问：如何看待粉丝追捧明星？
答：他们都还是孩子，心智不成熟。
——来自知乎问答
文丨呆呆 图丨laoyu
一个城市出来楼市调控已经不是新闻，不出调控的才要变新闻城市了。
最近东莞和惠州也连续出楼市调控政策，对深圳客影响的政策有：惠州宣布新房限价以及（新房+二手）须取得不动产证满3年方可转让；东莞宣布非深户要交一年社保才能买购买首套房，购买第二套需要2年社保或者缴纳个税，此外，东莞新购住房(含新建商品住房和二手住房)，须取得不动产权证满2年后方可交易。
东莞和惠州相同的是限售、限价，不同的是，东莞算有了真正意义上的对外地购买者的限购。因为这个区别，带来了两种不同的结果。
据惠州本土媒体报道，惠州调控政策出来，因为没有限购，反而推动了楼市火爆成交，大亚湾的楼盘，开盘推出330套，一天就卖出去240套，去库存的效果杠杠的。这么多年一直跟着深圳房价喝粥的惠州，第一次有了房价自我开挂的机会。一位惠州本土代理商人士告诉呆呆，市场现在完全是疯狂的感觉，惠州临深区域大部分楼盘都卖断货，几大深圳的代理商都在埋怨没有房子卖了（怪不得呆呆最近都收不到惠州中介的电话了），因为一下都卖完了；二手市场呢，惠州的业主居然在不断的反价（等了千年的惠州投资客，好容易有一次主场的机会，确实需要抓紧）。总而言之，整个大亚湾和惠阳的新盘开盘现场都疯了一样，买房都是靠抢的，好像抢到就是赚到。一位想入惠州很久的投资客说，主要惠州限价，整个惠州房价不能超过1.26万/平方米，所以大家都认为这等于政府在帮购房者占开发商的便宜，未来限价放开，房价必然会有一个很大的涨幅。
呆呆能说大家真纯洁，把未来楼市想得太美好吗？就算楼价会涨，抢进来7、8年才能卖出去的房子，深圳人如此激动真的好让人无语。
再来看东莞，东莞调控后还是冷静了很多，410政策出来前，东莞市场也是和惠州一样疯，黄江、松湖几个楼盘都是开盘就售罄，包括清溪，看不见的购买力十分十分的强大。
410新政后，东莞有了限购限售，除非社保作假，否则短期内深圳客的购买力肯定要下降，一年社保也是需要一年时间来缓冲的。不知道东莞是否会开始流行假社保，中国人作假的能力真是全球领先。
但是至少在这个“发明”出现前，东莞是冷静很多了，有东莞的媒体同行就表示，一夜之间，据说东莞的临深楼盘到访量大幅下滑，但是因为网签延后，成交数据可能要下周才能体现。
呆呆看了下合富辉煌上周的东莞数据，大东莞临深价格已经远远超过东莞城区，东莞城区简直要成为洼地了，这现象和惠州一样的，惠州城区的房价才是惠州的房价洼地，造成以上城区和郊区楼市价格倒挂的原因就是“我圳威武”！深圳客在楼市买买买的能力让两个城市的CBD面对他们的郊区房价都只能汗颜。
看重点
先不管价格区别了，我们来谈谈今天的重点，东莞限购，大家把购买力都放到惠州这样做真的好吗？如果你们抢到惠州楼盘的价格看齐东莞，以后真的可能会哭鼻子的。
不知道购买者有没有想过拿证3年限售的的概念。呆呆找当地业内人士了解了下惠州一手新房的办证情况，业内人士表示，在惠州，新房办证可没有那么快，收楼可能要2年，然后拿到房产证至少还得2年，也即是说，拿证后3年才能卖，这完全就是2+2+3=7年以上，购房者要做好7年窝在手里的打算。
投资几十万上百万，然后7年锁定，深圳投资客真的有了解清楚？如果是自住还好，如果是投资， 那确实需要勇气。
文章还没发出来前，和朋友就谈到了这个观点，有些人因此给呆呆上都市圈的课，给呆呆讲述每年卖出几万套的大亚湾是多么的吸引人，还说深圳正在形成自己的大都市圈，未来临深潜力不可限量。呆呆不否认这个大趋势，走向深圳都市圈是深圳发展的必然，不过未必有那么快，未必惠州所有的房子就值得去抢。那我们就来说说7年后的粤港澳大都市圈和深圳都市圈。
7年时间，惠州可能变化不会太大，但是深圳的变化可能已经翻天覆地，7年后，深圳的都市圈一定进行得如火如荼，粤港澳一体化一定会有新的进展，东莞和惠州也会因此受益。然而，所有这些受益的城市里，最最受益的不该是核心城市深圳吗？
深圳的创新产业和创新优势，如今在全国已经无城市可比，深圳的创业氛围，对年轻人的无限制欢迎以及对人才的渴求，都显示了这个走向国际城市的格局和值得期待的未来。按照目前的经济发展速度，7年的时间，深圳的房价才可能是开挂！东莞和惠州房价还是只能深圳吃肉，莞惠喝粥。
也有人反驳说，东京都市圈辐射范围有多大。可是，大家应该也看到另外一个数据，东京都市圈楼市的价格，郊区和中心区，价格有20倍的差距，按照这个比例，深圳核心区域10万/平方米，周边1万就是正常价格了，现在无论是东莞还是惠州，都远远超过了这个价格，而且，东京都市圈的轨道已经成熟，我们的不少连规划线路都还没出来。
（东京都市圈房价）
既然提到了东京都市圈，呆呆也来放点图和数据，首先，东京都市圈形成的时间是从上世纪50年代就开始了，也就是说，这个圈花了五六十年，深圳人可以创造奇迹，再缩短，也需要一、二十年吧。一个地铁就得耗几年，何况现在规划的接驳的地铁不仅少，很多连规划的影子都还没。东京都市圈最远通勤时间为1.5小时，如果没有地铁，大亚湾到深圳，只能每天开车，每天开车往返3小时，这个成本真的不低。
对了，你们看看东京都市圈的地铁图，再想想深圳和莞惠啥时才可以达到如此密集又如此的互相交融的地铁线路呢？请注意看下面的那张人口密度图，严重关注到地铁沿线的红点点，东京都市圈的散落的人群，基本都是分布在轨道线两侧的。所以，提醒一句，如果你们真的要买惠州的临深的物业，一定还是要靠近轨道线，不靠近接驳深圳的轨道线物业，真的要小心买，不然7年后可能也就是解套而已。
（东京的人口密度和地铁分布图）
其次，再去看看上面放的东京都市圈的房价价差，你就知道，该买哪里最值得了，便宜的始终是便宜的，而贵的会更贵。
所以，我猜你们知道呆呆今天想说啥了。
记得有次在知乎看到一个提问，
问：如何看待粉丝追捧明星？
答：他们都还是孩子，心智不成熟。
呆呆也想说，大概这些深圳客是迷失方向的孩子。我们把购买者分为两类：一类是自住；一类是投资。自住的呆呆就不评价了，建议已经给出，沿着轨道线购买，不然居住就很不现实。专家提出通勤时间的建议是门对门1小时，最多1.5小时吧，现在在惠州很多区域，都是很不现实的。例如大亚湾轨道规划都还没出来的，呆呆就不知道如何建议 ，只能送一句：大家保重，祈祷油费不涨价，祈祷每天路上不塞车，祈祷惠州南站高铁不拥挤。
对于投资客，呆呆则想说，真的愿意等7年后再卖吗？7年说长不长，说短也不短。在这7年里，深圳物业更加值得期待，深圳才是最值得购买的区域。
呆呆还记得，前段时间，有杭州的朋友谈起杭州房子的一房难求，问呆呆要不要想办法去买一套。呆呆想了下说，感觉今年深圳也有很多机会，如果要买房今年应该更关注深圳才对。
呆呆的理由是：
1、城市价值不用多说，这两年，深圳十分骄傲，言必称我大深圳又开挂了。好吧，自信也会让人进步，深圳在城市发展力和创新力上确实已经领先了全国，高房价曾经吓退了很多年轻人，但是其活力对人才的吸引力也还在的，而二胎和新生儿的出生数量稳稳的排在全国前列，一个多么有活力的城市。
2、去年，北京、上海等大部分城市的楼市都出现了一轮或者多轮价格的暴涨，深圳的房价如今没那么吓人了。（这话呆呆也有点诧异，也许是温水煮青蛙，慢慢煮就习惯了高房价）
不信的人，来看看咚咚房网最近的成交数据，大家可以看看，即使在南山，也有不到5万还带有好学位的老房子，再看看福田、罗湖，3、4万的房子不有，大鹏和盐田就不用说了，完全是丰俭由人！现在关键的矛盾是，首次买房的人，必看新房。呆呆奉劝一句，住在配套不好的区域，真的对身心成长俱有困扰，人生还是需要享受繁华，才能知道奋斗的意义（ps：下面为房网价格图，太长了，截图了一点，还没看过的可以后台留言）。
（龙岗最靠近罗湖的区域价格和宝安最贵区域）
3、深圳有租金，惠州大部分都是空置。
在深圳，只要地段好，房子没有租不出去的，但是在临深其余，能否租出去就难说了，一是房源太大，而是需求小。大亚湾那么多空置，想租出去都是靠运气的，如果你买的是毛坯房子，基本上还不如空置到卖出时间。
3、不继续出现调控的话，呆呆估计全国的资金都会涌过来深圳，很快，深圳的市场成交就会恢复，到时候才是真的笋盘难求。不过，呆呆觉得，大概率深圳还是要出点什么的。几天前，有几个专家谈到，连贫困县也出楼市调控政策，深圳这么冷静确实比较奇怪。有专家说是因为深圳房价连续环比下跌，上月跌了0.6%，这还是领跌全国。
说到贫困县也开始调控，呆呆转发下一位专家对楼市的担忧：连贫困县都调控，这次楼市调控肯定是来真的，对很多三、四线城市来说，扼杀房地产就和政府自残断腕差不多，可是大家还纷纷来真的调控，可见更多是为了表态。所以那些过于乐观的人，用长期上涨的眼光来预测短期会继续上升，这想法，其实是危险的。
ps：
附上呆呆身边惠州买房的一些案例，惠州有坑，小心踩到。
没赚的：
深圳人朋友A：2010年惠州江北买房，如今接近7年，房子从8000涨到1万（最近终于涨到了1.2万元），租金之前1000元，现在自己出租1300元。搁置了7年，赚了吗？
深圳人B：2008年5月买入惠州白鹭湖联排别墅，买入价190万，首付62万，月供7200元，2017年，终于卖出，卖出价175万元，直接亏损80万元。
赚了的：
深圳人C：淡水某盘，2012年4800元买入，2017年年底10000元卖出。
深圳人D：江北某公馆，2009年5000多元买入，2017年3月11000卖出。
（重要的事说三遍：买惠州，一定要看清楚具体楼盘和具体位置，不要买惠州城区，只买靠近惠州南站有轨道线接驳的；另外，如果可以买东莞，不如买东莞。最后，如果能买深圳，还是深圳！！！）
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