专家:本轮房价拐点全方位到来!房价拐点的争议,你怎么看?
随着国内核心一二线城市稳步且坚定地推行各项楼市调控举措,房地产市场昔日被誉为“银十”的10月,华丽转身成为“金十”。步入11月的上半个月,核心城市的新房与二手房市场,活跃度始终维持在令人瞩目的高位,房价亦在稳健的步伐中透露出企稳的曙光。国家统计局针对70个大中城市在10月所开展的月度房价问卷调查,更是如同一面明镜,映照出市场的未来走向。 当前房地产市场对于房价是否迎来拐点存在着激烈的争议。一方面,部分专家认为房价拐点已至,另一方面,也有人对这一说法提出质疑,这反映出房价走势的复杂性和不确定性。 有部分专家认为房价拐点到来主要有以下几方面原因。首先,政策调控持续加强,政府推动的调控政策逐渐见效,如各线城市商品住宅销售价格环比降幅总体收窄,一线城市二手住宅环比转涨。同时,房贷最低首付比例降低到 15%,二套房最低首付比降低至 20% 左右等政策,对房地产市场产生了重大影响。其次,经济新常态下,我国城市化进程仍在继续,人口向城市聚集的趋势没有改变,未来城市住房需求仍将保持旺盛。 但与此同时,房地产市场供需关系逐渐趋于平衡,供给侧结构性改革不断推进,这也促使房价走势更加稳定。最后,人口流动也是一个重要因素,一线城市会扮演领头羊角色,如上海新房价格领涨全国,成为 10 月份唯一同环比均上涨的一线城市,这表明人口向大城市集中的趋势在一定程度上支撑了房价。 另一方面,租房的价格越来越低,租售比太过离谱,年轻人的观念出现转变,选择租房而不是买房。以目前哪怕是一线城市的房价来看,租一套 90 平的房子年租金只有 10 万元左右,然而想要买到这套房子的话,则需要拿出六七百万元,投资回本时间太长。此外,从目前各地房价来看,与当地居民人均收入对比,房价还是太高。普通人的工资收入想要攒到房子的首付款,需要很长的时间,甚至还需要一家人勒紧裤腰带过日子。二、房价拐点的迹象 (一)交易量下滑与市场观望 当前房地产市场交易量出现明显下滑,市场观望情绪浓厚。从购房者角度来看,一方面,经济形势的不确定性使得人们在购房决策上更加谨慎。在就业不稳定、收入增长预期不明确的情况下,购房者担心背负高额房贷后可能面临的经济风险,因此选择观望。另一方面,房地产市场的走势不明朗也让购房者犹豫不决。尽管有一些政策调整,但房价未来的涨跌仍然难以预测,这使得许多潜在购房者选择等待更合适的时机。例如,一些原本有购房计划的人看到房价波动后,决定推迟购房,希望在市场更加稳定时再做决定。这种谨慎态度不仅体现在个人购房者身上,一些投资客也减少了对房地产市场的投入,进一步加剧了交易量的下滑。 (二)二手房挂牌量激增 二手房挂牌量激增的原因主要有以下几点。首先,房地产市场调控政策的影响是重要因素之一。限购、限贷、限售等政策的实施,使得一些投资性购房者急于出售手中的房产,以回笼资金。其次,市场观望情绪浓厚,购房者普遍期待房价进一步下跌,导致二手房成交难度加大。为了尽快出售房产,部分业主选择增加挂牌量,希望通过竞争吸引买家。此外,一些业主可能由于个人经济状况变化,如资金紧张、债务压力等,不得不出售房产。二手房挂牌量的激增对房价产生了明显的影响。一方面,供大于求的局面使得房价面临下行压力。在大量房源可供选择的情况下,购房者的议价能力增强,卖家为了促成交易,可能不得不降低价格。另一方面,挂牌量的增加也进一步加剧了市场的观望情绪,形成恶性循环。 (三)新房销售遇冷 新房销售遇冷主要表现在销售量持续下降,库存压力不断增加。开发商面临着巨大的压力。销售方面,由于市场需求不足,开发商难以回笼资金。为了促进销售,开发商不得不采取降价促销、提高优惠力度等措施,但效果并不理想。资金方面,销售不佳导致资金链紧张,项目开发进度放缓,甚至可能出现资金断裂的风险。成本方面,土地价格、建材价格和人工成本不断上涨,压缩了开发商的利润空间。面对这些压力,开发商采取了一些应对措施。例如,优化项目规划,降低成本;加强市场营销,提高品牌知名度;拓展融资渠道,缓解资金压力等。 (四)政策调整与供需变化 国家政策调整对房地产市场产生了深远影响。一方面,政府实施的宏观调控政策旨在遏制房价过快上涨,保持房地产市场的稳定。限购、限贷、土地供应等政策的调整,对开发商、投资者和购房者都带来了很大的不确定性。另一方面,市场供需关系也在发生变化。随着人口红利逐渐消失和年轻人对购房观念的变化,房地产市场需求已经达到了饱和状态。加上近年来许多城市出现了过剩的楼盘现象,供应大幅超过需求,这导致了市场供需矛盾的加剧。供应过剩现象的出现,势必会对房价产生较大的压力。同时,政府对金融风险的关注也在加大,可能进一步推动房地产市场的去杠杆化。这些政策调整和供需变化的因素相互作用,使得房价走势更加复杂和不确定。
随着国内核心一二线城市稳步且坚定地推行各项楼市调控举措,房地产市场昔日被誉为“银十”的10月,华丽转身成为“金十”。步入11月的上半个月,核心城市的新房与二手房市场,活跃度始终维持在令人瞩目的高位,房价亦在稳健的步伐中透露出企稳的曙光。国家统计局针对70个大中城市在10月所开展的月度房价问卷调查,更是如同一面明镜,映照出市场的未来走向。 当前房地产市场对于房价是否迎来拐点存在着激烈的争议。一方面,部分专家认为房价拐点已至,另一方面,也有人对这一说法提出质疑,这反映出房价走势的复杂性和不确定性。 有部分专家认为房价拐点到来主要有以下几方面原因。首先,政策调控持续加强,政府推动的调控政策逐渐见效,如各线城市商品住宅销售价格环比降幅总体收窄,一线城市二手住宅环比转涨。同时,房贷最低首付比例降低到 15%,二套房最低首付比降低至 20% 左右等政策,对房地产市场产生了重大影响。其次,经济新常态下,我国城市化进程仍在继续,人口向城市聚集的趋势没有改变,未来城市住房需求仍将保持旺盛。 但与此同时,房地产市场供需关系逐渐趋于平衡,供给侧结构性改革不断推进,这也促使房价走势更加稳定。最后,人口流动也是一个重要因素,一线城市会扮演领头羊角色,如上海新房价格领涨全国,成为 10 月份唯一同环比均上涨的一线城市,这表明人口向大城市集中的趋势在一定程度上支撑了房价。 另一方面,租房的价格越来越低,租售比太过离谱,年轻人的观念出现转变,选择租房而不是买房。以目前哪怕是一线城市的房价来看,租一套 90 平的房子年租金只有 10 万元左右,然而想要买到这套房子的话,则需要拿出六七百万元,投资回本时间太长。此外,从目前各地房价来看,与当地居民人均收入对比,房价还是太高。普通人的工资收入想要攒到房子的首付款,需要很长的时间,甚至还需要一家人勒紧裤腰带过日子。二、房价拐点的迹象 (一)交易量下滑与市场观望 当前房地产市场交易量出现明显下滑,市场观望情绪浓厚。从购房者角度来看,一方面,经济形势的不确定性使得人们在购房决策上更加谨慎。在就业不稳定、收入增长预期不明确的情况下,购房者担心背负高额房贷后可能面临的经济风险,因此选择观望。另一方面,房地产市场的走势不明朗也让购房者犹豫不决。尽管有一些政策调整,但房价未来的涨跌仍然难以预测,这使得许多潜在购房者选择等待更合适的时机。例如,一些原本有购房计划的人看到房价波动后,决定推迟购房,希望在市场更加稳定时再做决定。这种谨慎态度不仅体现在个人购房者身上,一些投资客也减少了对房地产市场的投入,进一步加剧了交易量的下滑。 (二)二手房挂牌量激增 二手房挂牌量激增的原因主要有以下几点。首先,房地产市场调控政策的影响是重要因素之一。限购、限贷、限售等政策的实施,使得一些投资性购房者急于出售手中的房产,以回笼资金。其次,市场观望情绪浓厚,购房者普遍期待房价进一步下跌,导致二手房成交难度加大。为了尽快出售房产,部分业主选择增加挂牌量,希望通过竞争吸引买家。此外,一些业主可能由于个人经济状况变化,如资金紧张、债务压力等,不得不出售房产。二手房挂牌量的激增对房价产生了明显的影响。一方面,供大于求的局面使得房价面临下行压力。在大量房源可供选择的情况下,购房者的议价能力增强,卖家为了促成交易,可能不得不降低价格。另一方面,挂牌量的增加也进一步加剧了市场的观望情绪,形成恶性循环。 (三)新房销售遇冷 新房销售遇冷主要表现在销售量持续下降,库存压力不断增加。开发商面临着巨大的压力。销售方面,由于市场需求不足,开发商难以回笼资金。为了促进销售,开发商不得不采取降价促销、提高优惠力度等措施,但效果并不理想。资金方面,销售不佳导致资金链紧张,项目开发进度放缓,甚至可能出现资金断裂的风险。成本方面,土地价格、建材价格和人工成本不断上涨,压缩了开发商的利润空间。面对这些压力,开发商采取了一些应对措施。例如,优化项目规划,降低成本;加强市场营销,提高品牌知名度;拓展融资渠道,缓解资金压力等。 (四)政策调整与供需变化 国家政策调整对房地产市场产生了深远影响。一方面,政府实施的宏观调控政策旨在遏制房价过快上涨,保持房地产市场的稳定。限购、限贷、土地供应等政策的调整,对开发商、投资者和购房者都带来了很大的不确定性。另一方面,市场供需关系也在发生变化。随着人口红利逐渐消失和年轻人对购房观念的变化,房地产市场需求已经达到了饱和状态。加上近年来许多城市出现了过剩的楼盘现象,供应大幅超过需求,这导致了市场供需矛盾的加剧。供应过剩现象的出现,势必会对房价产生较大的压力。同时,政府对金融风险的关注也在加大,可能进一步推动房地产市场的去杠杆化。这些政策调整和供需变化的因素相互作用,使得房价走势更加复杂和不确定。