2016年是房地产行业的大年，虽然经历四季度调控回落的“风刀霜剑”，但由于前三季度的“烈火烹油”，房企整体销售业绩仍然大幅增长。同时，2016年上半年政府放开公司债，下调贷款利率，多数房企积极把握融资窗口期，融资规模亦呈大幅增长。但四季度开始房企发债收紧，2017年非房业务有所放开，房地产业务融资环境却仍不宽松，预计2017年全年房企房地产业务融资环境会呈收紧态势。
那么，面对2017年银根紧缩、市场形势充满不确定性的情况，“兵荒马乱”的季节，哪些房企有足够的现金能够撑过冬天呢？为此，同策咨询研究部选取了公布年报现金流数据的134家上市房企中的TOP100进行分析，以供行业参考。
综述
表1:2016年上市房企现金及现金等价物TOP100排行榜
数据来源：wind资讯、同策咨询研究部
注：1、在研究样本的筛选上，我们以主要在中国内地开展经营活动，房地产开发销售、经营为主业，且房地产业务收入超过营业收入50%的上市房企为 研究样本。 2、截至4月26日，公布 2016年年报且主营房地产的房企共有134家，故本次研究样本为134家仍为房地产业务的A股及H股上市房地产企业。
同策咨询研究部数据显示，2016年100家样本房企现金及现金等价物总额达到16128亿元，同比增长53.6%。其中，中国恒大以1984.20亿元的现金储备蝉联榜首，排在第二位的是中海，现金及现金等价物总额达1386.34亿元，恒大和中海成为两家现金储备超千亿的房企。紧随其后的是万科、绿地、融创、保利等大型房企，现金规模都在500亿以上。
此外，招商蛇口、华夏幸福、华润置地表现也不错，现金储备位居TOP10，现金规模超400亿。
但值得注意的是，在大型房企不差钱的情况下，一些中小房企现金储备捉襟见肘，生存艰难。宁波富达、天山发展、珠江实业、张江高科等现金及现金等价物排名垫底，且现金储备都在20亿元左右，与大型房企动辄百亿的现金流不可同日而语。
典型房企分析
“现金王”中国恒大，负债也最多
中国恒大以1984.20亿元的现金储备蝉联榜首，但是巨量现金流背后，是靠高额负债在支撑。
图1：2012-2016年中国恒大负债总额、资产总额、资产负债率变化情况
数据来源：中国恒大年报、同策咨询研究部
通过恒大近五年的资产及负债情况可以看出，自2014年以来，中国恒大的负债总额呈阶梯式上涨，从2014年末的3621亿，增至2015年末的6149亿，2016年末中国恒大的负债总额达到11583亿元。与此同时，资产负债率也不断攀升，从76%上涨到86%。
负债总额超万亿，资产负债率达到86%，长期来看，中国恒大债台高筑，偿债压力不言而喻。
不仅如此， 2016年中国恒大尚有1129.44亿元的永续债，较2015年提升372.07亿元。若将恒大所持有的永续资本工具视作负债的话，其含永续债的资产负债率高达94%。
碧桂园：花式融资，以图规模
图2:2012-2016年碧桂园综合现金流量表变化情况
数据来源：碧桂园年报、同策咨询研究部
2016年，碧桂园现金及现金等价物也从2015年的362亿元攀升至2016年的846亿元，其中经营性现金流超400亿元，碧桂园的“自我造血”能力较强，但值得注意的是碧桂园在规模急速扩张的同时，对于外部资金的“输血”要求也欲望强烈。
2012年至2016年，在规模增长迅速的情况下，除2016年经营活动现金流正增长之外，其他年份碧桂园的经营活动现金流及投资活动现金流净额均为负增长，而融资活动现金流净额则一直表现为正增长。
2016年碧桂园一直在花式融资，以保证充裕的现金流，支撑自己的规模野心。2016年上半年，境内公司债券的融资成本降低，碧桂园抓紧时机发行了四期共计190亿公司债券，平均利率仅为4.74%；但下半年，房企发债收紧，如企业定增资金不得用于购买壳公司、房企募集资金用途不能用于购置土地等，碧桂园又转向了美元债，发行了两笔共计近10亿美元的优先票据，利率分别为4.75%、5.625%，几乎创其美元优先票据新低。
对于这两笔优先票据融资所得约9.8亿美元资金，碧桂园表示，用于“若干现有债务再融资及一般营运用途。”这也是如今众多房企的普遍做法，趁利率低的时候，多发新债用来偿还以往成本较高的旧债，在获取资金的同时改善公司整个债务结构。
截至目前，碧桂园的融资来源，已包括银行及其他借款、优先票据、公司债、永续债、股份发行、购房尾款资产证券化等多种方式和渠道。
万科：以高周转获取充裕现金流
图3:2012-2016年万科经营性现金流入流出变化情况
数据来源：wind资讯、同策咨询研究部
经营性现金流流出匹配度是经营性现金流的“量入为出”，实际上体现出房企从项目储备到项目开发再到项目销售这一系列经营活动的运作节奏。如果大于1，则表示经营性现金流入为负，需要大量依赖外部融资；但小于0.6也不健康，表示企业投入不足，未来发展空间受限；等于1是最理想情况，0.9-1.1之间都属于良好情况。
万科在这方面表现良好，有多少钱办多少事，并不存在开发过度和急速扩张状况。万科何以保持“有条不紊”？这与其通过高周转压缩现金周期分不开。
表2：2012-2016年万科营业周期、存货周转天数、营收账款周转天数情况
数据来源：wind资讯、同策咨询研究部
图4：万科2012-2016年总资产周转率、存货周转率变化情况
数据来源：wind资讯、同策咨询研究部
从体现经营效率的各项指标来分析，营业周期、存货周转天数、应收账款周转天数这几个数据在下降，证明这些资产周转一次的时间在减少，说明万科周转速度持续加快，效率也在提高。总资产周转率、存货周转天数与2015年相比也变化不大，尽管2016年动荡不安，但万科仍是高周转的万科。
这样看来，万科提升存货周转率，压缩存货周转期，最大限度地压缩从采购支付资金到销售收回资金所需的天数，即现金周期。在这种情况下，万科的现金流维持得不错，2016年达到795亿元左右，同比增长53.8%。
中海：巨量现金在手，催生千亿拿地计划
从中海的2016年“期末考”的成绩来看，尽管仍无愧“最会赚钱房企”称号，但规模上却落后于房企第一阵营。2017年中海仍不急于冲刺规模，目标仍与2016年相同，但在土储上，中海一改稳健之风，开始加速扫货。2017年中海地产将会继续加大力度补充土地储备，计划新增约1600万平方米的土地，拿地开支预计1000亿。
仅今年前两月，中海地产就武汉、北京、西安等地拿地超300万平方米，拿地金额百亿以上。支撑中海地产土地市场大手笔动作的底气是手握1386.34亿元的巨量现金流。
图5:2012-2016年中海综合现金流量表情况
数据来源：wind资讯、同策咨询研究部
2016年底中海地产持有现金达到了1386.34亿元，净负债率更是低至7.5%。在拥有如此充足的现金，加上未来还有持续的销售回款的情况下，中海完全有能力大手笔买进优质土储。
此外，值得注意的是，与行业整体杠杆偏高的情况不同，中海财务杠杆较低，2016年筹资活动现金流量净额为负过去两年整合、调整动作较多影响，使得中海财务政策过于稳健，现金储备较多。整合之后，重新出发的中海，从拿地动作上来看，正在推进自身快速发展。
END
对于资金攸关生死，必须现金为王的房地产行业，尤其是当前市场形势存在较大不确定性、银根紧缩的宏观政策下，同策咨询研究部分析认为，无论从经营安全的角度，还是从把握机会的角度看，房企保持货币资金的充裕还是非常有必要的，“冬天”必须多储备现金。
我们同时建议，房企应该合理安排开发节奏，促进企业现金资源的效益最大化。既不能过快也不能过慢，过快容易过度经营，成为“钢丝型”房企，跑得过快，现金承压，一旦超过自己的资金承受能力，企业就容易翻车；过慢则会财务杠杆过低，发展缺乏推进剂，损害自身收益。