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自“3·26”商办房产新政发布之后，商住楼盘利空的消息还在进一步发酵。4月18日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划和国土资源管理委员会联合发布《关于严格商业办公类项目规划建设行政审批的通知》——细则规定，建设单位在3月26日前，已取得建设工程规划许可证但未取得施工许可证的，应按此通知要求修改设计方案后，重新申领建设工程规划许可证。
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文｜赵阳
政策落地从严执行，“禁止商用公寓做抵押贷款”等金融领域的“打击”措施也在不断出台，商住楼盘的暂歇已成定局，对于拥有大量商办库存的房企而言，寻求自救办法已是当务之急，从记者走访多家自持性商业项目来看，改建租赁项目或打造联合办公空间都不失为好的选择。
在政策严控“商改住”概念之后，北京商办项目虽然在成交量上受到了巨大压制，但其实对于企业而言，依然能给自身增加一线城市的资产货值。这些商办项目，企业通过持有经营的方式，依旧能获得相对稳定的租金收益。
商办项目的前世今生
张全是个“北漂”，在今年3月份突然遭受打击。他本打算将持有的一套“商改住”房屋出手，置换一套普通住宅，但3月26日，一纸对“商改住”项目的限购令让他手中的商办类房屋基本失去流通的可能。
“由于自己当初没有购房资格，只得先买一套‘商改住’作为过渡性用房，本以为‘商改住’流通性好，不愁买家，没想到现在彻底砸手里了。”对商办类项目的限购令打乱了张全此前的安排。
2010年的北京城，房价的疯狂上涨，政策限购随之而出。而商办房产不在此列，故“商改住”在市场上走红。除被限购抑制的投资需求外，一部分刚需也选择了“商改住”房屋。来自亚豪机构的数据显示，2010年“商改住”项目成交量为19077套，2016年这一数字变为67609套，增幅达254%。
“商改住”的另一个优势是总价低。据统计，2016年北京“商改住”房屋的套均总价为202万元，尚不及普通住宅套均总价467万元的一半。
伴随着“商改住”这一灰色市场在北京的发展，政府屡次出手整治。2011年，北京市下发《关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知》，要求商业、办公类项目不得设计成住宅的格局，不得单独设立卫生间，开发商自己分割出售的商铺无法办理房产证。
而从2016年起，北京接连发出针对“商改住”的严厉表态。北京市国土和规划委、住建委于8月17日召开专题会议，表示拟暂停商办用地上市。对于所有已批未建的商住房项目，则列出清单重新审查，并对有问题的进行整改。
2017年北京两会期间，时任北京市副市长陈刚表示，北京已停止“商改住”土地供应，并将继续整治清理此类项目。随后，北京市政府于1月26日公布“疏解整治促提升”行动2017年工作计划，提出“要研究清理整治‘商改住’存量项目，严格控制‘商改住’项目增量”。此后，“商改住”限购出台的传闻不断，直至3月26日“靴子落地”。
中原地产首席分析师张大伟表示，这个政策将直接影响超过60万套房屋的交易，90%过去卖给个人的房源将全部纳入限购或者只对企业和社会组织销售。“在这一政策下，商办项目成交量定会暴跌。”
其实，“3·26”政策对个人购买二手商办类房屋留了一道“缝隙”：个人可购买二手商办类项目，但须名下在京无住房和商办类房产记录，连续5年缴纳社保或个税，且需全款购买。
记者发现，“缝隙”虽有，但有此需求的个人十分罕见。一位地产中介门店店长表示，截至目前他从未遇到这一类购房者，“现在购买二手商办类项目所需的资质与购买住宅所需资质相差不多，满足这些条件，何必去买产权只有50年的商办类项目？既然有一次缴清全款的能力，何不向银行贷款买套住宅呢？”
或可打造众创空间
对于失去投资价值的商办楼盘而言，卖给公司客户以及对外出租，可能是最能直接产生资金收益的办法。然而，什么产品才是市场最需要的项目则是企业最为头痛的话题。
对于商办类产品而言，位置和交通是商用物业的核心要素。这些项目在地理上与城市核心区高端写字楼相比毫无优势，整栋、整层销售给大型企业的几率更是渺茫。尤其是2017年，北京甲级写字楼供应已呈现过剩趋势。
不过并非真的没有出路，近年来，联合办公领域发展迅猛，开发商将项目推荐给一些中小企业，或者打造成“双创”办公平台等不失为理性之选。资料显示，以北京和上海为例，仅在过去的两年里，已经建成了超过500处的联合办公空间。为数不少的开发商也投身该领域开发。
面对当前客户的个性化、租户的年轻化，开发商应该尝试打造独有特色的企业孵化平台，在解决旗下商业用地开发问题的同时，寻求行业多元化发展。
当前多数商办项目还处于观望期，看政策是否会出台配套政策。但值得注意的是，商办项目经营模式的改变将是必然，企业越早行动越主动。当然，一些商办项目的资金杠杆较高，一旦限购长期保持，项目引发资金链断裂危机，长期持有的风险同样很高。
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