金收入为36亿元，同比增长42.52%；来自冠寓的租金收入为4.27亿元，同比增长961.4%。物业管理及相关服务32.64亿元，同比增长47.89%。
截止2018年底，龙湖已开业商场建筑面积为 296 万平方米(含车位总建筑面积为 386 万平方米)，整体出租率为 97.4%；冠寓已开业 5.3 万余间，整体出租率为 50.1%，其中，开业三个月至六个月的项目出租率为 70.2%，开业超过六个月的项目出租率为87.4%。预计今年冠寓将累计开业10万间。
邵明晓披露，龙湖商业项目的毛利率为75%，而冠寓项目中，重资产项目占比20%，毛利率约为65%-70%，轻资产项目占比80%，毛利率约为35%。但由于当前龙湖有大量冠寓项目仍处于建设和投入阶段，所以目前冠寓仍处于亏损状态，预计2020年开始能够有所盈利。
与此同时，邵明晓还透露，目前龙湖已布局的商业项目已经达到70多个，已开业商业项目29个，其中天街项目22个。而到2020年，龙湖将实现50个商业项目开业、商场租金收入达到60亿的目标。
目前，龙湖来自商场的租金收入约为36亿元，要实现2020年60亿租金收入的目标，龙湖未来两年的租金收入增长速度将需维持在30%左右。参照龙湖2018年的租金收入增幅以及商场新开业的速度，这个目标或许并不难达成。
但即便如此，相较于2018年高达1087亿元的来自物业销售业务的收入，无论是36亿还是60亿的商场租金收入，还是来自冠寓的4.27亿元租金收入，在集团整体营收占比中，仍份量较轻。