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国庆假期，为了躲避汹涌的旅游人群，我再次选择去烟台海阳这样的小城市度假。从青岛至海阳100多公里，车程1个半小时。一些海阳的楼盘纷纷跑到青岛来做广告，以轻轨通至海阳为幌子。
国庆节当日下午4点钟来到海阳靠近海边的新区，空荡荡的海岸线除了略带冷意的海风与几只还未归巢的海鸟外，寥寥几个游人，很是冷清。
当夜幕降临，沿海建设的一幢幢商品房漆黑一片，几乎看不到有亮灯的房间。这不禁让我想起“鬼城”。类似的“鬼城”不仅在烟台海阳，在威海乳山、烟台南山、青岛高新区、青岛鳌山湾区等地可谓是处处皆是。
图：摄于烟台海阳
然而一路出青岛到海阳，映入眼帘的仍然是一座座吊塔，房地产依然是许多地区的经济支柱。看到此情此景，再联想起2016年下半年疯狂的抢房潮，可以用冰火两重天来形容。
一直以来，磐石之心的读者都希望我能解读当前房地产趋势，甚至预测房价。但是撰写本文并不为预测房价，而且我认为在各地限购限售行政政策未退出，“长效机制”未正式出台前预测房价走势都毫无意义。
2016年抢房客中，60-70%为有房者
2016年下半年开始，中国80个大中城市的房地产陷入疯狂，多地楼盘出现连夜排队的抢房人。
而各城市的房价也均在那短短3个月里完成了翻倍。这种疯狂以决策者一句“房子是用来住的，不是用来炒的”而终结。紧接着，全国各大城市便轮番限购，限贷，为了防止炒房者抛售房屋导致类似股市一样的踩踏式暴跌，几乎所有的限购城市又补上了“限售政策”，限售时间2-8年不等。
图：摄于烟台海阳
我从青岛某银行信贷部了解到，这一波疯狂购房人中有60-70%为有房者，而且许多都是外地投资客。
相信这并不是青岛的特有现象，这应该是几乎所有二三线城市这波购房人相同的特征。
借势涨价完成去库存和保汇率
众所周知，2015-2016年上半年全国各地房地产库存高达20个月，许多地区ZF债台高企，这都是因为地方ZF疯狂进行基础设施建设投资欠下的。由于这个阶段，实体经济衰退，地方ZF为了装点门面，偿还银行债务，不得不疯狂卖地。
这导致了开发商巨大的库存，而开发商也依靠银行贷款活着，和地方ZF是拴在一条绳上的蚂蚱，所以必须将债务转移给有钱的民众。
在中国，房地产就是“买涨不买跌”，所以在二胎政策放开，3月份决策大会提出“房产税暂时不开征”等政策信号之下，各地中介、开发商、房产媒体通过某些不可告人手段在舆论上叫嚣房价大涨论，于是一波浩浩荡荡的房地产涨价大潮来临。
图：摄于烟台海阳
这场疯狂的涨价潮，是新中国成立以来房地产市场最疯狂的时期，创下了3个月翻倍的惊人纪录。犄角旮旯的房子也都成为香饽饽，那些“鬼城”有了买主。
据上海易居研究院提供报告，截止2017年7月底，全国80个大中城市新建商品房住宅存销比即“去化周期”降至10.5个月，库存水平相当于2013年9月的水平。与此同时，地方债的评级也从垃圾级变为中等风险，甚至优级。
而在这个过程中，还有一个小插曲。2015年股灾结束后，人民币兑美元持续贬值，导致的大量资金外流。一些房地产巨头、财团纷纷以海外购置资产的方式转移资金。普通民众则纷纷开设境外账户，外汇储备频频告急。
这对已经萎靡不振的经济来说无疑是伤口上撒盐，决策者面临着“保外汇还是保人民币”的抉择中，当发现保外汇的政策失效，并加速资产外流后，立即进行了逆周期调节，严格外汇管制。
同时，在房价大幅上涨一段时间，房地产库存消化的差不多的时候，立即出台限买和限卖政策，将大量准备出国的资金锁死在楼市里，很好的遏制了人民币贬值。
多管齐下之下，自2017年3月开始，人民币连续数月疯狂升值，至今已经升值5%。这也拖慢了美元缩表的步伐，这中国经济改革赢得了时间。
“房子是住的，不是炒的”重新定义房地产
自从90年代房改至今，没有一届决策者去认真定义房地产。当20年前万科将房地产从居住属性变为金融属性后，一直持续至今。大规模的城市化进程为房地产只涨不跌神话提供了极强的证据支撑。
这也是许多民众十分相信任志强“房价永远上涨论”的原因所在，事实上也的确如此。当钢筋混凝土的房子变成金融资产后，其涨跌便不再只由其供需所决定，还有资产保值等心理上的因素。所以任志强的言论甚至胜过了决策者，让他获得一众信徒。
2016年的房地产暴涨事件是中介、开发商、媒体合谋的，决策者则顺势而为，借此机会大幅实现去库存，保汇率，收拾20余年来留下的烂摊子。
当20年来房地产布下的“地雷”，被安全拆除后，必须要对房地产长期规划做一个全新的设计，于是就有了“房子是住的，不是炒的”定位。同时，要求国土资源部、住建部、税务、央行等多部委联合制定“房地产长效机制”，通过全新的土地政策、财税政策、金融手段全面让房地产回归“居住属性”。
接着，各地纷纷出台政策支持“租售同权”；上海、广州、深圳等地纷纷为公租房低价供给土地；住建部出台政策，支持集体用地入市建设租赁房；限制资金进入楼市，严查开发商违规贷款……
图：摄于烟台海阳
2017年9月28日，国土资源部网站发布要闻，该部在武汉召开利用集体用地建设租赁住房试点工作启动会，以租售并举的方式构建崭新的住房体系，构建城乡统一的建设用地市场，坚决牢牢把握“房子是用来住的，不是用来炒的”定位。
这意味着将有大量集体用地进入市场，通过规范、低价的租赁房屋解决大学生等年轻人在城市里生活的需求。同时，通过低价集体土地入市，租赁房屋供给缓慢化解当前的高房价。
这就是“房地产长效机制”中的“土地政策”，而当房地产实名登记政策继续推进，摸清居民房产状况后，房产税很可能就会出台。接下来，“土地财政”这个持续20余年的政策也将会发生根本性改变。
再来看一组人口数据，2016年中国常住人口城镇化率达到57.4%。按2015年末市辖区户籍人口统计，500万以上人口的城市达13个，数量趋于稳定，只比2012年增加1个。100万-300万人口规模的城市数量增长最迅速，同期增加了15个，现已有121个。
这说明500万人口以上大城市因高房价已经很难吸引外来人口长期定居，同时当城镇化到达60%以上后，城镇人口增速就会放缓。现在一些大中城市周边新区的房价已经被炒上天，这些地区本来是作为城市吸引新市民的缓冲区，现在却因这些城市无法提供大规模就业机会，极差的基础设施、医疗教育等成为“鬼城”。
与此同时，这一波疯狂抢房的“炒房客”已经被“限售政策”卡住脖子，必须在拿到房产证2年-8年才能出售，新房的建设周期一般在2-3年，这意味出售的时间将延长至4-11年。
2017年3月至今，央行数据显示房贷余额增量大幅下滑，这证明当前全国房地产均处于“有价无交易”状态。为了防止高杠杆炒房引发金融风险，决策者又不断提高房贷利率，严查次贷购房，这都意味着这一波炒房客被牢牢套稳。
房地产被重新定位后，未来六大新趋势
自从“房子是住的，不是炒的”定位出现，就释放出一个20余年来全新的房地产信号，意味着风向的彻底转变。同时，官方口径中第一次将房地产列为“虚拟经济”，甚至《人民日报》不惜用“吸血鬼”来形容。
但是很多人的认知还停留在2016年之前，认为决策者的这一新定位仍然只是“口号”，看不到当前政策、人口、金融、土地等出现的崭新动向，仍然疯狂的为资产增值去炒房，其结果不言自明。
接下来，对当前房地产市场做几个方面的预测和总结：
首先，政府正在逐步放弃房地产为支柱的畸形经济。因为疯狂的房价已经开始成为阻碍经济发展，影响社会稳定的罪魁祸首。如果继续依赖房地产推动GDP增长，将让中国错失科技创新爆发的大风口，影响的是未来10年，20年的经济发展。
其次，依靠炒房获得的回报将低于其他金融投资，共和国迎来最后一波炒房客。20年来不断疯涨的房价，让许多炒房人，拆迁户赚疯了。所以炒房赚钱是建立在房价不断高涨，真实购房需求高涨的基础之上的。
而当80%的新房全被炒房者购买，当国家加大公租房建设，当年轻人不再对房子孜孜以求，当政府不再为房价上涨提供政策支持的时候，炒房获取的回报将低于理财、炒股，更无法与股权投资相提并论。
目前有几十万亿的获利盘在房地产这种固定资产之上，想要轻易的集体卖出兑现是绝对不可能的，因为会导致崩盘，踩踏式暴跌。这也是“限售”政策出台的真实原因。
但是2016年下半年开始的这波炒房客确实为稳定人民币汇率，拆除库存地雷，为决策者重新制定房地产规则提供了巨大帮助。这波炒房客可能是共和国最后一波炒房客，也是共和国最伟大的“炒房客”，因为他们用生命在为国接盘！
再次，大城市周边100公里的小城将涌现大量鬼城。30公里是城市经济圈，100公里则是鬼城。大城市因为拥有更多就业机会，更好的教育医疗条件，所以吸引着越来越多的年轻人就业和生活。
随着轻轨、高铁等通向100公里外的小城，这并不会带动大城市内的人去小城生活，而是将小城的人源源不断的送到大城市，这就是大城市的马太效应。而那些打着某某大城市周边100公里有轻轨的房子都会变成鬼城，就如同青岛100公里外的海阳。
再次，农村和三五线小城将逐渐消失。虽然城镇居民有57%，但实际上农村已经没有青年劳动力。年轻人回归田园生活，甚至回归四五线小城镇都不现实。因为农村、四五线城市落后的经济，除了政府机关、医院、学校外，几乎没有一家像样的企业。
再加上落后的管理制度，腐败官僚主义，不开化，不文明，不守规则的生活方式。目前50%的人口超过37岁，当那些留守在农村和小城的老人去世之后，农村和小城市将逐渐消失。(完)
第五，住在公租房里在大城市生活成为普遍现象。当“房子是用来住的”定位出台后，跟着便是租房者与购房者享有同样的教育、社会保障权利。再加上大量集体土地入市建设公租房，并规定租房价格和费用，这意味着政府将成为最大的包租婆。
那些从小城和农村来到城市里生活的年轻人，可以不用再去考虑购买房子，而是租用公租房居住，生活。这便可以实现，居者有其屋。
此前那些所谓的“刚需”，在动则200万，300万，500万一套的普通住宅面前已经不再是“刚需”。因此，对于房子的态度要做转变，而不能继续用以前的思维去定义现在和将来的房子。把握住“房子是住的”这个定位，调整好心态，这是每个人都应该转变的思维。
最后，“阶层固化”的时代，农村娃更该发奋读书。70年代、80年代、90年代甚至是2000年，上大学都能够改变命运。而到了如今，全国都在高喊“阶层固化”，农民们则高喊“读书无用”。
有研究发现，80年代中期，3成以上北大学子出身寒门。这很好理解，中国人倒退3辈几乎都是农民。90年代中期，农家子弟上北大的开始下滑；2000年后，考上北大的农村人只有1成。这是城市化进程的结果，同时也是“阶层固化”的标志。
寒门难再出贵子，所以农民的儿子很可能以后还是农民。因为教育资源越来越向城市倾斜。农村人说的最多的是“城市房价高，读书也无用”。我也亲眼见识了农村小学、中学的破败，农村父母对孩子教育的忽视。
而这就是“认知缺陷”导致的后果。所以对于当今的农村父母，要彻底放弃“读书无用”的观点，要比城市父母在孩子教育上投入更多的关心。虽然教育条件比城市差一些，但是如果你对孩子教育不管不问，任由发展，最后更没有机会踏入城市。
只要能够读到大学，即使是二类本科，这些农村孩子也算有了在城市里生活的资本。国家也在通过公租房制度，让年轻人可以留在城市里生活。那么，这些年轻人的下一代则可以享受比农村更好的教育。
不积跬步无以至千里，从农村到城市，就像是爬山。可能在90年代，2000年，通过上大学变成城市人，这就像是坐着缆车上山。而到现在则需要一个台阶，一个台阶的爬，你如果不爬，那就只能永远留在山脚下。
看完文章随意赞赏
我2000年读大学，从农村出来，能深刻体会到农村父母的艰辛。我并不认同“阶级固化”时代读书无用论，农民的儿子永远是农民的论调。读书，仍然是寒门子弟改变命运的唯一手段！（完）
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磐石之心，互联网鲁迅，独立评论人，专栏作家，著作有《解密小米》《互联网黑洞》等。专注于解读互联网的未来，10年撰写1000万字深度评论。