捌零后冬冬冬

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不是没人买房了。
而是大部分买房的人，都在观望，摇摆。因为租房的体验感，和有自己的房子，体验感还是不一样的。就比方说。国内现在不管是大城市还小城市，一般只要人年龄大了，租房子就不好租了，很多房东都不愿意把房子租给60岁以上的老人，甚至有的50岁就不愿意租了。房东害怕老人在房子里面出意外，到时候破坏房子的价值。年轻人在租的房子里面，她想要装饰一下，布置一下，或者养个猫，养个狗之类的，有的房东就不答应，不准租客在里面养这些。更别说有的时候，遇到房东要卖房子，房东要涨房租等等的，都是挺让租客纠结的。所以买房的需求，还是有的。只不过是，当房价不涨以后，大家就没那么急了，哪怕是收入没遇到下降的人，她在看到房价下跌以后，她都想着等自己多攒点钱，少贷款，然后去买房。 #乘风计划，动态激励#

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在这个延迟退休的大环境下。
最适合寒门子弟的工作，就是公务员、事业编，尤其是体制内的医生，是最适合寒门子弟的。大家就想想。未来大家都要干到65岁，是不是得病的人会越来越多？身体不舒服的人越来越多，对医生的缺口，是不是就越来越大了？虽然说医生的工资，比不上国外的医生，但是，你就看看国内的医生，但凡是40岁的医生，有几个收入低于了同龄人的。医生是典型的，起步工资低，但是越往后，工资越高的职业。再加上一个社会地位，你就看看社会上，医生不管放在哪，都是一个受人尊敬的工作。而且再从找对象的角度来说。尽管网上把医生说的不太行，但实际上，不管是女医生，还是男医生，现实里面都是结婚的香馍馍，很多人都喜欢找医生结婚。 #乘风计划，动态激励#

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存量房的房贷想要降下来。
还是需要上面表态才行。光指望银行自己去给存量房的房贷利率打折，这就不太现实。大家可以看看之前两次给存量房的房贷利率打折，都是上面发话了，几乎是强制，然后下面银行才这么做的。现在你说指望银行自己去给存量房房贷下降利率，这个概率就太低了。 #乘风计划，动态激励#

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随着以后孩子越来越少，教师资源越来越均衡，好学校和普通学校的差距会越来越小。
这个时候学区房的价值，就没有以前那么高了。如果说，一套300万的学区房，里面房子本身，只值100万，学区值200万，那么以后，房子还是100万，但是学区，就只值150万或者100万了。学区房的房价，不一定是不涨了，不是说，5年以后学区房的房价，比现在还要低，或者是10年以后，学区房的房价比现在要低。而是说，学区房对普通房的兑换比例，不一样了。举个很简单的例子。一套普通房，100万，一套好的学区房，300万。这个时候，一套好的学区能换3套普通老破小。那么过了10年，普通房涨到了150万，好的学区房，涨到了350万，那这个时候，你看到10年后的学区房，房价还是涨了，但是学区房却换不到3套普通房了。这就是学区房价值不如以前的意思，不是学区房一文不值了，而是不如以前了。 #乘风计划，动态激励#

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楼市高位接盘的人，也没大家想的那么多。
很多人是直接把2015年到2023年所有的成交量都算进去了，然后说高位接盘的人很多。但其实。每个的城市的情况都不一样。基本所有的城市，在2015年的时候买房，哪怕到现在，依旧妥妥的是翻一倍的涨幅。而且大部分城市，哪怕你是在2016年买房，然后持有到现在，也不亏的。网上说房价跌的惨，你看有几个城市房价跌回了2016年的？再退一步讲，你就是2017年买房，你也要看城市。 2017年到2019年期间，如果你是在成都、西安等城市买新房的话，那你大概率是挣翻了，哪怕是到现在，依旧是有不少翻倍的涨幅。全国很大的，不是专门研究全国楼市的人，他都不知道哪些城市在哪一年是高点，哪一年是低点。就比如说，网上都在说什么小城市房价不能买，小城市买房就亏死了。但实际上，人家洛阳、徐州、临沂等等的小城市，房价从2015年，一口气涨到了2021年，连涨6年多，你要是看高点时的涨幅，北京、上海都不一定有这些小城市涨的多。全国高位接盘的人，主要还是集中在了2021年买二手房的那批人。 #乘风计划，动态激励#

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房价一跌，关于以前房价的很多理论，就被证伪了。
像是什么房价是蓄水池，只有让房价上涨，物价才能不涨，不然的话，房价一跌，物价就全部都要涨了。结果呢。现在房价跌了，物价也跌了，连之前那些昂贵的水果价格，今年都跌了。虽然说吧，收入也在下降，但是只要收入下降的速度，比物价跌的少，那算下来，实际的购买力反而还增加了。就比如说。原来年收入20万，能买个200万的房子。现在年收入降了20%，成了16万，但是房子呢，跌的更惨，跌了30%，成了140万。那么对应下来，16万的工资，买140万的房子，不就购买力更强了。 #乘风计划，动态激励#

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房价不是蓄水池，房价是放大器，房价涨的越快，穷人和富人的差距就会越大。因为富人挣钱的速度永远比穷人快。
举个简单的例子。穷人初始有个10万的房子，富人有个100万的房子，现在他们双方资产差距是90万，后面房价涨了2倍，穷人房子成了20万，富人房子成了200万，他们双方的资产差距就成了180万。以前富人只比穷人多90万，当房价大涨以后，富人比穷人多了180万。国内现在富人和穷人资产悬殊这么大，主要就是2015年那波房价大涨导致的。以前的差距也没那么大。 #乘风计划，动态激励#

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房地产税落地，影响最大的，是三种人。
一、炒房客。这个是没得说，尤其是像水库那样，走极限杠杆流的炒房客，一旦增加了持有成本，他们之前计算好的资金流，就会出现非常大的问题，他们之前的资金流成本，没有算房地产税，所以房地产税落地以后，对炒房客的打击非常大。二、持有多套房的普通人。有的人买了很多套房，他并不是炒房客，他就是单纯的，觉得钱多了，不知道该怎么放，彭叔陕北的很多长辈，都是这种思维，他们一有钱，就买房，一有钱，就买房，他们不懂股票，也不敢炒股，银行那边的收益率，他们又看不上，就有钱了，就买房了。这种人，在房地产税落地之后，他们的损失也很大，因为他们之前靠房地产升值，以后就不行了。三、没有什么其他投资渠道的普通人。这部分人损失相对来说，没有以上2种人损失大，但也的确是有损失。 #乘风计划，动态激励#

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现在买房保值增值的门，已经给大家开了。
限购放开了。资金给你们准备了，连房贷利率，都给你们降低了。那就看，到底有多少人，愿意去赌一把了。还是说自己的观点。依旧是，谨慎一些。因为现在楼市的这些利好，在2014年、2015年的时候，全国各地都已经是有的，而且当年在那个时候，有了这么多利好之后，房价还是没有起色。那么为什么现在，利好都没有那个时候多，就能把楼市给拉起来呢？大家可以画个表。把2015年时候的那些利好，给一个个写出来，再把现在的利好，一个个的写出来，你可以自己对比一下，是现在的利好多，还是那个时候的利好多。如果说，过去拉动一个2015年，市值还不到200万亿的房地产，就需要砸那么多政策下去，那么现在，你要需要拉动一个市值超过400万亿的房地产，你需要砸多少政策？这是一个很质朴的道理。就好比，这堆货，之前是大卡车才能拉动，现在货更多了，你却喊了一个小皮卡过来，这能把这堆货拉动吗？ #乘风计划，动态激励#

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其实现在降低房贷利率，也是为了未来收取房地产税，做准备。
因为你想想。房贷利率减少，你是不是每个月就少给银行钱了？是不是降低了你的负担。那么未来房地产税开征，是不是你减少的这部分，刚好可以出现在税费上了。这波楼市到现在，都没有特别大的动静。里面很关键的一个因素，就是一些持有大量现金的人，在等房地产税落地。在这个没有落地之前，他们心里面也没底。万一看到房子不限购，然后冲进去，买个10套房，像是现在沈阳不限购了，随便买，那沈阳的一套刚需房，100万差不多了，人家有钱的，进去花个1000万，全款买个10套房。结果房地产税来了，还累进制，房子越多，交的越多，那人家不就悲催了。现在楼市里面很少能看到，那种扫货的土豪，也是有这个因素的。现在楼市，又是到了赌一把的时候了，就看你自己的认知是什么样了。 #乘风计划，动态激励#

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房地产税落地以后，一般是有5个阶段。
第一个阶段是大家适应房地产税，房地产税改变原来房价的构成，也就是调整房价收入比，第一轮房价下跌。第二个阶段是韭菜们看到房价下跌了以后，出于恐慌性抛售，本来房价其实已经跌到底部了，但是大家觉得还会跌，于是房价跌至底部之后，又继续下跌。第三个阶段是房价跌的已经跌无可跌了，比如说，一套100万的房子，你房租一年能收5万块钱，房租都能把房贷给轻松覆盖了，这个时候，大部分人都会卖房了，而是选择吃房租，到了这一步，基本上就已经是跌无可跌了。第四个阶段是大家发现现在买房这么容易，开始反应过来了，买房吃房租太香了，房租回报率这么高，再加上大家已经适应了房地产税了，于是开始入场买房，入场接盘的人多了，房价开始上涨，但是因为之前的教训比较惨重，所以大家还是比较谨慎。第五个阶段是大家已经彻底忘了教训了，因为人是很难从之前的教训，学到教训的，再加上都过了那么久了，大家的收入肯定也上涨了，于是新一轮的房价上涨，就又开始了。只是说，这次的房价上涨，已经没有了房地产税这个利空了，就全靠大家的收入往起顶了。理论上来说，房地产税落地以后，房价的走势大概就是这样。 #乘风计划，动态激励#

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楼市再这么拖下去。
那些次新房房价还会继续下跌的。因为一旦房价不涨，房子就不是一个可以升值的资产了。而会成为一个消费品。既然房子成为了一个消费品，那就会有一个折旧的费用。也就是，楼龄5年内的二手房，和楼龄已经达到了10年的二手房，那价格是不一样的。时间是在不断的流逝。今年这个房子的楼龄是5年，明年这个房子的楼龄就是6年了。所以只要房价不涨，哪怕是次新房，也会随着楼龄的增加，而不断的贬值。 #乘风计划，动态激励#

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其实房价长期会涨这个话，本身就是一个伪命题，或者说，是一个正确的废话。
因为只要是纸币时代，把时间拉长，大部分资产价格都会上涨的。但问题是。一旦时间不对，那房价长期上涨，和自己亏的裤衩子都没了，也并不冲突。就像2021年高位接盘的那些人。就算等到2035年，也就是十几年之后，房价的确是大涨了，那如果他们在这十几年里面，房贷都还不起了，那十几年以后的房价大涨，和他们有什么关系呢？ #乘风计划，动态激励#

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楼市里面的以旧换新，不但不是刺激房价上涨的利好，反而是刺激房价加速下跌的利空。
因为大家想想。当业主去看新房，并且看中了一个新房的时候，他把自己的二手房委托给了机构，参加了以旧换新，那么这个时候，他心里面大概率，已经是认定了这个新房就是他的，而且他肯定认为，这个新房，比他的二手房要好，否则他不会去参加这个活动的。而当他的二手房挂出去，购房者是不会管这个房东是不是参加了以旧换新，购房者只认性价比合适不合适。也就是说，房东把房子参加了以旧换新以后，想要把房子卖出去，还是要靠降价才行。而因为房东已经看中了那个新房，那么就会导致他，在降价方面，比那种普通的房东，更加的积极，更愿意降价。那这么一降价，小区的历史最低价，就被拉下来了。 #乘风计划，动态激励#

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房价下跌，导致的财富缩水。
并不是说这些钱，被别人拿走了。而是很多人的这个钱，都不是真的钱。只是他的一个估值而已。就像一个小区里面，有100套房子，这100套房子，每套100万，那么这个小区的市值就是1个亿。小区的房东，都觉得自己有100万的财富。那么，房价上涨的时候，这个小区卖出去了第一套房，100万，第二套房卖了120万，那么这个时候，小区里面其他的业主，就会以这120万，来认为是自己的财富，小区的市值也就成了1.2亿。那么，反过来说，房价下跌的时候，这个小区卖出去了第一套房，100万，第二套房子只有80万，那么这个时候，小区其他的业主的房子，就会以这80万作为标的，来认为是自己是财富，小区的市值，也就成了0.8亿。大家看看过这个过程。小区的市值损失了2000万，这2000万有别人拿走了吗？ #乘风计划，动态激励#

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别说什么房价下跌，伤的是穷人之类的。
这是比较自私自利，且极度利己的中产，在遇到困难的时候，习惯性的把穷人来出来当挡箭牌的行为，他们想要博同情而已。但实际上。都有房子了，还能算是穷人吗？如果在大城市里面有房子了，还算是穷人，那么那些在大城市没房的农村人，他们算什么？中产不讨人喜欢的一点，就是这种虚伪的利己主义。以前房价上涨的时候，多少中产买了房子以后，沾沾自喜，逢年过节吃饭的时候，就在桌子上炫耀自己多有眼光，知道房价要涨，就把房子买了，然后还说什么你们不买房，就是没有上进心，品德再差一些的，直接就是什么SS，一些缺德的话都说出来了。为什么现在中产财富因为房价缩水，每次在网上都在被那么多人说风凉话。还是因为之前中产在房价上涨的时候，太嘚瑟了。 #乘风计划，动态激励#

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房地产税的核心目的，不是为了降低房价，核心目的是为了代替土地财政，大家也能看到，随着国内人口负增长以后，卖地的收入，铁定是越来越少了，但是城市里面的人口，越来越多，人一多，大家的基本生活设施，都需要钱，说个最简单的，卖地的钱少了，老师的工资都难了，因为老师的工资，尤其是中小学的老师，主要还是靠地方，如果说卖地收入不行了，老师的工资是第一遭殃的。
为了解决土地财政收入的问题，房地产税必然要出来。就像延迟退休一样，其实国内再晚两年搞延迟退休，也可以，但是上面不会等都逼到了最后那一步的时候，然后才开始搞。这种宏观的长期政策，一般都是提前的，在卖地收入开始走下坡路的时候，房地产税就应该是渐进式的慢慢出来了。一开始为了让大家容易接受，相对来说，税费肯定不高，但是后面，随着卖地的收入越来越少，房地产税肯定就越来越高了。 #乘风计划，动态激励#

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