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作者 华泰证券 谢晧宇
房地产开发投资重点就是拿地和建房
房地产开发流程主要包括拿地和建房
房地产开发按照阶段分，主要包括土地开发和房屋建设这两部分。 一个房地产项目的开发流程大体上包括 10 个环节，各个环节并不完全按照顺序进行，某些有平行部分。从前期规划开始到彻底竣工交付环节， 都计入到房地产开发投资范围内。 土地购置和开发占比约23%，项目施工占比约 77%。
对于单个住宅类项目来说，通常土地成本能占到单位开发成本的 60%，而建安成本通常占比 40%左右，且土地成本近年来大幅提升，建安成本也会受钢筋、 水泥、人工的价格影响，导致整体单位成本大幅提升。 2016 年住宅楼面价 4351 元/平方米，住宅建安造价约 1562元/平方米，通常楼层越高，建安造价越贵，但是楼面价也会降低，公寓和别墅类的建安造价也会比普通商品住宅要高。 工程造价通常比竣工造价低，因为竣工造价是结算造价，是建安工程的真正造价。 房地产开发投资中统计的是预算造价，而房地产开发新增固定资产中统计的是房屋竣工价值。
房地产项目的施工通常是承包给建设单位， 通常是通过招标的形式来确定， 以确保工程投资不超过预算、 质量符合设计要求、 工期达到预期目标。 合同计价方式主要有 3 种：总价合同、单价合同、成本加酬金合同。 工程款的支付一般按时间分为 4 个阶段： 1）预付款，支付承包商初期费用； 2）工程进度付款，按月支付； 3）结算付款，工程完工的最终付款；4）退还保留金。 房地产开发以形成工程实体为准，通常以工程预算价格计算，工程预算来自于工程造价，这部分体现在签订的承包合同金额中。房屋的建设工程造价由建筑安装工程费用、设备和工器具购置费用、工程建设其他费用、预备费组成。 其中不仅包括直接费用，还包括企业管理费、措施费、规费、利润及税金等。这部分可以通过建筑业中签订的合同测算，房屋建筑业和建筑安装业在固定资产投资占比约 37%。 2016 年前三季度，建筑业新签约合同约 13.7 万亿元，那么房屋建筑业和建筑安装业约为 5.1 万亿元。 而房地产开发中的建安工程和设备购置费用合计为 5.7 万亿元。从历史数据看，这两个数据差别不大。
房地产开发投资包括 4 部分：建筑、安装、购置、其他
房地产开发投资完成额里，主要包括 4 个部分：建筑工程、安装工程、设备工具器具购置、其他费用。其中，占比最大的是建筑工程和其他费用。建筑工程与安装工程均直接与施工环节相关，其中建筑工程占比约 69%，安装工程占比约 10%。同时这部分施工里，包括的是房屋及建筑物面积，也就是说除了房屋还有配套设施工程，例如小区设施建设等。 通常情况下，房屋的建设部分占比 77%，土地的购置 18%，配套设施的建设和土地开发合计 5%左右。
统计局公布的土地数据有两个，一个是土地成交价款，一个是土地购置费用。两个数据都包括交易环节的费用，例如划拨款、招拍挂价格、出让金。但是土地购置费是分期按照实际发生记入，而土地成交价款是合同金额。 土地成交价款与土地购置面积是同一口径，可以计算土地的平均购置价格。 土地购置费按当期实际发生额计入投资， 分期付款的，应分期计入房地产开发投资。土地购置费用记入房地产开发投资的其他费用项目，占比约 76%。
房地产开发投资主要由房屋建设组成，房屋建设主要是建安工程，需要有实际项目施工才行，有三个相关的指标：房地产开发计划总投资、房地产开发投资完成额、房地产开发新增固定资产。 计划总投资是在建的建设工程按照总体设计规定全部建成而计划需要的总投资，开发投资完成额是当期房屋和配套设施建设、土地开发和购置的费用；新增固定资产是已经完成建造和购置过程并已交付使用的价值， 以划拨和“招拍挂”方式取得土地所支付的资金在房地产项目竣工后计入新增固定资产，以出让方式取得土地所有权所支付的出让金不计入。 从工程阶段看， 计划总投资对应的是施工，开发投资完成额对应的是当期投资的施工，新增固定资产对应的是竣工。
房地产开发投资是固定资产投资的组成部分， 但是并不完全计入到固定资本形成中。固定资产投资包括单纯的土地购置费用，不包括无形资产的形成。然而固定资本形成正好相反，不包括单纯的土地购置费用，但是包括无形资产的形成。所以固定资产投资与固定资本形成有大部分的交叉，但是又不完全一样，所以房地产开发投资并没有完全包括到固定资本形成中。
当房屋竣工完成后记入新增固定资产，同时还有对应的以划拨和“招拍挂”方式取得土地所支付的资金，而以出让方式取得土地所有权所支付的出让金不计入新增固定资产。 房地产新增固定资产在 2013 年达到顶峰，但是整体上与竣工房屋价值趋势大体上是一致的。
销售和新开工到底是不是房地产开发投资的先行指标
在这里我们主要用四个指标来判断开发投资的逻辑：新开工面积、销售面积、竣工面积和拿地金额。 从统计指标上看，当期房地产开发投资额是跟新开工面积有关。 统计指标里的建安是根据工程造价，工程造价是根据承包合同签约而来，通常情况下签合同就意味着要开工，并进入施工状态，只是取决于是新开工还是后续施工。大约以 2013 年左右为分界线， 2013 年前开发投资与新开工增速大体上是同步的，但是 2013 年以后同步路线破坏。销售大概领先开发投资 2 个季度左右，且近期有拉长的趋势。从同比增速图来看，竣工与开发投资看似没有关系，同时拿地费用与开发投资高度一致。所以我们重点以新开工和销售为主来讨论，且以 2013 年为分界线。
从实际情况出发，开发投资额主要是跟销售类型和进度有关，历史数据看，销售领先开发投资 2 个季度左右。 开发投资的最重要的直接影响因素是资金来源，因为销售回款和定金是资金来源的重要组成部分，所以销售情况会领先开发投资。 销售回款会直接作用到开发投资的全部部分，即新开工、后续施工和拿地，但是至于是哪部分多一点取决于当时的行业背景，也就是房企开发投资逻辑的切换。
2013 年左右是开发投资与新开工同步被破坏的分界线， 2013 年同时也是商品房销售达到的第二个顶峰。 如果把 2013 年以前看做是地产销售的上行期， 2013~2016 年看做房企的纠结期， 房企所处阶段的变化意味着房企开发逻辑的切换。 我们发现， 2013 年以前投资主要作用于新开工， 因为处于地产销售的上行期，只要有开工就会有销售，所以房企已处于新开工的最大力度。所以新开工边际上的变化主要来自于资金来源的大幅增长，也就包括销售的大幅增长带来的大量回款。所以会形成销售带动新开工，新开工带动投资。 而2013-2016 年，房企寻求转型和退出，形成一边销售一边新开工，预售后持续施工到竣工是重点，所以销售带动后续施工，后续施工带动投资。
2013 年以前：地产销售上行期，货币政策决定销售，销售回款决定资金来源，资金来源决定投资
通常来说， 地产销售上行期，开发商都走高周转路线。 从资金层面来说，新开工达到了自己最大的能力，最大的刺激来自于资金来源的大幅增长，这也是前面提到的新开工与资金来源的关系。资金来源中销售类的回款和定金是第一大来源，占比约 46%，自筹资金为第二大来源，占比约 35%，国内贷款而第三大来源，占比约 19%。而销售、自筹资金和国内贷款都取决于货币政策。特别是在早些年，房企的融资渠道主要是销售回款、银行的开发贷款、信托等渠道， 定增和公司债监管都较严。当时的房地产行业还是受国家管制，并没有完全市场化，同时资金监管也没有坚决执行， 整体上来说，当时的房地产市场还是处于野蛮生长的市场。
2013 年以前，房地产销售处于上行期，销售领先新开工 6 个月左右。 尽管上行期，新开工的量决定了后续的销售量，但是实际情况来说， 真正带来边际上改变的是资金来源，而资金来源最主要的就是销售回款。所以通常是货币政策的宽松带来销售小周期的复苏，而且先加紧销售手上的存货， 大量资金回笼后开始带动新开工的复苏。 销售平均领先 2 个季度左右，但是自 2009 年后趋势逐渐在同步，新开工在 2013 年达到了历史最高， 20.1 亿方，随后便开始回落， 2016 年仅为 16.7 亿方。 开发投资在这个阶段主要是由新开工影响的，又因为新开工受销售回款影响，所以就形成了销售领先开发投资约 6个月左右的时间。
注*：2005 年销售的统计口径发生变化，所以剔除 2006 年前的数据。 2005 年 8 月份以前的商品房销售面积和销售额为实际销售统计口径； 2005 年 8 月份以后的销售面积和销售额包括期房和现房。
除了新开工部分外（体现在建安工程），其他费用（主要是土地购置费）也表现出相同的走势，这就意味着，在 2013 年前，销售不仅带动新开工，同时还带动了拿地，所以建安和拿地两方面都拉动了开发投资。 2013 年后开始，销售增速与建安增速趋势相同，然而其他费用开始下滑，开发投资逻辑发生了转变。
2014~2016 年：房企的纠结期， 新开工不再与投资同步， 投资向后续施工转移，加大投资是为了退出，所以投资取决于前期的销售
2013 年达到第二个地产销售的顶峰， 也是新开工的历史最高峰。 之后新开工不再与开发投资同步，新开工逐渐开始与销售同步。 新开工与房地产开发投资不再同步也意味着其中的开发逻辑有所转变。 2011 年房企毛利率开始下行， 同时居民刚需逐渐满足，房企开始面临是离开还是留下的抉择。 这个阶段新开工不与开发投资同步，也不与建安工程同步，意味着开发投资的拉动不再来自于施工的前半段，而是施工的后半段，即预售后继续施工达到竣工交房， 没有土地的房企选择完成退出行业。 这段期间，融资渠道也开始拓宽，包括定增和公司债的发行等， 所以竣工出现小高峰， 建安工程与竣工的走势相同。 虽然从开发投资完成额看与竣工关系不大，但是从结构上看，建安工程开始与竣工趋势相同。
销售在 2014 年左右开始与新开工同步，2014 年 11 月降准降息是本轮地产小周期的开始，随后 2015 年多次降准降息， 2016 年进入“十三五”规划，从货币和行政两方面鼓励去库存，整体都在利好销售，而土地的收紧和监管的加强在催着房企在转型，加速行业整合。这个阶段房企手上结余资金较多，“去库存”要求去的是房企手上的房屋和土地，所以新开工与销售大体上同步。拿地的增加不再取决于房企有没有资金，而取决于政府有没有供地。 一二线热点城市只要一出地必成“地王”。 新开工与开发投资的同步关系破坏，新开工与销售开始同步， 一边销售一边开发， 开发投资已开始往后续施工转移，所以销售依然是开发投资的领先指标。 2016 年是销售和开发投资继续创新高的一年。
以万科为例， 高杠杆高周转带来的迅速扩张
万科（ 000002.SZ） 是一个典型的走高杠杆、 高周转路线的公司， 一方面体现在工业化住宅的生产方式， 提高施工效率； 另一方面体现在资金流， 公司应收账款的周转天数从 2002年的 27 天下降到 2015 年的 4 天。 万科销售的周期大概在 4 年左右， 新开工的周期大概在 3 年左右，而竣工的周期在 5 年左右。 从万科的年度数据看，拿地领先新开工 1 年，而2001-2007 年新开工领先销售 1 年，之后与销售大体上同步，直到 2012 年左右时间。
对于万科来说， 2002 年开始加杠杆，做大销售抢占市场份额。 2013 年 ROE 阶段性到顶，并首次进入海外市场， 2014 年开始往物流地产转型。 销售增速的高峰分别为 2002 年、2007 年和 2010 年；而 2007 年和 2012-2013 年是万科 ROE 最高的几年。对万科进行杜邦分析可以发现， 2002 年公司开始加杠杆，体现为公司权益乘数开始增长， 公司通过提高负债的方式增加资金来源，资产周转率虽然开始降低，但是销售净利率在逐渐提高， ROE和 ROA 开始大幅增长。 2007 年是万科 ROE 第一次到顶， 21.9%，公司销售增速达到历史最高，因为走的高杠杆路线，公司总资产大幅增长，特别是在 2006 年和 2007 年连续两年翻倍，所以公司的资产周转率持续下降。公司持续加杠杆，直到 2013 年， ROE 达到第二个顶峰， 21.5%，随后开始回落。 随后，公司进入海外房地产市场，住宅方面开始注重社区服务，转型方面是进入物流地产，寻找新的利润增长点。
模型说话：辩投资逻辑变化和投资无忧
在选用模型和变量的时候， 尽量注意几项原则，①避免样本量少情况下的多自变量情况，因为尽管自变量多会增加模型看起来的解释力（ R 方检验），但模型变得不可外推，也就是各个变量无法自身通过检验；②避免变量之间的自相关性，这是回归的大忌；③注意自变量的可预测性，可以通过两方面来解决，一是变量本身预测误差小，二是变量本身为先导指标；④注意模型的可解释性，由于研究的是经济问题，则需要透过模型得到背后的经济规律；⑤尽量用简单模型，越简单的模型假设越少，对于非复杂问题的解释度更直观且更可靠。
我们从两个角度来看对投资增速的回归预测， 一种是直接从投资增速出发， 去匹配与之相关的变量， 进行外推预测， 挑选的变量也为增速口径， 做一个统计上的外推， 这样能够一定程度上有更好的预测结果，但指标解释度稍弱于绝对量的回归预测；第二种就是从投资绝对值出发，去匹配。
在模型选择方面， 我们选用最简单的线性回归， 因为其相对简单， 而且可解释度高， 我们会从带残差的强预测和不带残差的强解释出发， 进行两种不同的模型检验。我们挑选 4 组变量，考虑年度数据的可得性和可靠性，挑选 2001 年以来的历史数据，备选 4 个自变量，分别是新开工面积（ x1）、销售面积（ x2）、竣工面积（ x3）、拿地金额（ x4）。
开发投资完成额（ y） =α1+β1*新开工面积（ x1）
开发投资完成额（ y） =α2+β2*销售面积（ x2）
开发投资完成额（ y） =α3+β3*竣工面积（ x3）
开发投资完成额（ y） =α4+β4*拿地金额（ x4）
我们可以看出来，若用增速预测，则总样本量为 16 个，若用绝对量预测，样本量为 17 个，所以从原则①看，我们选取不超过 2 个自变量做预判， 这 4 个指标本身之间有很强的相关性，且基本上为正相关，从原则②看，我们需要避免新开工、销售、竣工这 3 个指标在同一模型中出现。比较有意思的是，原则③和④尽管为挑选原则，但我们后面会发现，原则③是模型出来的结果，也就是说，我们发现了，变量的相关性变化极大，那么模型的可解释性也需要变化。
我们先用一个图来印证我们此前的一个观点， 就是说在 2013 年前后，是逻辑的一个分水岭，也就是说，相关性会出现极大的变化。 比较有意思的是竣工面积增速，从 2010 那边之前的负相关，到 2016 年的极度正相关，相关性系数达到 0.8，是所有指标中最高的，超过了新开工的 0.7。 同时，新开工、销售和拿地面积增速的相关性逐渐减弱，而竣工增速的相关性逐渐提升。 这样的变化，就是我们强调的原则④，就是如果用一个模型进行预测，由于背后的经济逻辑出现变化，会导致模型的可解释性大幅下降。
基于此， 我们的解释是， 新开工面积从逻辑来看， 是传统的领先指标， 在于先有开工、 再有销售、再有拿地，所以有了开工就有了投资。 所以若从同一时间不做平移的变量来看，新开工面积相关性下降、而竣工面积相关性突然上升，说明了之前的传统逻辑出现了改变。我们更倾向于认为， 竣工面积代表的当年投资更反映了投资，而原来新开工反映的投资意愿就不成为真正的投资。
得知以上结论， 我们就需要修改模型， 因为逻辑的变化， 导致无法用 2001~2016 年的数据来直接做预测， 这将得出错误的结果。我们就用 6 年的数据来做预测，这样的好处在于，可以进行回溯检验。
对于检验结果的满意程度，要从自身需求出发，例如，我们为什么要预测地产投资？拿什么做参考系？就当前而言，我们认为是在于得出， 2017 年的经济增长，地产是否会起拉动作用，若地产投资可能太差， 则可能还会刺激，若投资不差，则不用担心经济失速，而基建作为替代会根据地产投资的情况来做一个组合拳。 若我们以 6.5%为 GDP 中值，则需要知道 2017 年的地产投资是大概率超过 6.5%、还是落在附近、还是低于 6.5%。这样，引入统计学中的置信区间的概念，若我们通过模型能够大概率让预测结果落在一个包含或者不包含 6.5%的区间，就有助于我们做出对结论的判断。
在此之前，我们先做一个回溯，有助于看模型的逻辑性是否正确，因为若逻辑正确，则可以根据 2sigma（双尾的 90%置信区间 Z-value 为 1.96） 原则得出小概率事件是否发生，然而，很不幸的是，用新开工和竣工面积对投资进行 2010~2015 年总计 6 个样本的回溯，再套用 2016 年的数据，尽管模型本身通过了检验，但是最终的结果均不理想，实际的地产投资增速为 7%，然而用新开工面积预测出来的结果是， 90%的概率落在[17%， 21%]的区间，竣工面积预测的结果是， 90%的概率落在[13%， 19%]区间。有意思的是，尽管如此，但根据我们之前的结论，这样的结果是有效的，也就是说，我们可以基于 2015 年的数据，得出 2016 年的投资大概率将超过 GDP 增速的结论，而且，也确实得以验证。
那么，我们沿用这个模型，就需要对新开工面积和竣工面积增速分别做预测， 这个就是原则③所强调的。 从这两个变量的预测来说，我们认为新开工面积预测难度较大，而竣工面积的预测难度相对较小，可以通过销售情况来推测，一般来说，销售好，因为要交房，竣工就好，然而竣工会比销售更加平滑，原因在于交房周期长于施工周期，这里的时间安全垫就是开发商平滑资金和平滑利润（也就是税收）的重要手段。
有了这个判断， 我们可以进一步修订模型，就是如何预测自变量的模型，尽管可以通过无数次调试，去测验最能预测竣工的自变量，但我们依然去选用领先一期的销售面积去预测竣工面积，因为只有这样，才能符合原则④。我们将领先一期的销售面积去预测竣工面积，这里加入拿地，因为，拿地和竣工都是消耗资金的，非此即彼。所以模型就成为了用领先一期的销售和拿地去预测竣工。
但是， 很不幸的是， 几乎没有任何一个指标和竣工有强相关性， 所有模型都无法通过检验，同样的情况发生在新开工上， 所以， 尽管我们很不想用更复杂的模型， 但是却只能再引入spearman 相关系数的概念，原因在于，我们做模型的时候发现，竣工面积和领先一期的销售面积具备惊人的同向性，在结果上，我们也可以看到，其 spearman 相关系数高达 0.7（这是秩相关系数，减少了异常值的干扰，但使相关系数的使用变得极其困难，往往只能表达其在方向和排序上的相关性程度，所以是秩相关系数的一种）。
那么， 以此做推测， 我们可以看到 2016 年的销售面积增速 22%，在 2010 年来排名第 2，那么按照相关性推测，其大概率将落到第 2~第 3 名的区间，也就是说，再差的区间应该也在 8%以上的增速，并低于 18%。 就此， 我们将这样的结果应用到之前的模型当中， 得出一个“模糊”的结果，就是大概率投资增速将超过 6.5%。 为什么说模糊的结果， 就是因为， 高的相关性出现了逻辑错误（原则④），低的相关性却样本量过小，模型的确定性不强。但至少有一点可以说明的是， 2017 年的地产投资无忧。
附录： 统计指标解释
全社会固定资产投资： 以货币形式表现的在一定时期内全社会建造和购置固定资产的工作量以及与此有关的费用的总称。全社会固定资产投资按登记注册类型可分为国有、集体、联营、股份制、私营和个体、港澳台商、外商、其他等。
房地产开发投资： 指各种登记注册类型的房地产开发法人单位统一开发的包括统代建、拆迁还建的住宅、厂房、仓库、饭店、宾馆、度假村、写字楼、办公楼等房屋建筑物，配套的服务设施，土地开发工程（ 如道路、给水、排水、供电、供热、通讯、平整场地等基础设施工程） 和土地购置的投资； 不包括单纯的土地开发和交易活动。
房地产开发投资完成额： 从本年１月１日起至本年最后一天止完成的全部用于房屋建设工程、土地开发工程的投资额以及公益性建筑和土地购置费等的投资。 是以货币形式表现的房地产开发企业（单位）在一定时期内进行房屋建设及土地开发所完成的工作量及有关费用的总称。房地产开发投资额是完成的实物量指标，一般以形成工程实体为准。只是发生财务收支或没有用于工程实体的材料和未安装的设备，都不能计算投资完成额。房地产开发投资额原则上以市场交易价格作为计算依据。在实际工作中， 一般以工程的预算价格计算投资额，但在预算价格之外发生的工程价差、量差，应视同修改预算价格， 投资完成额按修改后的预算价格计算。 实行招标投标的工程，按中标价格计算投资完成额。 房地产开发投资包括房屋开发投资和土地开发投资，以及应分摊计入投资的各项费用。房地产开发投资按构成：
① 建筑工程： 指各种房屋、建筑物的建造工程，又称建筑工作量。 这部分投资额必须兴工动料，通过施工活动才能实现。
② 安装工程：指各种设备、装置的安装工程，又称安装工作量。在安装工程中，不包括被安装设备本身价值。
③ 设备工具器具购置：指报告期内购置或自制的，达到固定资产标准1的设备、工具、器具的价值。
④ 其他费用： 其他费用指在固定资产建造和购置过程中发生的，除建筑安装工程和设备、工器具购置投资完成额以外的费用，不指经营中财务上的其他费用。
*其他费用包括土地出让金、大市政费、四源费（ 煤、热、自来水、污水）、不可预见费、旧房屋购置，基本畜禽支出，林木支出，退耕退牧还林还草、土壤改良、城市绿化，办公生活用家具、器具购置，建设单位管理费，土地征用、购置及迁移补偿费，政府收费，勘察设计费，研究实验费，可行性研究费，临时设施费，施工机械转移费，设备检验费，负荷联合试车费，土地占用、使用费，建设期应付利息，包干结余，企业债券发行费，合同公证费及工程质量监测费，国外借款手续费及承诺费，汇兑损益，调整器材调拨价格折价，坏账损失，固定资产亏损及损失等。
土地购置面积：指房地产开发企业在本年内通过各种方式获得土地使用权的土地面积。土地成交价款：指房地产开发企业进行土地使用权交易活动的最终金额。在土地一级市场，是指土地最后的划拨款、“招拍挂”价格和出让价；在土地二级市场是指土地转让、出租、抵押等最后确定的合同价格。 土地成交价款与土地购置面积同口径，可以计算土地的平均购置价格。
土地购置费： 指房地产开发企业通过各种方式取得土地使用权而支付的费用。土地购置费包括：（1）通过划拨方式取得的土地使用权所支付的土地补偿费、附着物和青苗补偿费、安置补偿费及土地征收管理费等；（2）通过出让方式取得土地使用权所支付的出让金； （3）通过“招、拍、挂”方式取得土地使用权所支付的资金。以划拨和“招拍挂”方式取得土地所支付的资金在房地产项目竣工后计入新增固定资产，以出让方式取得土地所有权所支付的出让金不计入新增固定资产。土地购置费按当期实际发生额计入投资。土地购置费为分期付款的，应分期计入房地产开发投资。
房屋施工面积： 指报告期内施工的全部房屋建筑面积。包括本期新开工的面积、上期跨入本期继续施工的房屋面积、上期停缓建在本期恢复施工的房屋面积、本期竣工的房屋面积以及本期施工后又停缓建的房屋面积。多层建筑应填各层建筑面积之和。
房屋竣工面积： 指报告期内房屋建筑按照设计要求已全部完工，达到住人和使用条件，经验收鉴定合格或达到竣工验收标准，可正式移交使用的各栋房屋建筑面积的总和。
新增固定资产：指已经完成建造和购置过程，并已交付生产或使用单位的固定资产的价值，包括已经建成投入生产或交付使用的工程投资和达到固定资产标准的设备、工具、器具的投资及有关应摊入的费用。该指标是表示固定资产投资成果的价值指标，也是反映建设进度，计算固定资产投资效果的重要指标
土地开发投资额： 指房地产开发企业完成的前期工程投资，即路通、水通、电通、场地平整等（ 也称七通一平） 所完成的投资。一般指生地开发成熟地的投资。在旧城区（ 老区拆迁） 的开发中，如果有统一的规划，如政府有关部门批准的小区建设的前期工程中，有场地平整，原有建筑物、构筑物拆除，供水供电工程等工作量也可计算。未进行开发工程、只进行单纯的土地交易活动不作为土地开发投资统计。土地开发投资额在房屋用途分组中能分摊的部分就分摊，不能分摊的全部计入其他。
房地产开发企业计划总投资： 指在建的建设工程按照总体设计（ 或按设计概算或预算） 规定的内容全部建成计划需要的总投资。
固定资产投资的实际到位资金： 根据固定资产投资的资金来源不同，分为国家预算资金、国内贷款、利用外资、自筹资金和其他资金。
房地产开发企业本年到位资金： 指房地产开发企业报告期内实际可用于房地产开发的各种货币资金及来源渠道。具体细分为国内贷款、利用外资、自筹资金和其他资金。
①国内贷款： 指报告期固定资产项目投资单位向银行及非银行金融机构借入用于固定资产投资的各种国内借款，包括银行利用自有资金及吸收存款发放的贷款、上级主管部门拨入的国内贷款、国家专项贷款（包括煤代油贷款、劳改煤矿专项贷款等），地方财政专项资金安排的贷款、国内储备贷款、周转贷款等。
②利用外资： 指报告期收到的境外（包括外国及港澳台地区）资金（包括设备、材料、技术在内）。包括对外借款（外国政府贷款、国际金融组织贷款、出口信贷、外国银行商业贷款、对外发行债券和股票）、外商直接投资、外商其他投资（包括利用外商投资收益在国内进行固定资产再投资活动的资金）。不包括我国自有外汇资金（国家外汇、地方外汇、留成外汇、调剂外汇和国内银行自有资金发放的外汇贷款等）。各类外资按报告期末的外汇牌价（中间价）折成人民币计算。
③自筹资金： 指固定资产投资单位在报告期收到的，由各企、事业单位筹集用于固定资产投资的资金，包括各类企事业单位的自有资金和从其他单位筹集的用于固定资产投资的资金，但不包括各类财政性资金、从各类金融机构借入资金和国外资金。
④其他资金： 指在报告期收到的除以上各种资金之外的用于固定资产投资的资金，包括社会集资、个人资金、无偿捐赠的资金及其他单位拨入的资金等。（对于房地产还包括定金及预收款、个人按揭贷款等）
商品房销售面积： 指报告期内出售商品房屋的合同总面积（ 即双方签署的正式买卖合同中所确定的建筑面积）。由现房销售建筑面积和期房销售建筑面积两部分组成。
商品房的种类主要包括住宅、办公楼、商业营业用房，以及其他：
①住宅： 指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍（ 包括职工单身宿舍和学生宿舍）等， 但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等。住宅按照用途可以划分为经济适用住房和别墅、高档公寓等。按照户型结构可以划分为 90 平方米以下住房， 144 平方米以上住房等。
别墅、高档公寓： 指建筑造价和销售价格明显高于一般商品住宅的商品住宅。别墅一般指地处郊区，独立成栋的商品住宅；高档公寓一般指地处市内高档社区，高层或多层的商品住宅。别墅、高档公寓的确定标准：一是经有房地产投资计划审批权的主管部门审批建设的别墅、高档公寓开发项目；二是销售价格高于当地同等地段商品住宅平均销售价格一倍以上的别墅、公寓开发项目。
②办公楼： 指企业、事业、机关、团体、学校、医院等单位使用的各类办公用房（ 又称写字楼）。
③商业营业用房： 指商业、粮食、供销、饮食服务业等部门对外营业的用房，如度假村、饭店、商店、门市部、粮店、书店、供销店、饮食店、菜店、加油站、日杂等房屋。
④其他： 凡不属于上述各项用途的房屋建筑物，如中小学教学用房、托儿所、幼儿园、图书馆、体育馆等。（完）
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