大家好，我是翻老师！现居日本东京，作为拥有宅地建物取引士、AFP等认证的日本资产高级配置师，以及10年在日生活与5年地产从业的经历，我对日本市场的独特之处有着深刻的见解。
日本的房地产市场表面平静，实则蕴藏着巨大的投资潜力。为此，我将不定期更新，为您带来真实、客观的东京地产市场分析，助您理性判断每一个投资机会。
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在工作中，我常常会被客户问到：“东京的租售比如此之低，真的值得投资吗？”、 “为什么还有这么多投资者争相涌入？”这些疑问十分合理， 毕竟，相比于其他许多国际大都市，东京的租售比相对较低。
然而，东京却在近年间吸引了众多国内外投资者的热切关注，这背后的原因，或许远比租售比更为复杂且富有深意。
这篇文章将为您解析东京独特的房地产投资价值，以及当前市场趋势背后的原因。
投资家为何看好东京的低租售比
首先，我们来看一组东京的房价和租金回报率的数据：
如图所示，东京的房价近年来稳步上涨，但租金回报率（即租售比）相对较低。
东京的租售比平均为5.0%左右，但这一收益水平是大大高于无风险利率水平的。并且这一数字在其他大城市如纽约、伦敦也大相径庭。
这意味着，尽管东京的租金回报率较低，但其整体房产市场的稳定性更强，价格波动性更小，是一种更为稳健的投资选择。
此外，根据过去五年东京房价增长率约60%的数据，投资者通过房价增值的潜力完全可以弥补租金收益的不足，获得更高的长期回报。
对长期投资者而言，这样的低租售比并不意味着收益率的牺牲，而是提供了更高的资产增值空间。
租售比的背后是东京作为全球重要金融中心和经济增长点的房产价值，随着时间的推移，其资产价值的上升几乎是不可避免的。
国际投资环境和日本政策的推动
近年来，国际经济和地缘政治的变化加剧了全球资本对稳定市场的需求，而东京的房地产恰恰提供了这样的稳定性。 尤其是在国际金融市场波动频繁的背景下，东京被视为“避风港”。
根据腾讯网的报道，2023年，东京23区新公寓平均价格首次突破1亿日元，约合2000万元人民币（便于计算以2024年8月汇率100日元=5元人民币来计算的），同比增长39.4%，过去5年上涨了60.8%。
此外，日本政府近年来在放宽移民政策、改善城市基础设施、吸引外资方面做出了一系列努力，为东京房产市场带来了新的活力。
日元贬值带来的机会
近期日元的贬值进一步吸引了海外投资者，因为低汇率使得外资买家能够以相对较低的成本购入日本房产。根据JLL的调查，2024年上半年全球房地产投资总额为2879亿美元，同比减少4%。按地区来看，美洲地区同比下降10%，EMEA（欧洲、非洲、中东）增长1%，而包括日本在内的亚太地区则增长了7%。
负责国内外房地产投资市场调查的JLL日本资本市场事业部研究总监内藤康二表示：“在这三个地区中，亚太地区的增长尤为显著。其中，日本同比增长21%，达2兆6105亿日元。
从城市来看，东京的房地产投资额位居全球第一，显示出该市场的持续增长，是全球少见的增长型市场。”
尽管租售比偏低，但许多海外投资者更注重其资产保值和升值的功能。东京的不动产已经成为一种抗通胀的有效资产配置方式，对于很多投资者而言，这样的低租售比在风险管理方面更具吸引力。
东京市场的未来趋势
从未来趋势来看，东京的房价仍然具有稳步上涨的潜力。
东京即将迎来人口结构的逐步优化，尤其是在新城开发、都市更新等项目推动下，房产市场将继续受到中长期的支持。
根据最新统计数据，2023年东京23区新公寓平均价格达1亿日元（约2000万人民币），创历史新高。
随着日本在全球供应链中的重要性提升，企业总部和机构继续聚集在东京，带动了高收入人群的增加。根据预测，未来10年内东京房产价格有望再增长20%-30%，这为投资者提供了良好的增值机会，尤其是在市中心的优质地段。
结语
低租售比的东京依旧吸引投资者的一个重要原因在于其稳健的增值潜力和全球资产配置的稀缺性。
投资者们纷纷将东京视为“避风港”，将东京的低租售比当作一种优势，因为它代表了房价增长潜力的可观性。
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