原来日本不动产还有这些“不为人知”的一面(下)

subtitle 东京在线2018-08-30 10:01 跟贴 1 条
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近几年,日本的房产变得非常热门。不只是因为东京取得奥运会的举办权,加上世界各国的局势动荡及相对其他亚洲国家市场的不稳定,致使很多来自中国、欧美和东南亚的投资家涌入日本购买不动产。据观察,目前在日本的华人对不动产的投资,是大幅度地往上攀升,以至于带动了日本的不动产价格也逐年看涨。截至目前为止,在日外国人的人数达到了247多万人,从国籍比例来看,华人数量为76多万人,占整体的31%,并有逐年增加的趋势。为了让在日华人和海外投资家更了解日本不动产市场,我们采访了在日本不动产有多年经验的关丽洁社长。

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原来日本不动产还有这些“不为人知”的一面(上)

六、通过在日本买房是否可以获得日本的永久滞在身份吗?

关:在日本仅仅买房子是拿不到投资经营签证的。因为和欧美不同,日本没有投资签证,只有投资经营·管理签证。所以根据目前的政策,投资日本房地产是可以获得回报,但是想要获得长期在日滞留的权利或者实现移民日本,享受日本国民的福利待遇,还需要办理相关投资经营签证(象是开公司等),在日本从事具体的经营活动。

七、投资日本不动产,对于海外置业的朋友来说,如何更加有效的管理?

关:在日本房源管理通常分成BM和PM两大区块。

BM主要是对房子本体和设施的维护与管理,由管理组合通过投票选定,通称building management。由于公寓管理需要懂得诸如法律、建筑、设备等各种专业知识。所以,一般情况下,管理公寓的工作就委托由专业资格管理公司来进行了。

PM主要是从资产维护管理类的角度,代替所有者对房产进行管理,通称Property Management。工作内容包括:与BM取得联络配合日常维护事项,房客招租,房租收缴管理,退房时的费用清算,以及各种契约文书等工作。

所以,置业者成功购买了日本房产后,房屋可以交由专门的租赁托管理公司管理物业,这个租赁托管公司类似于国内中介租赁和物业管理公司的结合,协助帮忙寻找租户、签署合同、日常管理维护物业,为房东处理租金收取、日常管理等事宜。托管费一般是租金的5%的费用;而持有过程还需要支付大楼管理公司的管理费和修缮费(类似于国内的物业管理费)是作为对该大厦如电梯、楼梯等公共区域的维护,和以后整栋大厦翻新的公共维修基金。费用因房屋所在区域和物业公司及楼龄而异,两种费用加起来在东京地区大概为15000日元/月(935元人民币/月),大阪地区约为10000日元/月(625元人民币/月),这两个费用缴纳起来也是十分方便的,一般房客把房租汇款到房东指定的管理公司账号,租赁管理公司把里面的修缮金和管理费、以及5%托管费扣掉后把剩下的给房东。购买的房屋类型不同,后续的管理方式各有区别。

八、在日本的华人朋友,在购置房产时应谨慎处理哪些细节?

关:在海外购置房产主要注意两个方面:一方面是很多房产代理中介良莠不齐,在选择时要慎重;另一方面是你要弄明白所选择的地段其房子本身是否没有弊病?价位是否已完成筑底或正进入上升周期?观察的方式与在国内购房无明显差异,基本是三问:一问其人口导入情况?二问其有无重大标志性建设?三问其联外、出行通达性?先确保安全,再考虑获利。

最后,在日本签订房地产购买合同之前,必须由拥有【宅地建物取引主任者】这个国家资格的人,向客户把房地产的详细情况和合同内容逐条解释,其中包括房屋的图面设计、房产管理条款、建设许可的取得、建设过程,以及近期内建筑物周边可能会发生的变化等。

九、据了解,贵公司也经常会组织一些party,或者与不动产相关的知识讲座,可以具体介绍一下吗?

关:公司每两周就会举办一次专业的知识性讲座,涉及华人在日本从事的各行业和在日常生活中遇到的问题,用专业的知识去帮助客户成长与吸收。主要有育儿讲座、法务税务讲座、劳动雇佣讲座、不动产(民宿)投资讲座和金融投资讲座等等。除此之外,公司也会经常组织在日华人朋友参加一些户外活动,了解日本的历史、人文风光等。

当然,在户外活动中,可以通过朋友之间的交集,认识更多新的朋友,彼此交流更多的在日本生活心得和工作经验。

总结:

1、现在对日汇率便宜,能有效地对抗人民币通膨,长期持有房产能够稳定获利。

2、由于外国人口的增加,对外国人的租屋市场需求大幅增加。

3、东京仍是日本人口聚集的主要区域,东京都仍是投资的首选。

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