苗野/发自上海
“上海楼市反转了”“二手房交易火爆”“稳稳的‘银十’”……“9.29”新政执行这1个月以来的热议不断。
二手房成交22074套，环比增长63%，同比增长68%；成交金额717亿元，环比增长57%，同比增长65%。10月份有5天单日成交量破千套……一系列的数据指标宣告着上海楼市“燃”起来了。
这股成交热情也延续到了11月份。
网上房地产数据显示，11月上半月（1日～10日），上海全市二手房成交8885套，超过6月同期创年内新高。以此推算，11月全月二手房成交有望超过2.5万套。
从区域来看，无论是上海市中心城区还是外环周边，二手房交易活跃度都大幅提升。
价格方面，据CRIC监测当前二手房房价较入市最低价涨跌幅情况来看，高溢价（涨幅超30%）的项目有15个，占比约12%。有66个项目跌破入市最低价，即进入“破发”阶段，占比约51%。
据CRIC选取的2019年1月～2021年2月首开入市的129个典型项目来看，“破发”楼盘主要集中在郊区的五大新城。其中，青浦、奉贤、嘉定、宝山的“破发”楼盘个数排名居前，均超过8个。
核心区如黄浦、长宁、静安、普陀等区域次新房保值增值性良好。其中，长宁、黄浦没有“破发”楼盘，静安、普陀分别只有1个“破发”楼盘。
“溢价楼盘主要是上海市区核心地段的次新房，区域板块供应稀缺、配套相对成熟，注定很难‘破发’。”克而瑞研究中心副总经理杨科伟表示，前期被热炒的大虹桥区域虽然热度有所回落，若入市时间在2021年以前，当前尚能盈利。
他进一步举例，如徐泾板块次新房金地虹桥世家、首创禧瑞里、中骏天璟等项目至今二手房价较开盘价格还保持着10%以上的增幅。
据CRIC统计，回报率低于0的“破发”楼盘，主要集中在上海近远郊区域的刚需和刚改盘，均价大多处于3万～5万元/平方米。
如闵行华漕板块首创禧瑞荟二期，开盘均价6.6万元/平方米，认购率高达509%，现在成交价6.3万元/平方米，彻底“破发”。宝山共康、共富板块的大华公园城市，开盘均价5.7万元/平方米，认购率241%，最新成交价仅5.6万元/平方米，基本属于“破发”。
杨科伟认为，短期内二手房价仍将延续稳中下降态势，部分楼盘跌幅较大，当前上海二手次新房“破发”率高达50%需引发关注。即便是曾经的网红盘也将进入保本和微利期，楼市财富效应预期也将持续减弱。
同策研究院联席院长宋红卫认为，10月上海二手房成交量上涨主要是9月底金融、财政及楼市调控政策集中大力度放松带来的效果，突破两万套属于积压需求的集中释放。从价格来看，以价换量的特征非常明显，但降幅在收窄，意味着楼市的预期受到政策影响出现了回稳的迹象。只有楼市成交量连续三个月上涨，且成交量带动价格止跌才是真正止跌回稳。