楼8| 施永青:前两年所谓的“去库存”只是替开发商去了库存

subtitle 楼82017-11-24 15:12 跟贴 3052 条

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11月24日,2017年首届粤港澳大湾区房地产中介峰会在深圳举行,中原地产创始人、中原集团主席施永青先生也来到现场,对宏观政策、整体局势、行业发展、未来走向等表达了自己的看法:

1、政府的政策已经很明确了,就是要把房地产在国民经济里面所扮演的角色降低,想资源不要再流到房地产,不要纯流到房地产,当然现在不能把房地产一下子压死,因为它还是经济里面扮演一定的角色,但是这个角色的份额要把它降下来,这是国家从经济发展的总体需要,他不想房地产再高速地发展。

2、现在一线城市增长还是很快的,人口还在流进,但是据了解现在城镇化速度已经开始有点减慢了。三四线城市其实已经建设过度,大量的空置单位出现了,前两年所谓的“去库存”其实只是替开发商去库存,没有替社会去库存。

3、如果不是金融政策、货币政策的配合,二三线城市的房价是不容易升起来的。一线城市的价钱都高到天文数字了,深圳的房价不比香港低了,新一代的年轻人不容易买得起房子,所以国家不能让年轻的一代跟整个国家的经济发展完全克制住了。

4、国家要城镇化的话,就要让城市的房价负担得起,所以现在要你们租房子给不够钱买房子的人,这城镇化才可以持续。

5、未来的新房开发可能不是完全集中在一线城市,而是形成一个城市群,一个大湾区,这样的话有些地方是密集的,也可能有些地方是分开的,透过交通网络去解决,比完全集中在一个城市可能效果更好。

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以下为演讲实录:

我虽然来自香港,但是我的业务现在主要在内地,在内地有三十多个城市,也有五万多人,在香港只是几千人,所以我今天主要讲国内为主,不是讲香港。

你们给我开的题目是《挑战即机遇,中原新十年》,但是现在是开行业的会议,没有理由单讲我的公司。我的公司未来的十年怎么样,你们知道我是“无为而治”的,这就没有什么太长远的发展计划,但是中原也好,长远也好,一定是受到宏观的情况、房地产的形势、政府的政策、科技的发展所制约的,而不是一个人主观的“我想开多少家分行,我想搞多大”就可以一定做得到的。

在行业来说,其实有一个说法,说以前是“黄金年代”,现在是“白银年代”,“白银”本来也不错,但是比“黄金”总是差了一段,“黄金”可能是上千块,而“白银”是十几块,这差很远了。是不是真的差很远呢?从国家的政策来说,我相信中国的政府已经是非常之明确了,就是要把房地产在国民经济里面所扮演的角色降低。

为什么要降低呢?我们先看看以前的黄金年代是怎样形成的。因为改革开放之前解放后的头三十年,中国的建设、房地产的建设都是非常少的,我是上海人在上海出生,后来去了香港,但是每一段时间都回上海看看上海的亲人,头三十年每次回去都是住在一个地方叫“华侨饭店”,上海没有建过新的酒店,都是以前留下来的。所以我们是先有大量的欠缺不足,那你改革开放之后你造出来的房子都是有用的房子没有浪费的,所以很需要建设房地产,所以房地产的价值就可以发挥出来了,房地产一建又拉动很多其他的经济,工人有工作做了,钢铁、水泥、建筑材料有人买了,家电、中介机构等等,一大片的人都得到好处,所以中国改革开放的头一段时间动力都是来自房地产。因为以前欠缺,现在需求很大。

跟着之后是城镇化进程,工业化之后大量的农村劳动力可以到城市里面去.深圳一个特区也吸引了很多有才能愿意拼搏的人,新的城市大量出现,需要大量的建设。但是经过这么长的时间之后,现在改革开放算起来已经快四十年了,所以变成了建出来的已经不少了。现在一线城市增长还是很快的,人口还在流进,但是最近我了解的情况城镇化速度已经开始有点减慢了。

另外三四线城市其实已经建设过度,大量的空置单位出现了,前两年所谓的“去库存”其实只是替开发商去库存,没有替社会去库存。为什么这么说呢?你房子建出来卖不掉,当然对开发商不利,资金不能够回笼。但是现在是银行贷款,拿社保的钱,开发商把房子卖掉了,老百姓把口袋里面的钱,把借了银行的钱替开发商去了库存。

但是三四线城市里面的人口有没有增加?如果人口没有同步上升,房子还是空置下来了,还是库存,是从开发商的库存变成老百姓手上的库存。资金比以前困得更多,开发商的资金就是买卖土地跟建筑费,现在土地成本、建设成本还加上开发商的利润,都由老百姓承担了。可能这样下去影响老百姓的消费能力了,对中国的内需不一定是好处。现在是好处啊,因为价钱升得大家都以为自己发达了,所以用钱消费会比较勇于去消费,其实是很多活钱变成了死钱,困死在房子里面了。这个情况是以后的开发量受到城镇化慢下来的影响,受到以前房地产库存没有消化掉的影响。这是房地产的情况。

另外一方面国家的情况是社会资源错配,大部分的生意现在都不容易做、不赚钱,最赚钱的是房地产,所以变成很多的企业,包括国企和民企都有,本业不做都去做房地产,开矿的去做房地产,你做海运的去做房地产,你做粮食的也去做房地产了。整个国家的资源都流到房地产领域去了,但是主席提出要中国复兴、要中国强大起来,世界上哪有一个国家靠建房子会强大起来的?加上房子已经建了这么多了,以前建是不够的时候建有用,已经太多了你再去建就没有用了。所以国家想资源不要再流到房地产,不要纯流到房地产,当然房地产现在不能把他一下子压死,因为它还是经济里面扮演一定的角色,但是这个角色的份额要把它降下来,这是国家从经济发展的总体需要,他不想房地产再高速地发展。

另外还有一个问题,虽然在二三线城市前两年有升,整体来说已经升得比较慢了,如果不是金融政策、货币政策的配合,这个价钱是不容易升起来的。但是一线城市的价钱都是高到天文数字,从价格跟一般人的收入比例来说,深圳的房价不比香港低了,就是拿深圳的房子要工作多少年去买,比香港的时间更长。这个情况就导致房子社区的实用功能,新一代的年轻人不容易买得起房子,当然可以靠父母,不靠父母买不起,家庭背景不好的就觉得我来到这个世界连房子都买不起,不是今天买不起,我干多十年、二十年都买不起,那他的人生还有什么希望呢?所以国家不能让年轻的一代跟整个国家的经济发展完全克制住了。所以希望这个房子是有使命价值、有民生需要的商品,不要完全变成一个只反映交换价值、炒卖价值的商品。所以才说“房子是用来住的,不是用来炒的”,“炒”就是反映交换价值,现在就是要你体现这个使用价值。

什么能够体现这个使用价值呢?要么卖给用家,卖给用家还不知道是不是真正的用家,就要你租,租一定是租给用的人,你没有用不会去租房子的。所以现在你投地还要自持时间,要开发商去尝一尝体现使用价值时候是什么味道,这个“味道”其实不是太好尝的。开发商去建房子都要从银行贷款,贷款之后再发债,好的、大的开发商发债也要5厘6厘,现在年底了你没有10厘都不容易贷得到钱。你们5厘、6厘的资金成本,建好的成本拿来出租,租金回报率多少?2厘、3厘,这不是亏本生意吗?用5厘的成本换3厘的回报,还要盈利啊。这就是要你们知道,你们之前的投资在经济上是没有价值的,在使用的时候是没有价值的,已经太多了。所以现在的价钱跟购买力的情况,只是反映资金拥有者的投资偏好,没有反映使用者的负担能力,这个情况国家也想扭转的。

在这种情况下,房地产未来的新增不会像以前那么多,开发量来说,今年开发商的销售量还是创新高的,但是开发量可能见顶,以后的开发量在新的政策上会受到压制。

城镇化慢下来之后,中国的城镇化还没有完成,从国家的角度,农村的劳动力还是太多,还是要让他担任一些高增值的工作,农业的增值是有限的,美国只是3%左右的人从事农业工作,我们还有30%、40%的人在从事农业的工作,那你的竞争能力没法跟人家比。应该让人做一些高增值的工作,所以一定要城镇化。

但是现在城镇化为什么动力小呢?我自己也有做一些农村的工作,就是发现农民现在出城打工年底回乡的时候没有钱带回去了,以前出城打工一年就带钱回家,可以娶媳妇、建房子,现在回去的时候只有钱买火车票,平时都用完了,租房子也不便宜。如果你房子的租金这么高,农民出来打工有什么意思呢?打工回去还得了什么病,所以现在有些农民就不出城了。

国家要城镇化的话,就要让城市的房价负担得起,所以现在要你们租房子给不够钱买房子的人,这城镇化才可以持续。

现在在座的都是做中高档的,很少人租房子给农民工的,这个生意更难做。但是从城镇化的需要,应该是使房子建出来的有人住,符合国家的发展需要。所以从这个情况来看,将来新房的供应有些过多的地方想慢下来,首要的任务是要把建好的房子用起来。

所以我说一些新增房未来会减少,开发商的总体生意会减少。我不是说一些大的开发商生意会少,他们现在是兼并,把人家吃掉,大的开发商占整体的比例可能还会增加。但是从做一手的房地产代理来说,中原大部分的城市在内地都是做一手的,总开发量会减少,所以行业的竞争会比以前激烈。这对我们公司也不一定是坏事,因为我们是一个干实事的公司,我们是要求我们的服务产生实际效应的,既有专业的程度也有实效的,所以在竞争上我觉得是一手方面我们还是有优势的,所以我相信未来的新房开发可能不是完全集中在一线城市,一线城市现在有些城市好像北京已经不想这么多的人进来这个城市了,上海的容量也有限。因为一个城市大到3千万、4千万人口的时候,他的交通问题、服务业问题都不容易解决,所以他还是要他离开,形成一个城市群,一个大湾区,这样的话有些地方是密集的,也可能有些地方是分开的,透过交通网络去解决,比完全集中在一个城市可能效果更好。所以我们未来的发展会从把主力放在一线城市,也会去一些相对小的城市,未来城镇化有角色可以扮演的城市。这是在一手方面。

刚才说要存量房的使用价值体现出来,所以我们二手方面也是很重要,二手主要是做存量房。但是我自己有一个看法,你如果不想看到太多的炒卖的话,就是炒卖行为会受到政府政策的限制的话,你不是本地人可能不允许别人买,你本地人才有机会使用,你不是本地人你买在这里,又在这里没有工作,这里又不是你的家乡,你一定是投资的,所以一定会受到限制。

如果交换价值受到打压的话,房子的升值速度被减慢,房子的价格升值的速度减慢,交投量会减少,跟高峰比深圳市也减少了30%、40%的水平,北京是降了70%,天津是降了80%。之前我们这个行业大量的规模膨胀,开了这么多的分行支不支撑得住,整体市场规模萎缩了这么多,我相信要顶住是不容易。

所以我们之前不敢随便开分行,我未来也不想单是用规模去压倒行家,因为用规模的话不代表你的模式一定成功,而只是代表你的资金比较多。但是如果亏本也去做的话,你就没有一个准则去决定你的商业模式是不是有持续能力。

所以我自己认为,这段时间其实国家是要求去产能,如果是去产能,我们这个行业很明显是产能过剩,每人分到的交易单,我听说比较好的是一年做3单,我看大部分的从业员一年做不到2单,做1单作用,那他怎么生活?所以我们这个行业本来说迎来人家尊重,收入不断减少的结果就是竞争的时候不顾一切,什么手法都出了,那你怎么引起人家的尊重呢?所以我觉得保持我们的合理规模,让工作人员有合理的收入,才能够引起尊重。

请大学生当然好,但是我认识一些大学生进来之后,过了两三个星期就说“这个行业不适合我”,所以我们这个行业工龄越来越短,平均工龄有没有一年也有问题啊。那你都是新人,不断地请新人,这个行业要有经验积累,要有专业知识,你什么都不懂去替人家买卖这么高价值的东西,其实对客户也是不安全、不合理的。

我自己认为,中原未来不做单靠规模发展。一个我们觉得单靠规模不是长久的发展模式,应该用精确的经营模式,就是资源能够更快地落到需要的人手里,精确匹配,安全地落到需要的人手里。怎么能够通过物联网让顾客能够及时地拿到最新的、最完备的、真的信息,使整个交易的效益提升,这个才是对社会有好处的,就是用经营模式而不是规模、资金在行业找到自己的位置。

因为时间有限,谈到这里,谢谢大家!

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