文丨呆呆 图丨网络
最近，有媒体总结深圳今年深圳的9大豪宅新盘，一看内文，9个豪宅6个在南山，绝对的盛产豪宅区域。
网红盘辈出的南山，如今已经成为深圳的价格高地，开发商拿到地，都要想办法往豪宅定位上走，不然都不好意思说项目在南山，所以，购房者基本都在感叹南山买不起。呆呆的粉丝，经常咨询的问题都是，我手里有几十万、上百万，买郊区哪里比较适合？很多人根本就不考虑市区，更不用说豪宅遍地的南山了，因为南山在他们看来，根本没有上车的机会了。
事实也是，大部分的南山新盘，普通人再也没有机会购买了。在刚开盘的这个南山小户型现楼出来前，呆呆也不知道首付120万还能买到南山住宅新盘，而且是现楼。
01
靠实力吃饭的南山，就是这么牛
为什么南山遍地都是豪宅的感觉呢？为什么最贵的豪宅单价如今都在南山，为什么全国的有钱人都跑南山来买房呢？
答案是：南山颜值超高但一直是靠实力吃饭的，所以才受到深圳人包括全国土豪的青睐。
在深圳各个区域的实力比拼上，别的都不用多说，南山有科技园+深圳湾+粤港澳大湾区的核心位置这三点就足以无敌了。
2019年年初的数据显示，2018年，深圳市GDP突破2.4万亿，同比增长7.5%，经济总量居亚洲城市前五，深圳各区GDP排名出台，南山区的GDP产量为5018亿元，排在榜首，超过第二名龙岗800亿元，比龙华+罗湖的4700亿还多。预计每平方公里土地产出GDP27.7亿元、人均GDP36.5万元，分别是全市平均水平的2.2倍、1.8倍。人均GDP接近5.5万美元，每平方公里税收超过8亿元，累计培育国内外上市企业148家、国家级高新技术企业超过3500家，研发投入占GDP比重达4.71%。
在粤港澳大湾区的引领下，未来南山还将有三大动作，首先是高标准规划西丽湖国际科教城，争当粤港澳大湾区科技创新中心；其次是高起点建设深圳湾CBD，争当粤港澳大湾区总部的经济中心；第三是高水平打造西丽高铁新城，争当粤港澳大湾区综合交通中心。
（南山规划）
未来，南山还将构建“一轴一带三组团”城区发展新格局，“一轴”为南北走向的科技创新轴；“一带”为东西走向的深圳湾总部经济带，贯穿深圳湾、后海、蛇口和前海等片区。
所以，靠实力崛起的南山，再也不是当年那个被福田、罗湖人称为“乡下”的地方了，当年对它爱理不理的人，如今大部分都已经高攀不起。
而最值得期待的是，现在我们来看南山的发展和未来发展格局的规划，就知道南山还要领先很多年，因为后海总部基地才刚刚成熟，超级总部基地还完全没有发力，王牌科技园越来越有活力，“中国硅谷”的名号绝对不是随便得到的，在这样的合力之下，深圳无论哪个区域，都还没办法迎头赶上。
所以，住在南山，也是住在未来更好的预期里。如果楼价要匹配南山实力，那么南山的房价目前就必须是贵的。
（在售二手价格，图片来自凤凰树。）
02
南山的豪宅版块，都有自己的传说
南山不仅豪宅多，而且每个版块的豪宅都有不一样的传说，新兴区域在豪宅化的同时还能吸引到年轻新贵们的认可。
深圳湾是顶级富人和海景的传说。和福田很不一样的是，南山几乎有整个深圳湾的海岸线，除了红树林，深圳湾滨海长廊15公里几乎都是南山的，这一线包含了红树湾、后海湾、蛇口三个部分，在这个滨海长廊矗立起来的楼盘，天生景观资源优势让其成为最受瞩目的豪宅区，超级总部基地和后海总部基地就穿插在滨海长廊带上。如今，两个总部基地里聚集了不少世界500强公司，当然也聚集了深圳最贵的房子，这一条海岸线上，几乎没有低于10万/平方米的房子。
一个很明显的趋势是，富豪们越来越喜欢在湾区有一套属于自己的豪宅，并把这当着一张身份名片，而且很显然的是，这张名片有时比身家财富更加重要，所以你会看到均价15.9万/平的瑞府被全国富豪追捧。
华侨城是隐形富豪和骄傲的传说。华侨城是南山最早的豪宅区，以区域内环境优美安静著称，实际就是华侨城的楼盘多年来都是低调而神秘，虽然只有波托菲诺、天鹅堡、香山里三个系列，但是从不张扬。感觉有内涵的华侨城土豪们有种天生的优越感，他们对于深圳湾土豪的张扬多少有些不屑，虽然华侨城区域内没有名校加持，但是各个国际学校的大巴会把这里的孩子一车一车的带走。
所以，这两年，华侨城地产是很幸福的，基本不需要什么营销，房子就静悄悄卖差不多了，特别是波托菲诺系列，均价14万/平都可以一天卖完，隐形富豪们的资金实力在这里也是完全不用被怀疑的。
科技园豪宅区，新贵们的爱好传说。科技园本来是区域内IT精英们的爱好之地，离家近配套好，学校不错。然而自从华润城三期之后，这里已经成为了全深圳年轻新贵们的喜好之地，新晋网红商场，新建南外最豪华学校，各种齐全配套，应有尽有的生活都在此地。
西丽大学城，高学历和高预期的传说。曾经是南山最后一块洼地，大学城多年也不见崛起，然而万科云城硬是用价格改变了这个区域的洼地传说，活生生将这个区域不少新盘的价格变成了豪宅价格。
区域内虽然现在有留仙洞总部规划以及13号地铁快线加持，但是和南山其他区域相比，它的成熟还需要时间，特别是科技园南北交通的打通问题，亟待13号线来解决。
水涨船高，除了以上豪宅区域，南山其他默默无闻的区域价格也都不低，因为他们都有一个共同的名字：“南山区楼盘”。为了利润最大化，这个区域的小户型楼盘日益稀少，这也是导致豪宅化的一个因素。
（南山二手价格曲线图，图片来自凤凰树。）
03
100多万首付的上车新盘，
如今在南山并不多见
（现楼外立面。）
2019年一开年的楼市，豪宅风头就被南山抢走了，南山楼市目前的节奏是这样的，天价豪宅持续开盘还被土豪们扫货。
先是成为全国网红盘的瑞府开盘，最低2000多万，最高上亿，开盘全国都知道它的20多套8000万总价户型被一扫而光；再是半岛城邦三期推出几套尾盘，一样2000万起，当天下午推出，3小时被抢完。
面积傻大傻大的太子湾湾玺，20套公寓推出市场，户型面积只有290平和310平两种，总价最低都接近3000万，还有上亿的单位，然而两天都卖完了。
更低调的还有水湾1979，也在近期推出了几十套200多和300多平的大户型尾盘单位，开发商称单价不高也没宣传，推出后还卖得不错。
如果说春节一开始是光明、坪山、沙井的刚需盘拉升了楼市的热度，那么在南山，对不起，这里是豪宅最热。
这两天，科技园南区深大隔壁还开了一个阳光粤海的新盘，住宅221套，均价8.9万毛坯，户型都在156-243平米之间，单价不算太高，但买个156平方米的总价，最低也是1249万起，这样的总价，对于改善刚需还是非常有压力的。
所以，在南山如此多高总价的豪宅盘重压下，大部分的购房者都认为，南山已经和刚需置业者毫无关系，不如更远的地方去买，例如沙井、光明甚至更远的坪山。
会这么想，是因为他们都忽略了南山还有一个刚需盘，小户型现楼红花雅筑，如果知道，就知道南山现在也是有上车盘的。
位于南山区的南头古城附近的红花雅筑明显就是上车盘，该楼盘于3月17日开盘，推出184套47-72平方米的小户型住宅，当日销售约67套，成交约3亿元。难得的是，这个楼盘小户型总价最低360万（卖了），如今剩余的总价400万左右，也就是首付120万左右，就能在南山买到一个小户型住宅，对于刚需上盘的置业者，这也是不错的选择。
而且，我们来看看这个项目，呆呆觉得最大的优势就是地段和配套的优势。我们以科技园为中心，画一个圈，那么这个3km半径上，稍微好点的新房和次新房，基本均价都在10万/平方米左右。但是红花雅筑的均价是8.5万元/平方米。这个盘距离科技园有多近呢，开车自然不用说了，几公里的距离，一般也就10多分钟；如果是地铁，红花雅筑距离1号线大新站800米，大新站到高新园站只有3站路，相对去西乡、沙井，年轻人如果买在这里，可以节约大量时间。一直以来，资金少的情况下，呆呆都认为上车盘的要诀就是距离中心区近，有利于工作和学习，减少自己在路上耗费的时间。还有就是，今时今日，不要再妄想房价暴涨，买自住房一定要买适合自己生活工作的区域而不是看似可以赚钱最多的区域，你的时间才是最大的成本。当然，如果是有孩子需要考虑孩子居住空间以及资金少的，不得已的，那是另外一回事。
（和高新园3个站。）
除了1号线，2022年将开通的12号线，会距离红花雅筑更近，500米不到。其他的公共交通也很便利，该项目距离深南大道仅100米，只要上了深南大道，去深圳各个地方的公交线路基本都是全的。
在学校和别的商业配套上，这个盘属于南山老的中心区，所以生活配套不缺，距离红花雅筑400米有欢乐颂，地铁3站高新园有万象天地，小学距离项目最近的是大新小学，属于广东省一级学校，周边还有南山实验麒麟分校（小学部），初中学区为前海学校。
现在我们来看看红花雅筑的户型，小的约48平，最大的才约72平，明显都是给刚需置业者的。
（47.73平方米户型）
（54.41平米户型）
（66.61平方米户型）
（71.78平方米）
总之，在呆呆看来，如果粉丝再问我100万首付可以买哪里的上车盘时候，如果在南山上班，红花雅筑这个盘应该是纳入考虑的一个。毕竟，我贵气满满的南山，留给刚需置业者的机会真的已经越来越少。
据说，这个楼盘最大的惊喜还在于：现场见。
呆呆咖啡馆
城市冰冷
楼市疯狂
地产圈喧嚣
而我只想写下温暖与美好
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