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严肃点
相比无能为力，更庆幸还能放弃。
“完了，我不能让这200万砸到商住里！”
这是祁老师N个500人购房群里的几个群友说的，现在他们中的一些人在忙着退掉刚抢到手的商住。
3月26日，一个晚饭的时间，北京商住利空压顶。
说重大利空，其实一个理由就够了，此次商住限购，出现了限购史上第一个全款产品。
—— 一手商住不能出售给个人；二手商住个人可购买，但要求北京无房、连续缴纳5年个税或社保，暂停商住房的个人购房贷款。
限购最严苛的表述出现在商住中，住宅限购还有类似于一年后退出的想象空间，商住限购恐怕就是长效机制了。
无人接盘，这也是楼市投资中的极大硬伤。
问题又来了！已经签了合同了，还能退房吗？会不会扣巨额违约金？
严肃君跟着退房的小伙伴，联系售楼处、业内专家、中介机构等多途径咨询，一手商住退房，3月26日前是否办完网签很关键。
先看个简单粗暴的表格：
一般来讲，只要还没有走到银行面签环节，都是有机会退房的，当然每个阶段付出的违约成本不同。
3月26日之前认购，但没有进行网签的：
在新政生效日没有进行网签的，都将按最新的政策执行，所以这部分人已经不具备了购买商住的资格，可与开发商协商无责任解约，根据此前协议的约定收回定金与首付。
严肃君的小伙伴小Y的商品房认购书，3月初认购的通州某商住盘，在没有通过网签的情况下，与开发商协商可解约退房，开发商按认购书约定的，30日之内将定金退还。（认购书第五条，详见下图）
认购书中约定了没有就买卖合同达成一致意见
双方可协商解除认购书 30日内退还购房人定金
3月26日之前网签，并签订了正式购房合同的：
此时退房属于违约，开发商是有权要求按合同赔偿的。签署正式购房合同时，会有特定的条款，约定违约责任，大家自己看合同！
违约金没有统一的标准，但通常情况违约金额是总房款的20%。
有一些过了网签，仍可协商退房，规避违约金：
严肃君和几个退房的群友沟通发现，有部分商住房的开发商，可能对商住限购从紧政策有一定的预判，在购房者仅签订认购书、相关委托书的情况下，即给办理了网签，这种情况开发商有违规操作的嫌疑，也是可以和开发商协商，有很大希望要回全部款项的。
另一位小伙伴就比较幸运，认购的是南城某商住项目，交了部分首付，新政之前刚办完了网签，新政之后开发商被建委抓了典型，目前正是风口浪尖，经过协商，开发商已经承诺退房并退还首付款。
3月26日之前，已经完成了银行面签的：
此时网签已过、银行也放款了，就必须履行合同，几乎不能再退房了。
准备申请退房的购房者，业内专家反复提醒协商、协商，不管是购买新房还是二手，在违约问题上，协商是非常必要的，在违约责任认定上，有很多模糊地带，积极协商是有争取的空间的。
特别是在二手房市场，因为是个体之间的买卖，违约情况下，更需要积极协商。
新政后违约是“不可抗力”还是“情势变更”？
最近，群里很多人在讨论这个问题。严肃君打听了好几位前辈，说法都不一样，违约责任的认定灰常困难。
但是我们毕竟在做攻略，可以给大家个粗线条的判定。
如果新政导致你从有资格到没资格了，更像“不可抗力”，可以和业主协商无条件解约，三方免责。这种情况下，不交违约金可能性就很大。
如果是新政之后首付提高，你本身有资格买、但是钱不够了，就更像“情势变更”，特别是影响卖家的其他交易、造成损失的，卖家是有权按照合同规定，追究你的违约责任的。
理论上，违约金是总房款的20%。但是实际上，违约金可以协商！真要20%没准真得打官司了。
3月中旬的二手房合同 约定违约金是房款20%
严肃君和北京最大中介机构工作人员交流时了解到，在未完成交易的情况下，三方协商一致则不收中介费。（良心~）
陪退房的小伙伴打了一天电话、跑了半天中介，严肃君都快沟通吐了，听到的不确定的回答太多了，惊吓大过惊喜。
一些人想甩掉商住，也有人把它当成最后的救命稻草。不然，拿着退回的几十万首付，放眼北京，难道还能买到什么房吗？
小公举：不能理解，商住都这样了，有些人还不舍得退。
祁老师：有一句话叫“钱花出去了，房还在呢”。
小公举：还有一句叫“房在呢，钱收不回来了”。
严肃买房报告
不开玩笑，有趣有料。
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