光宇吐楼市

社科院倪鹏飞：楼市过剩毋庸置疑，但有一些是阶段性过剩，利好政策是买房时机，但也让库存消化更具挑战！
近日，中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞在接受华夏时报采访时表示，中国各个城市的楼市，包括一线城市，目前都存在着程度不同的过剩。如果每户拥有住房套数超过1.2这个警戒线，或许就意味着属于过剩状态。不过倪鹏飞也表示，由于房地产区委性较强，有些存量过剩属于阶段性过剩。在一些一二线城市和大都市圈地区还有一定的人口增长空间，包括农民工、外来人口等等，在农业转移人口市民化政策的推动下，如果住房增量不增加，过剩的存量可能就慢慢被消化掉了。经过20年发展，如今的房地产正在发生巨大改变，国家已经定调房地产供求关系发生重大变化，在倪鹏飞看来，今天的过剩与住房短缺时代过剩不太一样，而是新房和二手房同时都过剩，特别是二手房。为什么我们总是感觉房地产市场没有好转呢？倪鹏飞认为，每当出台利好政策时，二手房挂牌量和销售量都会快速增长。这就是说，市场不仅认为利好政策是买的时机，更认为是卖的时机，这也是促进房地产市场回稳的政策效应远低于预期的重要原因。说白了，就是利好政策出台，让挂牌量急剧增加，库存消化变得更难。对于去库存，倪鹏飞建议，消化存量首先要实现二手房市场的基本出清。一方面必须解决供给的价格弹性，让市场能够自由定价。另一方面要减少企业问题，改善市场预期，让交房给市场树立信心。去库存有一个历史的、自然的过程，需要时间和耐心。税收、金融、行政等方面给予便利，引导和促进二手房的消化。更建议收购新房和二手房用于保障房建设，这样也能加快二手房的出清，使得一部分人能够更容易卖旧买新，进而促进一二手房市场的联动。不过，这一切都是辅助手段，根本上还是要提高居民真实的购买力，以及就业、收入等整体发展的前景预期。如果仅仅是一个小小的政策利好的刺激，很难调动老百姓做出购房这样巨大金额的决策行为。

房地产大佬冯仑：这3类房子不太容易保值增值，可以尽快卖掉！
有人说这个时候是买房的最佳时机，也是卖房的最佳时机，听起来像是矛盾，实际上还是有一定道理的。只不过买房与卖房再也难有过去那种普遍存在的逻辑了。买房与卖房变得更加专业。 5月4日，房地产大佬冯仑在社交媒体上表示，在正常的房地产市场中，有买有卖、进进出出，不断变化，随着各种因素的变化，房价涨跌实属正常，无需太过担心资产保值。但是如果非常在意保值增值这件事，那么就需要对自己的房产资产做一个规划。冯仑认为，有3类房产不太具备投资价值，持有成本也较高。如果想有充足的流动资金以及保值功能，可以考虑卖掉这些房产。第一种，社区底商和购物中心里分散卖掉的商铺。过去底商比较火，也让很多人生意不错，但时过境迁，互联网正在改变人们的消费习惯。除非一些体验型消费，否则大部分线下商铺都失去了持续频繁复购的客户。所以社区底商的价值在贬损，不太值得长期持有。再就是散售的商铺也没什么价值，如果是单一业主的还好些，散售的一般管理规划不统一，运营上也很难互补，历史经验看，这类商铺也没有太大投资价值，卖掉也好。第二种，多业主写字楼。冯仑用自己曾经的北京万通中心举例，四座写字楼中只有一座是单业主购买，其余都是很多小业主分散购买。现在来看，单业主的写字楼要比多业主的写字楼至少贵一倍，所以多业主写字楼不大能有增值空间。第三种，远郊区的房子。冯仑认为经济周期上行时，买郊区的房子很合算，因为上涨的空间很大。如今已经不同往日。繁荣时候做郊区，反之做城市核心区。如果你着急用钱的话，郊区的物业可以抓紧售卖。对于冯仑提到的这三种物业类型，大都代表了一种普遍的投资理念，尤其是当下，但不一定绝对，仅供参考，因为卖不卖可能还会受到多种因素的影响，还有就是郊区物业如何定义？比如北京现在的发展并没有绝对按照几环来发展，而是多点布局。所以，大家买房卖房的时候还要参考城市规划以及周边产业配套等方面。