案例回顾
张某与A公司于2012年7月30日签订商品房买卖合同，约定购买位于鄂尔多斯市X房屋，面积为118.73平米，每平方米价格为2430元，总价款288514元。
同日，张某向A公司以现金的方式支付了全部货款，A公司向张某出具收到房款的收据，但双方一直未办理过户登记，原因系因A公司消防未通过验收、欠税等原因。
后贾某与A公司之间产生民间借贷纠纷，法院于2015年9月20日作出民事裁定书，查封了A公司在×房屋50%的份额（该房屋为A公司与某房地产开发有限责任公司共同开发）。张某以涉案不动产为其所有为由向法院提出书面异议，请求停止执行。
案件结果
法院审理后支持了张某的诉讼请求。
法律分析
北京泽达律师事务所基于本案为您做以下法律分析：
本案是案外人执行异议之诉，争议焦点为张某对X房屋是否享有阻却执行的民事权益。
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零九条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十条规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”
本案中，首先，关于是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的问题，经查，张某与A公司于2012年7月30日签订商品房买卖合同，系双方真实意思表示，未有违反法律、行政法规的强制性规定情形，系有效合同，且合同签订时间早于人民法院查封时间；其次，张某提供的不动产登记信息查询证明可以证实其在所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的事实；最后，关于房款，张某提供房款收据结合其在签订合同当日取款的凭条，可以证实张某已支付全部房款的事实，且案涉不动产系非因买受人张某的自身原因而未办理过户登记。总的来说，张某法院查封之前已支付全部价款并已实际占有使用登记在A公司名下的不动产，虽未办理过户手续，但其对此无过错，故张某对案涉房屋具有阻却强制执行的民事权利。
律师寄语
司法实践中，有很多房屋买卖，在过户前被债权人申请法院查封，按照《民法典》的物权公示公信原则，所有权以登记为准。因此，房屋买卖合同签订后，在未过户至买受人名下之前，房屋仍然归卖方所有，买方所享有的是房屋物权的期待权。一旦卖方因金钱债务被诉讼，房屋则可能会被法院查封及司法拍卖的法律风险。
但，法律的价值是公平、正义和秩序，法院执法也要体现法律的价值，即通过法院审判、执行活动最大限度的实现社会的公平、正义和秩序。在房屋买受人已支付部分或全部房屋价款并实际占有、管理该房屋的情况下，强制执行其占有使用中的房屋，对于房屋买受人的合法利益必然会造成极大的损害，特别是房屋这种对人们重要程度很大的物品，这会增加新的诉累，如果其权益无法得到有效的救济，极易引发社会的不安。
因此，根据上述案例的分析不难发现，遇到类似争议并不意味着一定无法排除执行，购房者通常可以及时提起执行异议，并可以提交购买合同及转账记录或者票据，水、电、气和供暖发票，房屋交接验收表，物业费缴费记录等材料予以证明，最终得以维权。
写在最后。北京泽达律师事务所律师对不同法律规定、热点、案件、裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角。但需注意，我国并非判例法国家，且司法实践中不同案例的细节千差万别，切不可盲目参照。
如果您遇到类似纠纷难以解决，也建议您及时咨询北京泽达律师事务所的专业律师，以便更好维护自己的合法权益。
本文作者：北京泽达律师事务所 朱现领