文/拾遗君
一位地产商的朋友昨天下午跟拾遗君说，北京市住建委又堵死了高价拿地开发商的另一条“变通之路”。
这位朋友所在的公司，已经很久、很久没有在北京土地公开市场露面了，“很多地块出来，我们连方案和测算都不会做，因为压根没戏，倒不如花时间找找环京地区收购的机会。”
这位朋友所说内容，指的是北京市住建委昨天下午又下发了一个通知，要求严格商业办公类项目规划建设行政审批。
这个通知里面第二条在房地产企业上报规划设计方案时尤为重要，“‘公告’中第二条‘最小分割单元不得低于500平方米’，按照单层套内建筑面积核算。”
北京市住建委在3月底的时候下发了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，文件第二条提及“开发企业新报建商办类项目，最小分割单元不得低于500平方米；不符合要求的，规划部门不予批准。”
不过，3月底北京市住建委这份公告没有明确“最小分割单元不得低于500平方米”以何种标准核算，产权面积，或者单层建筑面积？
这里不得不提最近北京公开市场出让的两宗地块。3月底的同一天，北京市土地储备中心出让了两宗自住房用地，分别被两家北京市国有房地产公司拿下，相比之前的溢价率不是很高，但因为限价，所以楼面价高得惊人。
北京通州台湖自住房地块按照总成交价计算全部建筑面积，楼面价超过了1.7万元/平方米，而地块上全部居住部分都要建成自住房，销售限价2万元/平方米，且含有全装修费用。
也就是说，通州台湖自住房地块在地价基础上，再加上5000元/平方米左右的建设、安装和装修费用，单位面积成本已经达到了2.2万元/平方米，超过销售限价2万元/平方米，拿地企业如果不能增加销售面积，意味着这块地将来会亏本。
北京密云区檀营乡地块总建筑面积14.5万平方米，其中12.8万平方米都要配建成自住房，销售限价1.5万元/平方米。地块还剩下只有1.37万平方米可供出售的商品住房，销售均价不超过2.1万元/平方米。
地产商最终拍下密云檀营乡地块的代价是17.6亿元，继续加上5000元/平方米的建安成本，扣除预计可以回收的配建自住房销售收入19.2亿元，相当于1.37万平方米的可供出售商品住宅单位成本价接近4万元/平方米，而这部分商品住宅限制销售价格只有2.1万元/平方米。
这么算下来，这两宗地块楼面价与销售限价已经形成了倒挂，地上建筑部分开发建成销售指定亏本，而且其中还没有折算期间的资金成本。
如果按照这些地产商的老规矩，那就是在上报规划的时候，与住建、规划部门沟通，掘进地下空间，“偷出”比地上建筑规模更多可销售商品房。
在此之前，北京早已有类似案例。其中一个自住房项目，地上建筑规模受限，开发商开动脑筋，设计出了半地下的商业别墅，产权50年，因为产品设计得很好，因此虽然地上建设的自住房销售基本打平成本，但是开发设计出来的半地下商业别墅还是给这家地产商找回了利润。
可惜，北京市住建委上述两份通知已经“掐灭”了这些地产商继续掘进地下空间、找回利润的希望。而且特别要提醒的是，北京市住建委是在3月26日下发《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，在3月28日出让这两宗地块，意味着参拍拿地企业可能还没来得及研究通知公告的细致内容，当时住建委在公告中也未明确核算标准。
两天前，上面这位地产朋友还在跟拾遗君讨论北京市住建委将会如何核算“最小分割单元不得低于500平方米”，直到昨天，通知明确了按照单层套内建筑面积核算。
这位地产朋友介绍，3月26日下发《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》后，公司设计部门研究文件以后给出意见：住建委并没有明确“商业部分500平方米以下不能分割”，指的可能是产权证上的面积，也就是说如果往地下掘进3层或者4层，累积在一起的产权面积最小为500平方米，平均到地下每层面积可能只有100-200平方米。
而北京市住建委昨天下发的《关于严格商业办公类项目规划建设行政审批的通知》可能会让这类项目在报规的时候遇阻，因为地下建筑规模跟地上建筑规模一样，往下掘进开发3层、4层建筑也要按规定系数补缴土地款，否则将来没办法拿到产权证。
补缴地下部分土地款还不是核心问题，核心问题是如果地下空间每层套内建筑面积都按照“最小分割单元不得低于500平方米”的标准，项目将无法出售，谁会花钱买一套挖在地下单层面积超过500平方米的别墅呢？倒不如说，其实就是一个地下停车场。
所以，问题来了，这两家刚刚拿地准备大干一场的北京市国有房地产企业准备做成怎样的产品，才能不亏本？