来源金融圈 ID:jrjclub 作者 江湖
北京街头将遍布负资产者？楼市最大杀器来袭！住建部要学央行印钞机“印房子”？
从中央和北京政府最近的一系列举措来看，北京楼市这头养了10多年、增重几十倍的猪，这回可能是真要出圈、杀了吃肉了……
01需求釜底抽薪，抽掉两把最旺的柴火
任何商品，影响其价格的要素就是两个：需求和供给，房价也不例外。
需求，是我们一向认为“北上深、一直涨”的重要原因，它基于一线超大城市的人口虹吸效应。中低收入的蓝领劳动力流入不算，仅每年新增大学毕业生进入北上广深就业的，就数以十万计，这背后，是数十万个家庭、数十万套住宅的新增刚需（未来还有很大数量级的改善性刚需）。
上海广州深圳先不论，北京每年新增的大学生就业人群，尤其是其中最优秀的重点大学毕业生，有很大一部分是进入中央部委、大型央企、北京市属机关和其它的事业单位的公务员或类公务员队伍。
而最近这个愚人节，中央建设雄安新区的决定，以及此前2016年的北京市政府迁通州（其实说迁廊坊、燕郊更合适）的决定，无异于在北京住宅市场这口大锅之下，抽走了燃烧最为旺盛的两把大火。
看看之前网传的87家迁雄安新区的央企名单（其中有10多家已经发公告确认或主动表示支持）：
中国核工业集团公司
中国航天科工集团公司
中国船舶重工集团公司
中国兵器工业集团公司
中国兵器装备集团公司
中国电子科技集团公司
中国石油天然气集团公司
中国石油化工集团公司
中国海洋石油总公司
国家电网公司
中国南方电网有限责任公司
中国华能集团公司
中国唐集团公司
中国华电集团公司
中国国电集团公司
国家电力投资集团公司
中国江峡集团公司
神华集团有限责任公司
中国电信集团公司
中国联合网络通信集团有限公司
中国移动通信集团公司
中国电子信息产业集团有限公司
中国第汽车集团公司
中国第重型机械集团公司
中国机械工业集团有限公司
哈尔滨电气集团公司
宝钢集团有限公司
中国洋运输（集团）总公司
中国海运（集团）总公司
中国航空集团公司
中国中化集团公司
中粮集团有限公司
中国矿集团公司
中国通用技术（集团）控股有限责任公司
中国建筑工程总公司
中国储备粮管理总公司
国家开发投资公司
华润（集团）有限公司
中国港中旅集团公司[香港中旅（集团）有限公司]
国家核电技术有限公司
中国商用飞机有限责任公司
中国国际工程咨询公司
中国诚通控股集团有限公司
中国中煤能源集团公司
机械科学研究总院
中国冶金科工集团有限公司
中国钢研科技集团公司
中国化工集团公司
中国化学工程集团公司
中国盐业总公司
中国建筑材料集团有限公司
北京有色金属研究总院
北京矿冶研究总院
中国建筑科学研究院
中车集团
中国铁路工程总公司
中国铁道建筑总公司
中国交通建设集团有限公司
中国普天信息产业集团公司
电信科学技术研究院
中国农业发展集团总公司
中国中纺集团公司
中国中丝集团公司
中国医药集团总公司
中国国旅集团有限公司
中国保利集团公司
中国冶金质总局
中国煤炭质总局
新兴际华集团有限公司
中国民航信息集团公司
中国航空油料集团公司
中国航空器材集团公司
中国电力建设集团有限公司
中国能源建设集团有限公司
中国黄金集团公司
中国储备棉管理总公司
中国广核集团有限公司
中国华录集团有限公司
华侨城集团公司
中国西电集团公司
中国铁路物资（集团）总公司
中国铁塔股份有限公司
中国航天科技集团公司
中国南方航空集团公司
中国恒天集团
中建交通建设集团
中国铝业集团
这87家单位的迁出，意味着它们名下的几十万套公房，可能会在后续流入北京房地产市场，成为新增供给，同时，切断了这些单位向北京购房市场新增人口的“水源供给”。
而这，还只是第一步，这个名单后续会有多长，大家可以尽情想象。
02供给学央妈印钞机，十几倍增长“印房子”
供给这边，这两天更是出了大招：
据4月7号发布的《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》和《北京市2017年度国有建设用地供应计划》，未来五年北京市计划供应住宅用地6000公顷、年均1200公顷，以保障150万套住房建设需求，其中自住型商品房将供地1020公顷、拟建25万套房。同时，2017年北京的住宅供地计划也相应调增，达到1200公顷，以保障30万套住房建设需求。
没有对比，就没有伤害，数据也是同样如此。我们来看看房价飙升的2016年，这个数据是多少。
以下内容据2016年12月1日的《21世纪经济报道》：
北京的土地供应，已经达到近年来的最低点。
据北京市规划委公布的相关数据统计，2016年内，北京市将会完成13宗地块的出让交易，共计出让含住宅用地的建筑用地约84.56万平方米（84.56公顷，小编不敢相信自己的记忆，反复查了，1公顷真的是1万平方米）……
无论是规划建筑面积，还是建筑用地面积，均是北京含住宅用地供应，近五年来的最低值。
据《北京青年报》4月1日报道：
来自北京市规土委的数据显示，2017年一季度，北京市土地交易市场已供应经营性用地约230公顷，其中，商品住宅用地161公顷，商服用地69公顷。
……与去年同期相比，是2016年同期商品住宅用地供应量的6.2倍，是2016年全年商品住宅用地实际供应量的1.5倍。
按此计算，2017年1200公顷的住宅用地供应量，大致相当于2016年84.56公顷的14倍多，而且，今年一季度，就已经干了去年1.5倍的量……北京住建部门这是要学央妈印钞票那样，印房子啊！
03香港教训
如果说建设面积、万平方米、公顷，这些数据实在是太大，超出了吃瓜群众的想象能力，那么我们来看一下直观点的数据：未来5年150万套、自住型商品房25万套、2017年新建住宅30万套，这些是什么概念。
同样的套路，还是“用对比来互相伤害”一下，引用一段香港财经作家梁海明的文章，大家看看当年香港房价是怎么腰斩又腰斩的：
前略……
按照香港政府的统计数据显示，在1994年至1997年期间香港平均楼价上涨了70%。由于楼价的持续上涨，导致香港普通工薪阶层难以有足够的财力买房，即使有能力买房的民众，平均都要把月薪的74%用来偿还银行的房贷。
而那些不买房了，准备租房住的民众，也因租金连年上升而叫苦连天。这时，香港社会舆论普遍认为，房价高涨主要是由于房屋供应不足造成的，因此，舆论要求香港政府增加供应量，压抑房价的升势。
对此，香港首任特首董建华，在1997年他的首份施政报告上，出台了个要将民众从高房价这“水深火热”中解救出来的施政方案，特区政府也从此踏出了用行政手段干预楼市的第一步：每年兴建的公营和私营房屋单位不少于8.5万个（以公营房屋为主导，每年建屋5万个；私人房屋为辅，年建3.5万个）……
八万五好心办坏事
这就是著名的“八万五建屋计划”，简称“八万五”，香港特区政府希望用行政力量，以解决民众住房难问题、消除民众的怨气。政策实施初期，一切看起来都是非常美好的，港人们都美滋滋地盼望几年后都能买上或者租上便宜的房子，特首、特区政府的官员们，也美滋滋地盼望能为民谋幸福。
但是不幸的事情发生了，计划实施过程中，由于突然遭受亚洲金融危机影响，导致香港平均房价在1997年10月19日攀上最高峰后（6170港元每平方英尺），在一年间突然跳水式下滑50%。这一巨变还没有等特区政府、民众反应过来，随着亚洲金融危机的结束，香港房价又突然像坐了过山车，在1999年这一年之间反弹了20%。
正当大家以为房地产开始复苏，可以松一口气的时候，噩梦其实才刚刚开始。“八万五”时期所兴建的房子开始陆续落成，其中2000年度一年内有85,710个住宅单位建成；2001年则有10万个住宅单位建成，远超85,000的目标。由于供应量大大超过需求量，加上2003年香港爆发“非典”，导致房价再次出现跳水式下跌，在2003年8月24日跌到不仅是“谷底”，简直就是大海的底部，香港平均房价由最高峰的6170港元每平方英尺大跌70%至仅1854港元。
看到楼价跌这么多后，虽然香港政府决定取消行政主导房市的政策，停止了“八万五”政策。但是，这种过度动用行政手段干预房地产市场，已经对房地产市场、对经济造成非常大的破坏：由于香港大部分民众买楼，都是通过向银行申请按揭购买，而且普遍是向银行借取相当于房价的70%甚至95%按揭来购买物业。但此时房价大幅下跌70%，使房地产高峰期买房的市民拥有的资产价值跌到低于负债，成了负资产。
这不仅让民众花了数十年才累积得来的财富转眼间化为乌有，而且楼市、股市大跌牵连香港百业衰退，许多已成了“负资产”的港人，由于在这期间失业，或者被大幅降低工资，导致无法供款，房子被银行强行收回拍卖，业主不但要变成“无壳蜗牛”，而且失去房子后仍然要还欠银行的债，不少人因一时想不开而烧炭、跳楼自杀，导致了无数的惨剧发生。
根据香港金融管理局的资料显示，香港负资产问题最严重的时期为2003年6月，当时共有超过10万宗负资产按揭，占所有按揭的22%，涉及金额1650亿港元，按揭金额与抵押的比例为128%，而这些贷款的无抵押部分，则约值360亿港元，意味香港银行单在按揭市场便需承担高达360亿港元的不良贷款风险，也影响了香港金融市场的稳定。
至此，可能不少读者会出现疑问，香港特区政府不就是自己多建了一些房子，为何会造成如此严重的后果呢？现在事后检讨，香港民众、特区政府都有不少值得汲取教训之处。
作为香港民众，在房价高升时，埋怨买房难；在房价下跌时，又埋怨导致财富缩水。由于无论是房价上升还是下跌，民众都把不满情绪直接指向政府，向政府施压，一厢情愿地以为只要政府出手干预房地产市场，就可以解决他们的不满。
过度干预有后遗症
作为特区政府本身，虽然一心为民，但又太过于相信自身的行政力量，认为可以通过控制公营房屋的供应，来调控房价的升跌：在房价跌的时候，削减公营房屋供应，让民众的住屋需求流向房地产市场；而在房价升的时候，就增加公营房屋，以分流房地产市场的住屋需求，从而令房价下跌。
平心而论，虽然香港特区政府这个策略理论上可行，不过由于市场变化比计划快，香港特区过度行政干预房地产市场的教训，就像病人动手术前要打麻药那样，没有麻药是不行的，但是，如果打了过多的麻药，那就不是麻醉了，而是吸毒，这样将带来更多的后遗症。
香港的这个房地产著名例子，自然会让中国内地政府明白到，如果过多利用行政干预房地产市场，会产生严重的后遗症，民众会受到更大的伤害。
04宽松货币大门关闭，重建货币信仰？
在需求和供给之外，影响房价其实还有一个最重要最重要的因素，我放在最后——软妹币：据统计，1985年-2017年M2（广义货币）翻了303倍，30年的复合增长率为21%。
在我看来，央行印钞机其实才是房价飙升的幕后黑手终极BOSS，因为它打碎了中国人民对于货币的信仰——大家都越来越不“爱钱”了，都不愿意把钱存在手上。
引用我很喜欢的《2017阶级重构：货币信仰崩溃，教育成为阶级战争军火》（来源：筹码）这篇文章中的一段引语：
2017年已经注定的是中国中产嗷嗷叫的一年，此时起，『阶级固化』深入骨髓，我们越来越像一个那个我们曾经口诛笔伐的『万恶的资本主义』：
1、中产屌丝化：以土地恢复阶级划分。中产和屌丝的区别是谁的负债更多一点。
2、货币信仰裂痕：人民币信任度屡创新低，排列在房产、美元、食品之后。这年头连老太太都不敢存钱了，几乎全民押注人民币持续贬值，纷纷用资产来和央行对赌，去拼命购买无法印刷的土地。
3、阶级门票高涨：教育成为阶级军火，从幼儿园开始的新科举之路，一线城市一个孩子上学的开支等于买一辆解放军99式主战坦克。
但越来越多的迹象表示，这个趋势即将扭转。
第一只黑天鹅（其实也是预料之中）在3月16日飞出：
美联储宣布加息25个基点，联邦基金利率从0.5%~0.75%调升到0.75%~1%。仅在美国宣告加息的七个小时之后，央行就快速做出回应：上调当天7天期逆回购操作中标利率由此前的2.35%至2.45%，14天逆回购操作中标利率由原来的2.5%上调至2.6%，28天逆回购操作中标利率由此前的2.65%上升至2.75%，同时上调6个月期和1年期MLF操作利率。
这已经是2017年以来公开市场询价利率的第三次上调。很多人把这种上调公开市场利率称为假加息，因为商业银行的资金成本提高了，但是个人房贷并不受影响。
但是稍微懂点金融的人都知道，这种情况根本不可能长久持续下去，假加息迟早会演变成真加息，银行不是做慈善的，资金成本的走高只能转嫁于借贷人身上，中国货币政策的转向近在咫尺。但碍于当前的经济状况和庞大的地产泡沫，不得不采取这种谨慎的“假加息”。
同时，央行行长周小川4月在博鳌论坛的讲话，也明确提出在实施多年量化宽松货币政策之后，本轮政策周期已经接近尾声，即货币政策不再像过去那样宽松。
所有的信号都在指向同一个结果：距离关闭宽松货币政策的大门已经越来越近。
如果说，在货币政策逐渐转向的过程中，上广深还可以凭借不断流入的新增人口需求，以及平稳的新增土地供给，来维持房价的波动——事实上，跟深交所创业板一样暴涨暴跌的深圳房价已经有点把持不住了——那么，在这三重要命因素叠加的北京，会怎么样，真令人细思恐极。
05结论和预测
在这一路上扬的北京房产市场上，所有的参与者——在各个不同时间、不同价位进场的参与者，只有在极少的时间段里体验过亏损的感觉。
在这一背景下，作为一个最高杠杆比例为1：5的投资品来说，北京房产具备了终极大杀器的一切特征：
1、以极为舒适的温度无声无息的温水煮青蛙；
2、因限购政策，市场已经实质上处于熔断状态；
3、一旦价格逆转，1：4的杠杆比例极易出现爆仓，而潜在的接盘者，被最大限度的压缩了范围；
4、产品高度同质化，部分投资者的爆仓极易发生连锁效应。
最后是预测：
1、北京房价会跌，不是横盘哦，但也不会象香港那样崩盘，原因在2和3；
2、随着雄安新区的建设和市府通州新城的落成，限购政策一定会放松甚至完全取消；
3、央行印钞机会转的稍微慢一点，但绝对不会停，然后再度加速，放慢的时间区间，大致不超过2020年，也就是这三年——2016年买了房子的兄弟们，要准备过三年苦日子了；
4、如果2和3没有如期发生，请重新阅读梁海明先生的《香港政府救楼市的失败教训》。
向炒房者宣战！全面盘点北京21天11项限购政策
作者 尬弢来源创业邦杂志ID:ichuangyebang
就在前天，又一则有关北京楼市的政策突然出台。北京市建委多部门联合发布公告：商业银行暂停对个人购买商办楼项目的个人购房贷款。这一公告，是继三月中旬“认房”又“认贷”的“史上最严”楼上新政策出台以后，北京为抑制投资性需求、稳定房地产市场健康发展所出台的第11项政策。
实际上，从三月初环京沪区域三四线城市的适度调控到中旬北京21天11措的深度调控，再到杭州、天津、成都等地的升级调控，中国楼市已然进入密集调控期。在此，邦哥特意针对北京21天的11个限购政策做一个梳理和回顾。
01“认房”又“认贷”
3月17日，北京市住建委等四部门联合发布《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》，自3月18日起，暂停发放贷款期限25年以上的个人住房贷款，居民家庭名下在本市已拥有一套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。
02明确“过道学区房”不能做入学条件
3月18日，北京市教委明确表示，“过道学区房”不能作为入学资格条件，同时也将完善入学政策，指导区教委在热点区域试行多校划片，降低学区房的择校功能。
0316家银行降低首套房贷优惠力度
3月21日，16家银行的北京分行一致决定降低首套房贷款利率优惠幅度，由不低于贷款基准利率的0.9倍，调整为不低于贷款基准利率的0.95倍。
04非京籍购房需连缴个税60个月
3月22日，北京市地税局、北京市住建委联合发布《关于进一步严格购房资格审核中个人所得税政策执行标准的公告》，对“连续5年(含)以上在本市缴纳个人所得税”加以明确，非京籍居民家庭在北京购房，需从申请月的上一个月开始往前推算60个月在北京连续缴纳个人所得税。
05开发商必须按报价明码销售
3月22日，市发改委发布通知，要求开发商、中介应醒目公示价格，明确标示开发商名称、楼盘名称、坐落位置、车位配比率,以及每套在售商品房销售情况和销售状态、楼号、楼层、房号、每套销售总价等内容。同日，市发改委发布《关于规范商品房经营企业价格行为的提醒书》要求，商品房经营者要在住房建设主管部门规定的时间内一次性公开全部销售房源，严格按照申报价格明码标价对外销售。
3月23日 市住建委约谈北京十大中介机构，明确禁止中介机构参与炒房，随后北京展开房地产中介市场执法行动。
06异形房不予登记不予落户
3月22日，北京市住建委会同北京市规划国土委发布《关于加强国有土地上住宅平房测绘、交易及不动产登记管理的通知》，规定“过道”将在不动产权证附记栏中予以记载，旨在遏制“过道学区房”。
3月23日，市规划国土委等部门公开表示，不具备居住条件的过道、车库、廊道等异形房，将执行“三不政策”：
在不动产登记中一律不能单独办理过户等转移登记；
在公安机关户口登记环节一律不能办理落户；
在子女就学环节一律不能作为入学资格条件。
07离婚1年内申请房贷按二套执行
3月24日，央行等部门联合出台《关于北京地区住房信贷业务风险管理的通知》，对离婚1年内的贷款人实施差别化住房信贷政策。离婚一年以内的房贷申请人，商贷和公积金贷款均按二套房信贷政策执行。
08商办项目不得作为居住使用
3月26日，北京市发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，明确规定商办类项目不得作为居住使用，新建项目不得出售给个人，二手项目出售给个人时需满足名下无房且在北京已连续五年缴纳社会保险，或者连续五年缴纳个人所得税两个条件。北京就此成为首个“商住房”限购的城市。
09禁止中小学与房地产商合作办学
3月25日，北京市教育委员会深夜发布消息，2017年起，除京津冀协同发展项目外，本市所有中小学校未经市教委同意不得到外地办学，各中小学不得与房地产商合作办学。3月28日，市发改委、市价监局发布商品房销售明码标价专项检查情况，严禁房地产经纪从业人员一年内买入卖出同一套房屋，同时禁用“学区房”一词。
10住宅平房纳入限购
4月3日，北京市住建委发布《关于加强国有土地住宅平房销售管理的通知》，将住宅平房也纳入到北京市限购范围中。暂停向以下家庭出售住宅平房：已拥有1套及以上住房的本市户籍单身人士及非本市户籍居民家庭；已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭；无法提供在本市连续5年（含）以上缴纳社会保险或个人所得税证明的非本市户籍居民家庭。
11商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款
4月6日，北京住建委等多部门联合发布公告：①商业、办公类项目不得擅自改变为居住等用途；②开发企业新报建商办类项目，最小分割单元不得低于500平方米；③对规划用途为商办类的房屋，中介机构不得以任何方式宣传房屋可用于居住；④商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。
这一系列不断收紧的楼市政策可谓凸显了政府维护房地产市场平稳健康发展、抑制投机炒房的决心。而在这段时期，北京的楼市成交量大跌的事实也确实是显而易见的。从3月31日到4月3日，北京市新建住房成交量与此前相比大幅下滑，3月31日销售41套，4月1日销售23套，4月2日销售31套，4月3日仅销售20套。
3月以来，中国已有四十多个城市进行了五十多次的房地产市场约束性调控。一二线城市调控强力升级，严堵政策漏洞。而北京21天出台的11项政策的频率，从收紧二套房认定到对假婚、无缴纳税、转头商办等路径的封堵，再到对中介机构、开发商违规行为的严查整顿，无疑成为其他城市的调控样板。
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当然，邦哥认为，抑制房价过快上涨，除了限购限贷，应该有限改善供给，总体上控制货币过快增长，明确公布政府短、中、长期土地利用和建设规划，合理引导居民流动。
最新消息，此前更多面向京籍配租、销售的公租房和自住房将开一道口子，面向稳定就业的非京籍无房户专项分配。为深化住房供给侧改革，进一步加强房地产调控，平抑房价，解决新北京人的住房困难，满足刚需，近日将在北京公租房、自住房中为新北京人开展专项分配试点，但要求是稳定就业的非京籍无房户。而且这公租房和自住房目前只有900套…
这个世界会好吗？至少这些政策是稍稍乐观的，邦哥有一个梦想：安得广厦千万间，大庇吾国吾民俱欢颜。