海府大院的流量很高,作为海口主城区叫价最高的楼盘之一,这个项目在还没开盘之前,一度有人觉得单价甚至会冲到3万。

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可不是嘛,所以有人说它是海口回迁房界的天花板!

春节后,海府大院终于在万众瞩目中开盘了,价格没有像外界传的那么猛烈,最终定格在均价24996元/平方米左右。

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从外立面、整体视觉第一眼,海府大院还是有那么点高档小区既视感,尤其是在路过的时候,好一个“显眼包”,因为在这老城区里,项目多少有点格格不入。

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只是,海府大院的口碑显然和它的名声并不成正比,被吐槽最多的就是它的户型和它的价钱。探长在小红薯曾发过好几篇项目的笔记,“户型不实用”是最大的诟病。

那为什么骂声那么大,还是有人想挤进来,仅仅是因为它的历史,因为“书香门第”吗?

1

大户型能撑得起海口市场?

关于海府大院的规划,大家可能都比较了解了。

海府大院的备案名,省机关海府大院规划改造项目,也就是海建集团在海口市中心城区打造的一项重要的民生项目。

项目总占地354亩,住宅总用地面积约179.4亩,新建20栋住宅楼,总建筑面积约68万平方米,共7个标段。

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总投资约68亿元,分五期开发建设,建成后可提供3037套住宅。其中回迁房是1657户,剩余的1380套将作为商品房对外面向市场销售。

此外绿化率35%,容积率3.73,规划有20栋16-32层的中高层住宅组成。

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其实说到房源,众所周知,它就是一个回迁房项目,除去回迁房源,面对市场销售的商品房供应就没那么“丰厚”了,因为首先有选房资格的必须是原先的老业主。

在项目还没开盘的时候,老业主就拥有优先选房的权利,在业主选房的尾声阶段,海府大院才开始正式面市。

也就是说,绝大部分比较好的房源早已被预订了。而真正能让置业者挑选的寥寥无几。

虽然探长也统计了一下,海府大院的户型竟然接近30个,但这和普通的商品房确实很不一样,所以给业主的选择就很多吗?当然不是。像80㎡左右的两房,以及94-124㎡的三房,这类型的房源不会很多。

131-210㎡的三房到五房的产品,货源就比较富余了。这个户型怎么说,就只适合圈层和改善。

所以,海府大院实则主推的是大户型也是板上钉钉的事。而放眼整个市场,大户型显然并不是受众度很高的产品。

像探长去样板间参观的就是140多平的户型,只做到了三房,虽然看起来是比较阔绰,但实用空间并不大,而且这样大的户型,还不是南北通透。

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现在很多开发商在设计建面120㎡左右的三房户型,都会留个后路给业主自己决定3+1户型,比如小书房,小卧室之类,在海府大院基本不太能实现。

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从外感来说,有着连廊设计,没有遮挡,就是夏天大雨的时候,可能影响就比较大。

2

豪宅价却是回迁房装标?

海府大院的样板间并没有像其他开发商一样,提供软装给业主参考,样板间实则就是交房的标准。

前文提到了价格,那怎样交付标准能匹配上这个价格呢?在探长看来,外立面的豪华,掩盖不了它交付时的“低调”和“有点虚”。

先从阳台来看,整体感观有点土,从涂料颜色来说,这个白色系和高端并不关联,反而显得有点脏。

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从客厅到卧室的风格,和市面的一般住宅没有很大的差异,总的来说就是非常普通,像厨房也没有选择比较高端的品牌。

从一眼瞄去,交付的时候显然和豪宅一点关系都没有,让探长一头雾水的时候,还问出了一个比较幼稚的问题,“为什么样板间的墙上都贴了那么多小便签呀”?

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后来和做验房的朋友了解到,这些小贴条就是业主验房的时候,需要整改的一些细节,可是,需要调整的东西可真的是不少啊!

做验房工作的朋友和探长罗列了好几个业主,准备收房时遇到的一些问题,比如,

1、墙面出现很多划痕,试用的涂料看起来非常粗糙;

2、卧室房间门闭合不严,关门的时候会晃的响当当;

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3、像图上的这个报警器已经有了明显的松动,摇晃感很强,像是用了多年一样;

4、洗手台地柜的底板已经全部爆开了,还有滴水的情况出现;

5、阳台的一些五金也都是生锈的,天花板也非常粗糙。

等等,等等。

说白了,市面上许多买房者对回迁房的质量可谓一言难尽,本以为冲着这个价格,海府大院的质量还行,但最后还是不能给回迁做“正名”啊。

话说,卖到25000每平,遇到这样的交付,贵你要有贵的道理,显然并没有。

3

就冲地段和学区义无反顾?

海府大院的区位不得不重点提一下,项目位于海府路49号(原省机关大院),区域辐射省级⾏政办公,作为老城区,其实周边几乎已经没有什么新楼盘了。

这个地块放眼整个海口,配套方面是已经非常的醇熟,不仅是商业、餐饮还是娱乐设施,都很完善。如果是外地人可能对这个区域印象就是老旧,但如果本地人而言,可能接受度会更高点。

因为省机关,人文气息也是置业者比较考虑的一个因素之一。其中因为书包配套,探长路过的时候发现,仅需要不到十分钟的路程,就能抵达海府大院的学区配套,二十五小和十中。

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总的来说,便利的确是海府大院的最大优势。而引用项目置业顾问的话,“贵是贵,但是和一些干部住在一个小区里,确实是很方便,因为小区无论大事小事,他们都会冲锋陷阵。”

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但前面说的便利,也演变成一个不争的事实——真的很堵。从下午四点开始,探长就发现,周边的路况就开始显得很拥挤,更别说在上下班高峰时间了。

4

业主爆料遇到神操作备案难?

面对话题度如此之高的海府大院,具体去化率怎样,探长查询后发现,销售情况可能比较一般。除去回迁房源,目前整体的备案情况有点缓慢。

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经查询看,比如二期的5号楼房源,几乎还有95%以上的房源还显示“可售”状态。

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也据业主爆料,项目在销售房源的时候,神级操作也有不少,比如,有业主表示,拆迁协议注明,海建集团取得预售许可证90天补齐尾款,剩余30天才发公告让业主补齐尾款,前往银行办贷款,告知海建集团没有购房合同,仅凭拆迁协议无法办理商业贷款和公积金贷款。许多业主无法支付剩余金额。

当然,海府大院最终并不是全部卖到清一色2.5万的价格,据了解啊,现场还是有折扣,但力度不是很大。

刚需客可以就此打住。对于改善型入手,探长觉得还是有点模棱两可,第一,户型大嘛显得舒适,但是着实是有点浪费。

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其次,整体的交付水准感觉对不起这个价格,你想,就以目前房源最多的140平米左右的户型,总房款就接近350万,虽然首付比例下调到15%,但其实对于很多人来说,意义不大,转而加大了月供的压力。

花几百万,还要再拿出一大笔装修款进行改造,这个钱真的很像流水一样,流地太猛……

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最后还要提的是,在小区溜达的时候发现,海府大院的园林绿化设施较为一般,绿化率整体看起来不高,小区内部只有一个游泳池,在庞大的小区里,可能有点供不应求。

总而言之,海府大院的优势和劣势都很明显,不过买房嘛,主要还是看自己喜欢,哪怕再差的房子,都会有人入手,何况还是海府大院这四个响当当的名字。