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段劲:见招拆招,在成都买二手房的那些套路!

段劲看房产09-30 10:07 跟贴 8 条

  本文大概5830字,读完共需12分钟。

  最近成都购房者都很焦灼,到底要不要买,到底买新房还是二手房,到底什么时候买,到底要涨还是要降?

  混杂的信息,零散的来源,讳莫如深的政策,妖言惑众的截图,无一不像一把把尖刀,刺破购房者脆弱而敏感的皮肤,疼得四处乱窜,而既得利益者却趁机浑水摸鱼,大快朵颐地分刮着刚需为数不多的三代积蓄。

  看到这样的情况其实很痛心,我不是一个做多的人。事实上,作为一个接近刚需的人,我很希望房价再横盘个三五年,到时候再上车几套岂不美哉?

  但房产是连政府也深感头疼的一个市场,怎么会随你我意。

  客观地说,这一年来,经过16年金九银十、17年金三银四以及17年八九月份的三轮补涨,成都房价在目前的时机已经不存在低洼的说法,甚至个别区域还有明显的泡沫化

  不论是要塑造一个理性的市场还是政府维持红线的决心,都需要时间换空间来挤压水分

  从我日常接触的房东、中介提报的价格来看,前段时间涨势明显,目前这一两周稍微稳了下来,甚至担心于未来的不确定性,还有小幅下降

  而上面的话并不代表我不建议大家买房(该买的还是要买,刚需尽快买),而是我不建议大家过分期许房价的涨幅。

  如果无论如何也阻挡不了大家扑进泡沫了的区域的话,不妨换个角度,给大家安利点购房的正确姿势和高危漏洞

  新房坑少点,我们今天主要谈二手房。至于哪些人该买二手房以及为什么要买二手房我就不啰嗦了。

  当你下定决心准备在成都买一套二手房的时候,就要做好“海淘”的准备,是的,成都主要区域新房楼盘都是千把套在售,而二手房市场常年有数万套房源源源不断地上架。

  买新房看的是价格和地段,而买二手房则主要是看缘分。说不定你本来打算买东门的,最后却阴差阳错买到了西门,都很有可能。

  买二手房一定要在关键的节点亲力亲为,千万不能因为怕麻烦,被绕晕了,就稀里糊涂的为了图省心,一味地相信房东和中介的话,即便在现在这样一个时间就是金钱的档期。

  一、大家都很忙,能事先搞定的就线上了解

  现在的人时间都挺宝贵的,不是请假就是周末或者晚上看房,为了提高效率,看房源最好事先就把房源的基础信息给了解透了,看房前做好房源的对比笔记。简单过一下——

  1、开发商品牌:在成都,保利、绿地、万科、华润、恒大、蓝光、龙湖等等品牌房企开发的楼盘至少在建筑风格和质量上不会太让人操心,知名品牌的楼盘对于产品本身增值保值也有好处;

  2、价格(单价和总价)要在多个网站比对该商圈,该楼盘,该户型,该面积的相似房源近期在线上线下的挂牌价以及历史成交价格,在自己心里预期目标范围内可以列为进一步考虑的楼盘;

  3、面积和居室:随着成都改善需求的越来越明显,为了自身房源的今后二次出手,建议大家购买套二、套三、套四的房源为宜,相应的建筑面积为70-150㎡左右。

  4、朝向朝向是你客厅窗户面对的方向,而不是大门朝着的方向。一般来说成都南偏东一点的朝向是最好的,我总结的是:东南>南>西南>东>西>东北>西北>北

  原因很简单,朝南自不必多说,朝东早上晒得到太阳,但不是很烈,朝西下午太阳正对着晒,整个房间蒸桑拿,朝北一年四季晒不到太阳,冬天还很阴冷。

  成都很多中介还喜欢用“南北朝向”的概念来忽悠人。没错,客厅朝北大门朝南,也是南北朝向,但也我们传统意义上说的朝南谬以千里,作为购房小白一定要记住。

  5、户型:成都一般不多见奇葩户型,奇葩我理解为两个意思,一是三角形或者其他奇形异状,二是强行分割成鸽子笼一样超小的卧室或其他功能区间,比如59多㎡装修成四室就太勉为其难了,毕竟不是帝都魔都,咱们蓉县人不必如此自虐。

  极端:某楼盘59平(4室2厅1卫)户型图

  户型怎样才算好?首先来说一般以户型方正为佳,正方形或者稍微长方形一点均可,因为这样可以提高利用率。其实要动静分区,客厅、厨房、餐厅、阳台连在一起,卧室、厕所连在一起。最后就一点风水上的,厕所不要对着大门

  6、楼层:楼层这个各有所需,每一层楼都有实际需求者。一般来说一楼湿气大一些,新小区一般有地下停车室还好些,但是也有楼栋周边绿化带来的水汽。低楼层的好处就是不用等电梯,火灾地震跑得快,老年人特喜欢。

  中等楼层一般是卖得最贵的,一是没有绿植的遮挡,视野开阔起来,二是防盗性能比较好。

  高楼层则不适合有恐高症的人群,而且上下班高峰期遇到电梯配比不足的时候,往往等电梯就要一二十分钟,十分考验耐心。顶楼的话还会遇到漏水,暴晒等问题,而且遇到蜘蛛盗贼的几率也和低楼层差不多高。

  主要是以上几点,这些信息网上具体的房源都会公布清楚(假房源除外),当网上选房完毕,具体到房源,详见:《成都买房实战录:我帮老王把目标一再缩小…》,然后中介带你看房的时候,需要注意房源的关键点。

  二、线下看房的时候,有几个关键点必须亲力亲为

  1、房屋是否产权清晰和干净。

  理论来说,只有拿到不动产证(以前是产权证和土地证,现在双证合一后叫不动产证,也有部分业主没有去办理不动产证,为了方便和习惯,下面统称房产证)后才可以进行交易,因此对于那些刚交房一两年的楼盘来说,很可能是没有拿到房产证的。

  我前段时间给一位成都买家打辅助的时候,就遇到过一次。风尘仆仆连夜赶去外地谈了意向后,却说没有房产证,这不是闹着玩儿嘛?!

  所以,买房一定要验证下是否已拿到房产证。没有房产证的房源,在安全性上,是有风险的,保守主义段不建议大家冒风险。

  2、房屋是否被抵押。

  是否抵押,可以在房产证上的“附记”里看,也可以押着房东带上身份证和房产证去成都房管局核查。不仅如此,还可以在房管局核查该套房源是否被查封,是否可以交易。

  一般这样操作下,房东就不敢乱惹是非了。但还是怕个万一,比如银行正在办理抵押,数据还没同步到房管局怎么办?这个时候就要在买卖合同中约定好:如因抵押等行为导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任

  3、对想公积金贷款的人来说,房屋年龄别超过10年

  事实上,一般以2-10年的为佳。

  不动产证(距离上次交易的新不动产证)不满2年的有增值税、个税和契税,2-5年的有个税和契税,满5年的就只有契税。

  房龄超过10年的公积金贷款要多付一成首付,贷款年限也会减少,而且建筑质量,款式也越来越掉价。

  怎么算房龄?打个比方,开发商2009年拿地,2012年建成/交房,2014年拿到不动产证。

  其中房屋使用年限为70-(2017-2009)=62年;

  房龄为2017-2012=5年。

  交易税费计算按照不动产证算,2017-2014=3年,满二。

  4、评估价的计算

  这是一个买房小白容易绕晕的问题,很多同学小窗我称,买首套房准备了30万总资金,想买100万的房子?

  除非“满评满贷”,而这样的情况几乎很难出现,而且还没考虑到税费和中介费的情况。

  二手房总价=净首付+税费、杂费+中介费(成都一般2%)+可贷款额度。其中前三项就是你需要准备的总资金。

  100万的总房款,评估公司一般能评估个90万,也就是觉得你这房子只能值得90万。

  90万总房款的30%首付为27万。因此可贷款额度为90-27=63万。

  实际上你需要付出的净首付为27万+10万=37万,而非最开始小窗我的30万。加上税费和中介费,估计需要40多万。

  因此,30万首付买到100万房源,基本不可能。

  整理个公式:房屋总价-评估总价X贷款比例+税费+中介费=首付款。

  算好你最多能支出的首付款,才能分析你能买到总价啥样的房子。

  市场上有高评高贷(评估高,因此能贷款的多,首付少),或者满评满贷(评估价即为房屋总价,这样能贷款的额度就非常高了,首付更少),至于怎么把控,仁者见仁智者见智。

  5、按揭贷款的房屋是否可以买卖?

  这是个额外的话题,答案是可以!不然市面上绝大多数的房源都不能成交了。

  按揭其实也算是一种变相抵押吧。

  要解决的话,有两种方式,一个是转按揭,另一个就是提前还清贷款

  转按揭简单的理解就是把原房东跟银行的贷款,转移到买家身上来,二手房市场存在同行转按揭和跨行转按揭两种情况。会根据买卖双方各人的不同情况,在贷款期限、贷款金额和还款方式等方面有适当的调整。

  提前还清贷款的话,大部分银行都还是可以接受的。房东搞一笔钱将剩余的贷款还清解除抵押后,将房子卖出。

  在这个方式下,房主往往会找买房协商解决,谈好了房屋的价格,先将需要还款的金额拿出还给银行,这样就可以顺利的将抵押贷款的房子卖出了。这种方式看起来简单明了,但是却经常发生房东卷款潜逃的案例。除非非常熟识和信任的人,否则不要轻易这样操作。

  前不久我双流的表妹就遇到这样的情况,中介一直催促这样操作,但是因为是小中介,最后担心有风险,就让房东自行找中介/银行解压,不参与到其中,这样就避免了资金风险。

  6、是否有厌恶设施?

  哪些是厌恶设施?火葬场、垃圾填埋堆、垃圾发电厂、军用/民航机场、(医院)殡仪馆、变电站、风水/凶宅、城市主干道/高架(噪音)

  凶宅是大家十分忌讳的事情,这个可以掏根烟,问问保安门卫大哥,问问隔壁邻居,问问中庭大爷。

  很多都可以地图查询和搜索出来,对于一个楼盘,一定要不厌其烦的了解清楚该片区的厌恶设施,这些厌恶设施不仅会影响生活质量,还会影响楼盘保值升值。

  比如前段时间热议的九江某几个楼盘,引起了很大争议,就是因为附近有垃圾发电厂,大多数认为会产生二噁英等有害物质。

  举几个例:

  双流九江环保发电厂

  位于成新蒲快速路和绕城高速交叉口附近,也就是传说中的西四环。

  地图直线测距得出,距离四环路约428米,距离永康森林公园约1.8公里,距离成新蒲快速路约801米。

  周边较近范围内已有楼盘及在建楼盘不算多也不算少,这里就不细数明说了。

  青白江祥福垃圾焚烧发电厂

  位于青白江区和新都区的交界处。地图直线测距得出,距离新都火车东站约4.5公里,距离成绵高速约2公里,距离成金青快速通道约2.9公里。

  周边主要为工业园区,范围内相对居住人群较少。

  龙泉驿万兴垃圾焚烧发电

  位于龙泉驿万兴镇。地图直线测距得出,距离洛带古镇约3.2公里,距离成安渝高速约2.5公里,距离洛带古镇隧道约344米。

  7、房源的户口问题

  你买房后,特别是学区房,是非常需要户口的。你要把原房东的户口赶走了,你才能上新户口。

  因此一定要问明白这套房源上了几个人的户口,看看房东的家庭户口薄,但往往这样还不保险。

  如没有任何人的户口,那么在合同上一定要让房东注明。如有,那么一定要在合同上写明原房东迁户口的截止时间,同时加上一些违约处罚条款。

  8、房源的学区问题

  与户口相应的,就是涉及到学区的问题。事先了解下前一年成都幼升小片区划分范围,连续几年的划片一般变化不大。自己觉得八九不离十是该小区的门牌号后还要打电话去学校核实以下,甚至了解下还有没有学位名额。

  怎么看某小区是否在一个小学的划片范围内呢?

  比如决定下手成都市泡桐树小学西区分校,经过查询,2016年幼升小片区划分为:

  三环路以东,瑞南街以西,瑞联路以南至清水河以北等等

  简单在地图上可以查看出大致的轮廓:

  在该片区内的住宅,一般没多大问题。

  当然,根据楼盘反推学区也是可行的

  9、一房多买的问题

  二手房买卖有个风险就是会担心房东一房多卖,拿钱跑路,到时候多个买家互相扯皮。

  关于这点,防人之心不可无,二手房买卖过程中一定要步步紧逼,加速流程,更要保存好各种证据、截图。如若有合同约定,守约方是可以要求违约方是否继续履行合同。

  一房二卖,卖家也会付出沉痛的代价,我们从9月19日今日说法的《一房二卖三诉讼》这期节目可以有个谱,可以搜索来看看。

  三、买二手房的安全流程,自己的心里要有个谱

  上面谈了一些二手房买买需要注意的套路,现在我们来简单聊聊看房的流程,之所以说是“简单那”,因为整个二手房全部熟络下来,堪比读了一本《四库全书》,我们不需要经纪人那么专业,但并不意味着我们啥都不需要懂。

  买二手房流程,主要是:看房约谈房东谈价格签正式合同付定金银行审批打首付款过户银行贷款下来交房尾款交付

  1、看房:指的是线上看好了房源,电话跟中介约好,到线下实地看了房源。一般来说,和一个中介打交道后,除非服务能力及态度有问题,后期真要买的话一般也就通过他这里,这是一种契约精神,很多中介一两个月也就指望着一单交易过生活。

  2、约谈房东谈价格:如果实地看房后,当场或者等两天觉得这套房源还真不错,十分符合自己的预期,那么不妨趁热打铁,赶紧和房东约着谈一谈这套房的具体价格。一般围绕线上挂出来的价格,结合市场情况,看看能否再压低个几万。这个时候是非常考验人性的,建议多读读谈判技巧的书籍,几十块搏几万块,值得

  往往这个时候谈的好的话,会付几千块的意向金。涉及到钱的事,一定要稳!在谈妥总价格之后,确定好房源情况之后,可以付一部分的意向金。

  3、签正式合同:正式合同也不详细展开,需要说明的是,合同范本都是可以改和新增约定的,别听中介说什么模板不能改动。另外这个合同的每一条都值得你认真确认,要保证每一条合同没有歧义,不存在给买家挖坑的可能性。

  还有一些户口、学位的承诺,付款方式的约定,正式合同里需要有“卖方赠送水、电、煤气一户一表”这句话,到时候过户水电煤时候要用的。

  4、付定金:就像买新房,交钱秒变孙子一样,一定要在谈妥一切之前,牢牢把主动权。定金一般三五万,付了定金,就可以准备N多资料了,需要哪些资料这里就不展开了,中介不应该白拿2%的佣金却啥也不做是不?

  5、银行审批:提交一大堆资料,然后双方到场去银行,让银行确定你们这项交易合理合法。

  6、打首付款:按照合同的约定,把银行审批后确定的首付款拿去房管局做资金监管,过户成功下产权证的时候,钱会自动到卖方卡上。要有首付款收到的证明,下一步要用。

  7、过户:等银行审批通过后,接下来就是过户,过户的话要去区政务中心,需要一大堆资料,比如身份证、户口本、结婚证、不动产证等等,让中介梳理清楚,靠谱的中介会带着你一起去的。

  上一张图祭天——

  在温江区政府服务中心,最近新出炉了“一窗式”二手房过户,办理流程缩短到了一小时,非常爽,流程如下:

  8、银行放贷:当银行开始给你放贷的时候,就要每个月按时准备好充足的钱,等待被扣吧,还房贷非常酸爽和具体。

  9、交房:银行放贷后,中介和房东就要开始准备交房事宜了,比如钥匙,物业交割,公共维修基金,水电气网迁户,还有一个很关键的是原房屋名下的所有户口迁出,你才可以安心签交房单。

  还有房东赖着不走的,比如前段时间《今日说法》栏目里有一个房东觉得卖低了委屈,最后到了交房环节死活赖着不走,而法院从来是不负责清场的。

  这个时候只能自己动动歪脑筋了。

  10、尾款交付:当一切的一切都搞定顺利后,就可以缴纳当初合同约定的尾款了。一般不太多,但也是自己买二手房的一种保险手段。

  由于不同的中介期间二手房流程有些许变化,这里就不一一展开描述了,我去链家拍了一张图,发来大家对比参考下:

  因为有两年没买二手房了,所以有些流程和细节可能不太适合现在的最新情况,大家凑合着看。奇文共欣赏,疑义相与析,有什么错误和模糊的地方,欢迎各位读者批评指正,以给成都买家一篇最综合的二手房买卖流程作为参考。

  祝大家买到好房!祝大家国庆节快乐!祝大家中秋团圆!

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