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看2023年，徐泾的关注度依然很高
只不过，对于这个曾经叱咤上海楼市的存在，大家现在都是抱着吃瓜的心态
“徐泾的新房真的卖不动了”
“徐泾的二手房破6了”
各种“烂瓜”吃的乐此不疲，但对于徐泾楼市的真实面目，感受却越发模糊
正好，6.5万/m²的同济徐泾项目最近公布了案名
同济·蟠龙里
徐泾核心区又来了一个“蟠龙”，而且还是龙年限定款，是谁心动了，我不说...
都说集齐七龙珠可以召唤神龙，不知道集齐七蟠龙，可以召唤什么
蟠龙天地一期、二期、三期；蟠龙府、蟠龙府二期、蟠龙四季、蟠龙里
徐泾已经集齐了七蟠龙...
如果，真的可以许愿的话，估计徐泾的业主们只想徐泾楼市回到2年前
在那个疯狂的岁月，抓紧把手上的房子卖了
徐泾新房有没有热度？
二手房有没有凉透？
你接着往下看
新房有没有热度？
徐泾新房的供应，大致可以分为四个组团，每个组团各有一个代表
徐泾新盘供应分布图 仅供参考
- 徐盈路组团-万科天空之城
- 徐泾东站组团-中骏天璟
- 蟠龙路站组团-蟠龙天地
- 蟠祥路站组团-蟠龙府
这么说吧，只要你在2015-2023年之间了解过上海楼市，你绝对都知道这些新盘
这就是徐泾新盘的热度，也是大虹桥当打之年的影响力
大家回想一下，徐泾新盘是什么时候开始热度下降的？
2023年上海新盘入市，触发积分78次，这其中
- 最高分118.32分，徐汇云锦东方
- 最低分27.52分，徐泾虹桥公馆3期
两个盘都是人尽皆知，只不过对于虹桥公馆3期来讲，触发积分是最后的尊严，毕竟只有触发，去化成交大概率是能接受的。
当然，徐泾的推盘节奏也要背锅
怎么形容徐泾这几年的推盘节奏呢？
就像斗地主，你拿了一把好牌，然后上来直接两个王、四个二、飞机带翅膀全都打出去了
然后看着手里的对3、对4，以及零散的单牌，赌神也只能干瞪眼
徐泾前几年把位置好的地块一股脑全都出让了，现在手里只剩些边角，买房人瞧不上自然是在情理之中
但这里面不包括同济·蟠龙里
项目北面一路之隔的蟠龙四季，409套房源一次性入市，61.52分才能入围，即使市场一般，徐泾的优秀产品、优秀地段依旧是扛打！
蟠文路周边实拍 拍摄于12月26日
2023年8月，上海二批次土拍，同济以总价133171万元成交青浦区西虹桥蟠东路西侧18-01、18-03、18-04地块，地块出让面积25495.5㎡，容积率18-01：2.0；18-03：1.2；18-04：1.2。溢价率9.66%，楼板价30346元/㎡，房地联动价65000元/㎡
同济·蟠龙里拍地信息及平面图 仅供参考
跟蟠龙四季同款小高层，甚至户型都是同款，非常耐看耐用的设计
同济·蟠龙里户型参考
同济·蟠龙里预计200+套房源，即便是一次性推出，光是蟠龙四季800+组的落榜生的一半，也足以轻松200%的认购率
而且，同济·蟠龙里是小范围内“最后”一个商品房住宅，周边无论是商品房还是动迁房都已经在建或交付，等到蟠龙里交房，周边成熟度没得说
同济·蟠龙里周边实拍 拍摄于12月26日
总得来讲，徐泾的新盘早已不是一盘棋了，冷热不均是正常现象，也不必太过介意
同济在上海的住宅作品并不算多，蟠龙里的品质不用有太多期待，常规水平就够了，预计60分往上，大家准备好，项目节后入市问题不大
同济·蟠龙里效果图 仅供参考
二手房有没有凉透？
2024年刚开始，徐泾二手房就迎来了“暴击”
虹桥正荣府一套原价700万的93.96m²3房2厅1的精装全配房子，现挂牌总价460万，单价跌破5万/m²
图片来源于网络
这价格确实令人瞠目结舌，徐泾房东们的心跟着房价一起被拍到了谷底
但我却内心平静甚至有点想笑，不单单是因为我在徐泾没有房子，更重要的是，这件事情本身的荒谬
首先要知道的是，虹桥正荣府虽然确确实实是在徐泾，但距离九亭不到500米；
其次是，虹桥正荣府周边轨交的距离都在3公里以上；
最后是，虹桥正荣府已经近半年没有成交，小区户型混杂，最高成交单价7万/m²出头；
所以，你就知道，这是一个很有性价比，但很鸡肋的房子，在看文章上的你我他大概率都不是目标客群
当然，上海没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格，据说房源放出的当天就被定了，一场“闹剧”就此结束
实际上，虹桥正荣府想要“亏本”离场的人大有人在，就拿93.9m²户型举例，现在在挂的还有两套，远低于700万，你真的会买吗？（盲猜上面那个房东是2021年买在顶点）
如果以虹桥正荣府这个案例来看徐泾二手房，那恭喜你，被误导了
这件事情给大家最大的教训是：不要过分想象房价空间以及一定买核心区房子...
虽然虹桥正荣府不能代表徐泾房价走势，但却是一个很好的例子，我把这种现象总结为8个子
塌房情节 个例放大
塌房情节很容易理解，在饭圈、娱乐圈很常见的一种现象
在过去的几年里，徐泾高傲了太久，拒绝了太多买房人，大家会有种下意识的爽感，在看到徐泾走下神坛之后，不管是庆幸自己没买上，或者验证自己当年眼光毒辣
个例放大也是在塌房基础上，大家细想，近些年房价涨的迅猛板块，几乎拿走了市场上绝大部分的流量，大家的关注度自然也就高：前滩某房源成交价跌破15万/m²、徐泾某房源跌破6万/m²等等，很多媒体也在推波助澜，最终结果就是，大家通过个例了解板块，指鹿为马
当下真实的徐泾二手房，9万/m²以上已经绝迹，8万/m²以上属于不着急卖，真正的成交盘都在7-8万/m²之间
因为聚光灯效应，徐泾的二手房牵动无数买房人的神经，抛开个例来讲，徐泾二手房也只是随全市波动，离凉透还很远~
总结
核心区新房热度仍在，二手房波动下行没有凉透，这就是徐泾楼市的现状，对于买房人来讲，选择这里仍然是不错
不过，在楼市之外，还有一个“隐患”大家要清楚：
商业、办公落地需要时间
相信大家都去过蟠龙天地古镇了，最起码也在朋友圈云游了一番，小桥流水古色古香，瑞安在虹桥又打造出一个全新的地标，这是毋庸置疑的
蟠龙天地古镇实拍 拍摄于12月26日
有多火爆？有数据统计：
2023年“五一”假期5天时间，蟠龙天地的总客流量超过110万人次，开业首月客流人次突破400万
考虑到5月长假效应，平均来看，估计蟠龙天地的年客流量至少可达2,000万人次
而上海客流量最大的商场之一的环球港，建筑体量是蟠龙天地的7倍，年客流量也才达到3,500万
但蟠龙天地古镇一路之隔的兰韵文化中心就没这么好运了
从项目推广资料上了解：项目2021年年底交房，但运营时间确不断变化
从最开始的22年营业，到后来的23年年底营业，再到如今，成了2024年年底营业
从现场来看，商办部分已经全部建成，商业部分还未营业~
兰韵文化中心实拍 拍摄于12月26日
诸光路地铁站周边实拍 拍摄于12月26日
接下来徐泾还有大量的商业、办公要落地，招商可能需要比较长的时间！
上海527限购政策主要变化有如下：
1、非沪籍单身人士购房区域，扩大至外环内二手住房；
2、非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限从5年调整为3年（青浦、嘉定、松江、奉贤、宝山、金山调整为2年，临港新片区特定人群为1年)；
3、取消上海离婚三年合并计算限购套数的政策；
4、已赠与住房不再计入赠与人拥有住房套数；
5、在限购基础上，二孩及以上多子女家庭在原有基础上可多买一套；
6、企业购买70平以下二手房不再限制套数。
什么是“多子女家庭”？
答：对本市或外地户籍居民家庭成员中有二孩及以上子女、且其中至少有一名子女未成年，认定为多子女家庭（例如一对夫妻，有一个子女已成年，另一个子女未成年，该夫妻及其未成年子女即为限购政策中的“多子女家庭”）。
上海新房限购地图↓↓
非户籍单身可以在全市购买一套二手房（崇明除外）
非户籍单身可以在外环外S20以外购买一套新房或二手房
五大新城+宝山、金山人才购房2年社保或税单，临港人才1年社保或税单，除此都是3年社保或税单。
第二 贷款政策
2024年5月27日，上海调整首付比例：
首套住房最低首付不低于20%，二套最低首付不低于35%
其中，二套房最低首付比例根据住房所在区域进行调整，临港以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区的住房降至30%；其他区域全部调整为35%。
同时，上海商业贷款利率也进行了调整：
首套房的商贷利率调整为3.4%；
二套房商贷利率根据住房所在区域进行调整，临港以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区调整为3.6%；其他区域调整为3.8%。
自5月18日起，上海执行全新的个人住房公积金贷款利率：
5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别下调至2.35%和2.85%。
5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别下调至2.775%和3.325%。
第三 上海新房交易流程
1、认购率目前有1:2.5、1:2、1:1.8、1:1.3四种比例。
2、签订《认购书》之后，意味着意向金成了定金。如果毁约不要房子了，就要赔付违约金。
3、认购金只能刷储蓄卡走开发商的POS机，认购金不允许现金支付，且开发商必须出具盖章过的有效收据，购房者支付认购意向金，才有参与摇号的资格。
一手房认购材料(居民)
认购人提供以下所列材料，增加认购材料的需报区房管部门审核同意。
（一）身份、婚姻、家庭关系证明材料类
1、身份证、户口簿
2、未成年人提供出生证
3、护照、港澳身份证、台胞证
4、现役军官证(含士官)、退役军官证
5、博士(含在读)学历证明或学籍证明
6、结婚证
7、离婚证、离婚协议或法院民事调解书、判决书(包括生效告知书）
（二）购房资格证明材料类
1、房屋权属证明(不动产登记证、房产证)
2、预告登记证明、网签合同
3、征收补偿安置协议
4、上海市不动产产调
5、非本市户籍家庭社保或者纳税证明材料
6、境外个人、港澳台居民，有效的劳务合同、工作类的居留许可证明