有没有发现，最近一两年来，从北上广深回流到郑州的河南年轻人，已经越来越多？
一方面，是“长安米贵，白居不易”；另一方面，郑州房价历经2016年之后，目前已进入平缓期，正是年轻刚需上车的黄金期；更重要的是，郑州房租一直在温和下跌，郑漂远远没有京漂痛苦。
就市场而言，郑州历时十几年的城中村的拆迁与安置，最近两年接近尾声，巨量的安置房入市，降低了房东们的期望值和房租，也使得郑漂们可以享受最低门槛的小区生活。
或许还有人怀念当年的城中村，然而，沉舟侧畔千帆过，这个城市的未来，不能建立在棚户区上。城中村恶劣的居住环境和房东嘴脸，都不同程度地给郑漂们地人生，烙下一段屈辱的记忆。
这些都过去了。“郑州城改”之所以成为一个专属名词，其速度之快、程度之彻底，在全国也处于前列。
这使郑州城市面貌焕然一新，稳居强二线城市前列，甚至被诸多媒体评为有活力的“新一线城市”。
整个过程中，郑州租房市场经历了如过山车般的变化。最初，离开城中村的年轻人会面临高出他们预算的房租，很快，随着安置房集中交付，引发租金微跌，郑州就走出独立于全国一二线城市不同的租金行情。
那么，这种微跌的态势还将持续多久，低房租对郑州打造国家级中心城市将起到何种作用？这些问题都值得深入探讨。
01
北龙湖交付巨量安置房，郑东年轻人挺幸福
27岁吴倩（化名），在东区郑大一附院工作，其带加班费月收入约在15000元，她租住的房子位于龙翔嘉苑三期，85平方两房，带全套家具家电，月租金才2200元。
她除去在白沙永威上和郡月供6500元，尚有6000每月剩余。
她是全国二线城市中年轻幸福的一员。
自2016年12月开始陆续交付的北龙湖龙翔嘉苑（南院）三个院子，其中一号院1400套，村民自住200套左右，可出租房源1200套；二号院3300套，村民自住400套，可出租房源2900套；三号院2750套，村民自住300套，可出租房源2500套左右。
北龙湖安置房龙翔嘉苑
北龙湖安置房还有龙湖中环路往东的龙兴嘉苑共3个院子，合计共计约9000套，可出租房源最少8000套。
北龙湖北岸的龙翔嘉苑（北苑）共计约30栋左右，20层小高层，共计安置面积70万平方米左右，村名自住不足10万平方米，可供出租60万平方米左右，按照每套80平方米计算，可出租房源7000套左右。
准确计算北龙湖目前安置房中约有2.2万套可供出租。未来还有三全路和中州大道的龙源嘉苑将交付总体量70万方左右。
郑东新区还有已交付的祭城约5000套可供出租房源，北龙湖姚桥一带约3000套安置房。
瀚海晴宇对面安置房，仅该片区就有接近4万套，其中这些安置房不少是合租房，比如北龙湖目前不少物业服务人员，都是房地产公司免费安排居住在北龙湖这些安置房，不少房子里住4人或再多一点。
这一带安置房可满足近10万年轻人居住。
高铁区，金水东路南侧老安置房，白沙安置房，绿博集中了商都嘉园、刘集、金光花苑、圃田嘉园、后牛岗安置、雁湖社区、广汇社区、杨金北大量安置房、鸿宝路与贾鲁河交汇处安置区，以上安置区再满足15万人居住也没问题。
正是郑东巨量安置房可供出租，使得在北龙湖、郑东新区CBD、高铁广场等一带工作年轻人，感到房租在其承受范围内。
02
2011-2016曾是郑州租金上涨最快阶段
在郑州拆迁比较集中的2011年到2015年近5年中，曾是郑州租金上涨最快时间。那一时期，郑州房价和租金构成的租售比在全国靠前。
那个时间郑州40左右小户型从800-1000元/月，上涨至1500-1800左右，一般三环内普通两房从1500上涨到2400-3000元/月左右。
其上涨原因有三：
1、郑州净人口流入每年超过20万人。
2、城中村拆迁，房东和原城中村租户一起变成新租户。
3、那时城区面积小，人们手里可供出租的房源不多。
所以那个时期是催生郑州托管公司最快的阶段。打成隔断出租，一套4房改出7-8个隔断就是从2013年到2014年开始的。那时主卧带卫生间可以租到1300-1400元左右/月，普通隔断租到800元左右/月。
03
2017年-2018年郑州大量安置房交付
管南的永威十七里河交付约安置房30万方左右，绿都澜湾安置房130万方左右，北区锦艺杲村安置房30万方左右，华瑞紫韵城安置房30万方左右，万科城安置房，金科城安置房30万方左右，亚星锦绣山河安置房60万方左右，鑫苑国际新城安置房90万方左右……
金水白庙安置房60多万方。
高新区钱隆城安置房75万方左右。升龙又一城安置房100万方左右。祝福红城安置房80万方左右……
白庙安置房社区内满墙的出租广告
这些巨量交付的安置房普遍是70多、80多平方两房，月租金从1400元至2100-200元左右。
郑州始于2005年城中村改造，在13年中共计改造近500个村庄，近郊远郊安置房面积约6000万平方，除去村民自住的最多20%，约剩余4800万平方，这些安置房的交付平稳了郑州的租金。使得留郑年轻人居住成本并不高，郑州成为全国年轻人幸福度较高城市。
04
2016年-2018年上半年租金在回归
郑州在近两年中住宅租金在回归。
绿城百合143平方精装修带家具家电由高峰时期1万-1.2万/月，降至7500元左右/月。郑东新区租金下降与北龙湖大量安置房交付有着直接关系。
蓝堡湾一期180平方精装修由高峰时期6500元/月，降至5000元/月。金水CBD一带租金也受到60万方白庙安置房直接冲击，而受冲击最大的是数码公寓等小区。
北区普罗波特兰89平方由高峰3800元/月，降至3300元/月。丰庆华府由高峰3100元/月，降至2700元/月。这一带租金也受到十二里屯安置房直接冲击。
西区中原新城由高峰3000元/月，降至目前2500元/月。
郑州合租市场中，以前主卧带卫生间由1400元/月降至1200元/月，隔间由900-800元/月降至600元/月。
总之郑州传统小区租金在微降，并且空租期在增加。
05
郑州房租调整的其他原因
1、安置房大量集中交付增加是主因。
2、合租房在增加，无论同事朋友合租，还是托管公司隔间出租，使得人均居住面积在减少，从而冲击整套房租金价格。
3、郑州城区面积在增加。
南龙湖、管南、港区、北四环、白沙、郑西、洞林湖一带、常西湖一带、绿博等居住不少人。大郑州人口居住密度下降。
比如港区永威南樾，目前两房租金1800-2500元/月；正弘中央公园两房租金1500-2000元/月。
4、郑州人就业分散。郑州人就业不再是三环内。港区、杨金、北龙湖、高铁站一带、经开区正成为新的就业区。
5、地铁网构成，以前人们居住三环内密度大，但随着地铁线往外延伸，三环高架、京沙快速路、农业高架、东三环开通、四环联通，人们居住更分散。
6、郑州房价不高，不少人由租变买，郑西、白沙、南龙湖尚在9000-1000元单价，上车门槛真的不高。
7、郑州租房市场在分化。
名校周围好出租，办公密集区好出租。
比如省实验旁的英地天骄华庭，两房租金依然是2年前左右水平，外国语中学对面学府一号租金也相对稳定。
高铁区建业天筑80多两房租金6000-10000元/月，好租。
8、郑州公寓市场销量增加。郑州八区2018年上半年公寓成交比去年同时期激增33%。
9、郑州环境好的度假小区入住率在增加，比如雁鸣湖、清华忆江南入住已接近50%，思念果岭等正成为人们度假康养之地。
06
郑州租房市场未来
郑州房租因巨量安置房存在，租金不具备普涨基础，但也几乎不会再跌，毕竟人口净流入每年20多万人会持续下去，所以郑州房租不存在持续下跌基础。但空租期会延长，租房市场竞争加剧，对城中村靠房租收益的人来说未来有压力。并且租房市场出现高端、低端分化的市场格局。
在此房东俱乐部对郑州房东提出以下建议：
1、房东提高家中装修和家具水平，过去90年代老家具、老家电及早更换。
2、做一个遵守规则的好房东，遵守合同约定。
3、出租房屋时选择租户，并且维护好家中水电煤气安全，建立好安全制度和管理。
4、建立好信息发布渠道，减少空租期。
5、经常要理解租户难处，有时租户困难晚交房租要给与宽容，为共建和谐社会做出一份贡献。
6、优秀长租公寓公司出现，可以和他们合作。
7、都市村庄年轻人要继续奋斗，靠收房租过上好生活以后是比较困难的。
07
租金不高，对郑州建设国家中心城市有何益处
郑州房租不高，使得进入郑州者门槛不高的同时，对郑州建设国家中心城市贡献如下：
1、减少企业用工成本，增加企业活力与创新研发，这与国家发展经济方向一致。
2、租金压力不大，人们可支配收入增加，促进零售和服务业发展。
3、居者有其屋。
4、吸引地市人来郑州创业，郑州收入水平高，住房成本不高，对外来者的吸引增加。
5、能留住高校毕业生，郑州人才政策给予部分大学毕业生租房补贴，使得他们留下来生活压力减小。
6、吸引外来企业入驻郑州，升级相关产业。
7、郑州目前是北方最年轻城市，深圳是南方最年轻城市，在此基础上郑州活力会进一步增强。
结 语
郑州在城改方面是全国的先行城市，目前租金水平在全国二线城市中处于健康水平，郑州本地政府又在人才公寓、保障房等民生问题上推进地坚实有力，在全国也处于先进水平。
这让郑州成为最有活力商业城市，且在排名中跻身“新一线”行列，这座北方最年轻城市的活力越来越强。
郑州房租不具备涨的任何条件，大量安置房交付对房东正提出新要求，再像过去那样简单粗糙装修，估计难应对年轻租客对美好生活的追求。
高端住宅和高端公寓进入市场，对满足外派郑州公司高管也是一件好事，郑州现代化城市面貌和高端居住环境，有益于其为郑州发展做出贡献，留下美好的记忆。