最近太多客户咨询杨浦滨江，环二发过去之前测评文章，客户说还不够：
“这些文章写的都是现状，杨浦滨江最让人心动的地方是未来”。
还有客户说一江一河杨浦滨江发展空间最大，地段好、空地多，将来要来25万高收入群体……
谁也无法预知未来，但是对杨浦滨江环二有三个担心。
环二也希望杨浦滨江好起来，摆在面前的困难我们也不能掩耳盗铃。
先说说产业。
杨浦滨江规划不重复了，这几年过来一些互联网总部。
首先是很振奋，认真研究有些担心——真正的确定性增量可能就B站。
美团已经来了，不算增量。
美团在杨浦互联宝地办公，离黄浦江1公里，离建设中的总部2公里。
对区域发展贡献上，美团已经兑现。
字节跳动项目不大，来不了许多人，据说作为展示、展览中心，办公主体还是在新江湾-五角场。
中节能、中交总部都在对外出售，自己用不了太多面积。
毛估估杨浦滨江确定增量不会超过2万人。
杨浦还有不少在建项目，将来招商压力很大。
为什么美团、B站、字节愿意过来，后面招商反而困难？
因为他们是来买地的，只要地足够便宜傻子才不来。
美团、B站地块楼面价都是2.2万/平，字节跳动地块更好，楼面价3.5万/平。
三四年前房地产市场还很火爆，那个时候这都是白菜价。
前滩如果有2.2万/平的地，美团说不定就去前滩了。
你在徐汇滨江租房住，现在古美的新房打五折卖给你，你去古美定居了。
能说明你喜欢古美吗？
后续招商实打实的靠区域能级、产业氛围、招商能力。
杨浦滨江面临的困难很大。
陆家嘴是一线CBD，外溢一些金融机构到了北外滩，北外滩是二线CBD。
杨浦滨江想拿到企业，一定是北外滩吃剩下的。
北外滩地段、成熟度、江景、商业全方位吊打杨浦滨江。
能去北外滩的，谁去杨浦滨江？
在大宁买房了，可以解释说老静安房子太老、太拥挤，不喜欢。
租杨浦滨江没任何可解释的，基本就是租不起北外滩。
要房龄新的、江景好的办公楼，北外滩管够。
北外滩租满了也没事儿，苏河湾、北滨江空置率都很高，地段上都比杨浦滨江更好。
杨浦滨江努努力，可以达到三线CBD的高度，即陆家嘴>北外滩>杨浦滨江。
运气不好被苏河湾、北滨江比下去，陆家嘴>北外滩=苏河湾>北滨江>杨浦滨江，那就大大不妙。
现在杨浦滨江地标渔人码头租金5块左右，保持了三线CBD水平。
虽然空置率高，价格还挺得住。
出了内环就2块多了，比如2014年建成的文通国际广场。
这个租金跟南翔CBD差不多。
苏河湾有静安title，北滨江是浦东亲儿子，都是杨浦滨江有力的对手。
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商业上，比产业更让人担心。
产业还可以通过低价卖地获得，商业运营实打实的需要老百姓配合。
研究了一下午，发现杨浦滨江只能做一个小型区域商圈。
12号线串起北外滩、杨浦滨江，内环客流绝对被北外滩硬控。
在消费心理上，我们更愿意去高能级地段。
12号线过黄浦江到浦东巨峰路，又是地标性商业嘉里新嘉中心Prisma。
上海人对港资的喜爱到骨子里，有嘉里坐镇，保证浦东购买力一个都流不到杨浦。
巨峰路商业体量高达36万方，是浦东第一大商业综合体，倒是有虹吸杨浦客户的潜力。
杨浦腹地购买力早就被五角场整锅端走，仅靠一个合生汇怎么抗衡？
东西南北围追堵截，杨浦滨江商业覆盖就2公里的一个半圆。
之前半圆中心是渔人码头，你可以问问翡丽甲第业主来过几次。
坐地铁的去了北外滩，开车的去了瑞虹太阳宫。
半径2公里的半圆，养不活大型的、个性化的商业体。
五角场实在太成功了，大树之下杨浦很难出现第二个市级商圈。
滨江商业很难做，徐汇滨江商业也是冷冷清清。
商业中心一般都是交通中心，徐家汇、五角场、南京西路、中山公园。
滨江都是死角，做不成交通中心。还被黄浦江阻断，少了一半客群。
但是徐汇滨江现在很成功，房价堪比新天地。
徐汇滨江走的是宜居路线，10万方的亲水平台、50万方的公共空间、20余个文化地标，成了著名的滨水生活空间。
传媒港建成、艺术活动不断举办，徐汇滨江文化气息越来越浓厚。
大城市文化中心通常是价值高地，全球都一样。
杨浦滨江复制徐汇滨江，成为下一个“逛展、休闲、社交”滨水生活中心？
这一点又很难。
徐汇滨江能成功有很大的运气成份。
世博会时徐汇滨江全面推倒重建，核心区几乎看不到老房子。
清一色的全新空间在郊区很多，市区非常稀缺。
新天地是一个，成了顶级富人区；
瑞虹新城算一个，贵到看不懂。
杨浦滨江做不到，这样的老房子很多，拆都拆不动。
几年过去了，城市环境提升不大。
徐汇滨江的成功跟豪宅也有关，云锦东方、保利西岸、尚海湾豪庭二三期，有钱人扎堆能差到哪去。
杨浦滨江还是中产路线，大部分新房都是90-120平小户型，居住定位可能还是超不过新江湾。
徐汇滨江还有一个优势就是离外滩够远，黄浦滨江、世博滨江宜居性实在一般。
直到徐汇滨江，大家又找到了美好的生活方式。
黄浦给徐汇留了口饭吃。
与外滩错位竞争，不看陆家嘴的高楼大厦、灯红酒绿，我们看看黄浦江的开阔、世博公园的绿色。
徐汇滨江是独有的松弛感，没市中心的压抑，又不是郊区的荒凉。
可惜的是，这一点优势杨浦滨江又不具备。
北外滩滨江岸线贯通后，大家走不到杨浦滨江。
杨浦滨江总是生活在北外滩影子里，找不到自己独特价值。
有机的城市空间就是产业、商业、生活的交织，少了一个都不行。
这三点对杨浦滨江来说都很难。
当然杨浦滨江也不是没机会，就看能不能抓住。
无论如何互联网企业来了，优势在我。
B站主打Z时代，能够牢牢把握住00后，走出跟徐滨不一样的文化体验说不定引领下一个20年。
有些00后装修都搞成叙利亚风，年轻人想法很难猜。
互联网企业多了也会形成产业氛围，会聚集更多的互联网企业过来。
希望美团、B站、字节多发发力。
杨浦五角场、大连路都有不少存量企业，看区里愿意不愿意疏导到杨浦滨江。
至少先把办公楼灯点亮，人气来了，商业活了，才有下一步的可能。
你对上面三个困难怎么看？有好的解决方案可以留在评论区。
最后补充一句，杨浦滨江算房价时基本都忽视了上面三个困难，直接默认100%建成。