“我曾想着，我搭上了幸福的末班车，没曾想，却是一场噩梦。”今年31岁的赵鹏因购买一套商住房刚刚入手一套“商改住”，结果北京商住房调控政策一个接着一个。赵鹏越看越心慌，由此引发心气郁结，靠吃中药度日。
赵鹏是外地人，从2015年9月起，在北京社保较慢满五年。然后开始在北京看房。刚开始，女友及其希望能够买一套学区房，赵鹏也觉得学区房好，但价格实在让他难以接受。
赵鹏想，政府应该很快能稳住房价，但房价越来越高，最终赵鹏实在按捺不住，最终在中介的极力推荐下，在今年3月1日，以240万的价格购买了通州区的一套商住房作为过渡。
当时赵鹏暗自庆幸，终于搭上了北京房价上涨的末班车。然而，令赵鹏没想到的是，今年3月26日，北京市建委发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，成为首个对商住房限购的城市，“商改住”的流动性大幅度降低。赵鹏担心，这套房最终砸在手里。而相恋女友，也在此之前，离赵鹏而去。
女朋友家指名要学区房
“现在可郁闷了，你愿意听我立马就来。”木杉瞭望（lwdsd_pb）联系上赵鹏时，赵鹏说自己心理难受，导致心气郁结，已经连吃了十来天中药。他说：“我特别想找个人倾诉下”。
赵鹏是山西忻州人，出生在1986年，是家中唯一的男孩子。除了他，家中有一个姐姐和一个妹妹。“父母是做市政工程生意的，也还算有点钱。”
在忻州，赵鹏度过了自己的小学、初中以及高中生涯。高考后，赵鹏先在石家庄一所学校读大专，随后专升本，在燕郊的防灾科技学院读了两年本科。
在防灾科技学院读书期间，赵鹏在周末和假期会到北京城区游玩，发现北京不仅有高楼大厦，还有众多古迹、小吃。赵鹏想，这就是自己将来想要生活的城市。
2010年7月，赵鹏从防灾科技学院毕业，进入北京建筑单位工作。当时，赵鹏就想在北京买套房子。
2010年4月。“新国十条”（《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》）出台。北京市随即出台细则，规定对拥有两套及以上住房的本市户籍家庭暂停售房，连续5年（含）以上在本市缴纳社保或个税的非本市户籍家庭限购1套住房。
赵鹏不满足连续五年缴纳个税或社保的条件，第一次买房梦碎。
“烟台的确是一个很美的城市，房价也不高，在那里生活，也算是相当不错，但我还是喜欢北京。”在北京简短工作一段时间后，赵鹏被派驻烟台工作，一直到2015年年底，才回到北京。
而从2015年9月开始，赵鹏在北京社保交满五年，赵鹏重燃北京买房梦。
此时，赵鹏在父母的安排下，认识了一位在北京的山西女孩儿，很快，双方确定了恋爱关系，在北京的买房需求更加迫切起来。
赵鹏工作以来，总共只存了十几万。为了支持赵鹏买房，赵鹏父母许诺给予最多200万元的支持，赵鹏拿着这笔钱开始看房。
对于赵鹏买房，女朋友及其家人也很支持，但女朋友希望，能够买一套学区房，这样将来有了孩子，上学也方便。
据赵鹏介绍，女朋友家境比他家要好很多。自己作为一个男人将来如果要和女朋友结婚，肯定不能委屈对方。女朋友希望能够买学区房，这个要求并不算过分。
“就这么看着房价一路涨下去了”
赵鹏并不知道，自己决定出手的2015年，正是中国房地产市场的变革之年。
从2013年末起，中国房地产市场日显疲态，全国各大中小城市楼市价格渐次回落，成交量萎缩，房地产存量大增。市场普遍预期，2015年将会迎来政策放松，但最终政策宽松强度远超预期。
2015年3月30日下午4点58分，中国人民银行、住建部、银监会联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，将二套房最低首付比例调整为不低于40%。随后，财政部和国家税务总局又联合发布消息，称从3月31日起，个人住房转让免征营业税的期限由购房超过5年（含5年）下调为超过2年（含2年）。市场普遍称此新政为“3.30新政”。
从2015年年底，赵鹏正式走上了看房之路，几乎每个周末都去踩盘。平常上班时，没事也会浏览各种楼盘广告。
“各大中介也非常熟悉，北京到处都是链家，此外还有中原地产、搜房网房天下什么的……”为了寻找合适的房源，赵鹏还委托了多家中介机构。
北京楼市素有“东富西贵”的说法，东城区和西城区几乎集中了整个北京最优质的中学教育资源，此外，海淀区由于知名大学云集，也有一批知名的附属中学。而北京有的区域，最好的学校，和东城区的中等学校都不能比。
赵鹏发现，只要自己看得上的学区房，每平米都要10万+，自己的200万元首付，根本就买不了几平米。
“当时，心想房价总不至于这么一直涨下去，就想着看看，政府会不会出手调控。”结果，就这么看着房价一天天涨下去。
预想中的学区房，就像破灭的泡沫一样，离赵鹏逐渐远去。经历半年的找房后，女朋友和他渐渐都失去了耐心。
2016年年中，由于住房以及其他方面原因，赵鹏和女朋友分手。“也算是初恋吧，也是没办法，离对方要求差距太大。”
和女朋友分手之后，赵鹏看房的心情一度淡了下来。但此后赵鹏发现，房价还在涨，这让他下定决心，赶紧出手。除了学区房，赵鹏也开始看其他区域的普通住房。
由于楼市火热，2016年9月30日晚间，“9·30新政”，首套普通住宅首付比例由30%上调至35%，非普通住宅首付比例由30%调整至40%；二套普通住宅首付比例仍为50%，非普通住宅首付由50%上调到70%。与此同时，对于二套住宅的界定，新政改为“认房不认贷”，只要个人名下有房，无论是否有房贷，再购置新房时均被算为二套房。此后，全国数十个城市出台了楼市新政。
赵鹏觉得，接下来北京房市应该会比较平稳，但令赵鹏没想到的是，2016 年年底，北京房地产价格再度飞涨。
中国房地产业协会发布的数据显示，北京房价（含新房）连续17个月环比上涨，自2016年10月的调控开启以来，北京平均房价已经由5.25万元/平，涨至2017年2月的6.07万元/平，涨幅15.6%。
“我当时觉得都快被逼疯了，觉得房价再也抑制不住了，只得赶紧出手。”赵鹏说，自己当时实在是受不了，决定赶紧买个房子。
今年3月1日，通过中介链家，赵鹏购买了北京通州一处商改住住房。房屋总面积约29平，总价240万，自己贷款52万，家人出资188万。
打死“商住”？
“当时，我就想买商改住的房子过渡一下，房子升值后卖掉，再换更大的房子。”赵鹏说，实在没料到北京会出台新政。
图为赵鹏购买的商住房内部
今年3月17日，北京市出台新政策，要求认房又认贷，二套房首付不低于60%。
这让赵鹏开始紧张起来，但令赵鹏更难过的是，3月26日，北京市发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，成为首个对商住房限购的城市。
该公告中明确，商业、办公类项目(以下简称商办类项目)应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得擅自改变为居住等用途；个人购买应当符合下列条件：名下在京无住房和商办类房产记录的。在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。同时还规定商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。
木杉瞭望（lwdsd_pb）以购房者的身份联系上了链家一位中介。据其介绍，“商住房分两类，有一类商住房在项目立项时是商业类，比如酒店，一般不装天然气。另一类商住房立项为公寓，既可以办公，也可以居住。”
据业内人士介绍，由于商住房的土地性质只有40年使用权，且不能自动续期，因此总价比商品房低，这几年商住房极为火爆。
赵鹏购房时，商住房已发展成一个与商品房住宅平行的市场。据第三方机构统计，从销售数据看，北京商住房成交套数从2010年的19077套一路飙升到2016年的67609套。2016年，商住房成交量占北京新房总成交量的58.7%，半壁江山。
“目前50%～60%的商办项目都是卖给个人，其余虽然是办公类产品，大部分作为居住用途。”中原地产首席分析师张大伟向木杉瞭望（lwdsd_pb）表示，加上存量房，本次政策将直接影响北京至少60万套物业。
张大伟认为，新政规定个人不能贷款购买“商改住”类住房，极大提高了投资客的资金成本，预计新政出台后，成交量可能会下滑一半，价格也会有一定幅度下滑。
据赵鹏介绍，当时自己购买“商改住”住房时，中介曾大力保证，不会出现政策风险，“商改住”房子非常容易出手。不过，赵鹏提高的不动产登记证明显示，其购买房子的类型为“办公”。
张大伟表示，宣传商住房的居住功能，的确是行业潜规则，事实上，国家政策一直很明确，商住房功能为“办公”，只是一些中介和买房人试图钻市场空子。北京这次出手，是将漏洞堵上。
北京在26日出台政策后，随即加强了违规推销“商住房”查处。
据北京市建委通报，28日上午，市住建委执法部门采取执法行动，会同工商部门对北京玥盛行房地产经纪公司进行了突击检查。执法人员发现该公司门口上方的LED屏幕正在滚动播出“商住房”相关信息，属于虚假宣传商办类房屋居住用途的违规行为，执法人员迅速查处了该公司，责令其停业，依法注销该公司房地产经纪机构备案。29日，北京市建委再度通报在检查中发现房天下网站有部分“商改住”项目销售信息，属于虚假宣传商办类房屋居住用途的违法违规行为。执法部门已启动执法程序，注销该公司房地产经纪机构备案。
14日上午，北京市市住建委和市规土委联合发布《关于本市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知》，明确企业自持商品住房应全部用于对外租赁，不得以任何方式对外销售，自持年限与土地出让年限一致。同时，为了防范“以租代售”，对外出租单次租期不得超过10年。
张大伟认为，商住一直是一个尴尬的产物，在一二线城市因为限购或者住宅高价，才有商住的市场空间。三四线住宅都库存积压，商住自然就不存在市场。未来一二线城市商住的政策压力将越来越大，特别是一线城市，除了核心区，商住持有的价值不高。因此，未来小业主手里持有的商住，比如北京五环外除了通州持有的价值都不高。
这一切，让赵鹏更加恐慌，赵鹏觉得，自己通州的房子可能要砸在手里了。
忧伤的赵鹏
“因为我的选择，让家里蒙受了这么大的损失，想想真的挺难过的。”赵鹏说，在购买前，赵鹏也知道“商改住”存在风险，但没想到恰好让自己赶上。
这些天，赵鹏仔细研究了合同，发现合同滴水不漏，打电话给北京市建委和开发商，也没有结果。为了维权，甚至还想以房屋质量问题，起诉开发商，但咨询律师后，发现很难胜诉，最终无奈放弃。
木杉瞭望（lwdsd_pb）以赵鹏的身份，先后致电北京市规划委、建委和开发商，工作人员均回应称，上市的房子都按照规定进行验收，验收时肯定是合格的。开发商接电话的工作人员则表示，公司上市的房子，都是符合相关规定才进行销售。
张大伟表示，北京的政策及时堵上了漏洞，越早出台，所引起的损失越小。而且房价涨跌，本身就是市场行为，并没有规定投资不能受损。如果赵鹏不愿意继续持有商住房，可以选择低价抛售，重新换取现金，以实现自己的购房梦。
“北京商住房新政，最起码涉及几十万人，不管将来政策会不会进行调整，但起码也要听到这些人的心声。”赵鹏这些天非常郁闷，导致心气郁结，一连吃了十多天中药，更令他郁闷的是，商住房新政涉及的人基本上无人对外发声。
“不管最终结果如何，希望社会听到自己的声音就好”。赵鹏说，他希望能够要到一个说法，实在不行，只能认命。
应采访人要求 文中赵鹏系化名
木杉瞭望
微信号：lwdsd_pd
脚踏实地，不忘抬头瞭望
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