县城去库存样本:银行狂批贷款 购房者九成为农民

21世纪经济报道记者看到的照片上,春节前一天,农行曹县支行个贷中心里熙熙攘攘,路承友指导前来办理安家贷的农民填写资料。他告诉记者,当天上午就有24户农民签约,全天达到37户,全天都没空歇息。

地处山东、河南两省八县交汇处的曹县,有165万人口,是山东省菏泽市下属最大的县区,也是全国人口大县。

在北京、上海、深圳等一、二线城市楼市过热,限购政策迭出之际,这里的购房热情也不低,不过房价相对平稳。隶属于三线城市的县城,一度去库存压力很大,不过,当前去化周期已大为缩短。

21世纪经济报道记者近期在曹县采访时了解到,该地区目前房地产均价约在3000元/平,一套房总价约在30万元-40万元,尽管这在一二线城市仅是首付不到的价格,对于八成都是农业人口的县城来说仍是一道不低的门槛。

国务院提出,促进有能力在城镇稳定就业和生活的农业转移人口举家进城落户,是推进新型城镇化建设的首要任务。

和全国近千个县城相似的曹县,如何推动城镇化和去库存?

九成购房者为农民

在外务工的曹县农民马良义,在交了9万多元首付款之后,搬进了曹县核心地段的中央华府小区。要在以前,他必须缴纳全款30多万元。马良义使用的是中国农业银行的“农民安家贷”。

2016年2月,正是在三四线城市库存高企,城镇化进程中农民进城安家需求高涨而与一般房贷条件不匹配的背景下,农业银行推出国内首个专门针对农民群体的个人住房贷款产品“农民安家贷”。

农行曹县支行个贷中心客户经理路承友告诉21世纪经济报道记者,要想办理住房按揭贷款,客户在农行的信贷评分系统中起码要达到515分,而农民普遍文化程度不太高,且不在稳定的企事业单位就职,评分大幅低于此标准。有了农民安家贷后,持农村户口的农民客户只要评分超过380分即可申请,大幅降低了农民购房时的贷款门槛。农民也能享受首付三成及以上,就能以九折利率优惠购得住房,之后每月按时还款就能拥有自己的住房。

路承友给21世纪经济报道记者算了笔账,在曹县,一户农民只需要9万-12万元即可购买住房,月供不到2000元。以当地工厂上班或外出打工的农民来说,每月的工资水平在4000元左右,每年能攒下6万元左右,对于年轻夫妻两人都有工作的家庭更不在话下。负担起这样的住房压力不大。

农民返乡购房的热情也被明显撬动。21世纪经济报道记者看到的照片上,春节前一天,农行曹县支行个贷中心里熙熙攘攘,路承友指导前来办理安家贷的农民填写资料。他告诉记者,当天上午就有24户农民签约,全天达到37户,全天都没空歇息。

而作为农行曹县支行个贷中心的主力,仅路承友2016年就为1068户农民办理安家贷1.96亿元。今年一季度末,路承友累计办理安家贷389笔,金额为1.14亿元。农行曹县支行2016年发放住房按揭贷款(含安家贷)1755笔,金额4.9亿元,占当地全部房贷近半。

不过,不同于热点城市居民自住刚需和投资需求两旺的局面,县城购房者基本都是自住。目前,在县城居民普遍有2套住房的情况下,曹县新增购房者中九成来自农民。

路承友强调,在贷款中对客户做到望、闻、问、切。即望,对照证件是否客户本人;闻,通过多种途径及时核实收入证明等资料真实性;问,通过与借款人面谈进一步了解其家庭收入、偿还能力以及购房行为的真实性等;切,查看开发商提供的房价与市场价格有无出入,是否虚假按揭,首付款是否本人足额缴纳等。

“首付款十分重要。一是随后的按月还款压力不大;另外农民挣钱来之不易,并且是自住需求,在已经付出近10万元的首付后,不会轻易断供。”路承友表示,目前,这些房贷无逾期产生。

农行年报披露,2016年“安家贷”放款达1676亿元。住建部部长陈政高在2月份的国新办新闻发布会上就表示,新型城镇化是去库存的根本途径、重要途径。就是要支持、引导农民工和农民进城买房。其中,农行的农民安家贷在2016年为50万农民工和农民家庭解决住房问题提供了贷款支持。

开发商谨慎介入县域市场

在曹县调研期间,21世纪经济报道记者还了解到,曹县县城地区目前在售楼盘有21个,不过,很少看到在建楼盘。

当地业内人士告诉21世纪经济报道记者,对于土地出让价120万/亩的曹县,以开发商开发一个项目拿地100亩计算,仅需要1亿元左右的资金即可启动。早年间,在房地产狂热之际,曹县同样吸引了多位来自浙江、四川和福建等地的商人来此掘金。

不同于一二线城市楼盘热销的情况,三四线城市以及县域的新开楼盘长期少人问津。5年过去,该地的土地价格基本未发生变化,房价也仅是小幅微涨。

多家开发商资金链紧绷,甚至有部分开发商资金链断裂弃盘出逃。21世纪经济报道记者了解到,鉴于早年间房地产开发贷不良居高,当前开发贷审批权限均早已收缴到总行批复。此外,当地政府也出台相关规定,未封顶的项目不得发放预售证,令开发商雪上加霜。

不过2016年,曹县成交量大幅提升,路承友2016年一年和今年一季度发放的住房贷款超过他2016年之前四年发放的贷款之和。一定程度上让部分开发商得到了喘息的机会。

当地业内人士分析,过去农民买房意愿并不强,不过,2016年的购房热潮已影响农民的心态,进城置业需求大幅上升。另外,过去买不起全款房的农民,通过“安家贷”等产品也可以实现梦想。

不过,目前该地区开发并未再出现一拥而上的情况。业内人士介绍,一方面部分开发商经历过此前的库存高企、资金紧绷时期,心态已经趋于谨慎;另一方面,央行引导银行加强房地产热点地区的调控,多家银行在住房按揭贷款总量上进行限制,这势必也会影响到县城客户申请贷款的审批速度。

21世纪经济报道记者与河南省南阳市某县一开发商人士交流时了解到,县城地区尽管开发门槛不高,但受农民进城意愿和购房能力制约,在两年前也导致当地多家开发商资金链紧张甚至断裂,尽管2016年度市场有所回暖,但多数开发商持谨慎观望态度。

原标题:县城去库存样本: 银行过年批贷款应接不暇 购房者九成为农民