一支穿云箭，千军万马来相见。
被称作有史以来最大力度的化债行动，11月8日已见分晓。
很多买房人一脑子的问号。
6万亿？10万亿？12万亿？到底几万亿？
是又放水了吗？房价要涨了？
公布降税费的事了吗？
在救市紧要关头，确实有必要白话解释下。
“这么多钱”对房地产有什么影响？是不是刺激房价上涨？
明确两件事：
第一，不管6万亿、10万亿还是12万亿，对楼市都属于间接利好。并非直接的刺激政策，成交量价也不会有立竿见影的反馈。
第二，还有没有利好买房的专门政策？有！还没公布，在路上。
财政部长直言：“支持房地产市场健康发展的相关税收政策，已按程序报批，近期即将推出。”
这意味着，有关交易税费减免的政策，马上就要出台。
大家期待已久的契税，可能终于要调整了！
已有小作文流出：
契税不再区分首套和二套，不再区分90平米以上和以下，全部统一征收1%。
年初，365淘房预测2024买房有“四大便宜”：房钱税费。
现在“三缺一”就差税的调整了。
“多级火箭助推”的政策还在继续，利好未停。
10月快速拉升的这波行情，有动力持续到年底。
间接利好，也是利好。
11月8日的“化债新政”究竟是什么意思，对天津楼市有何影响？
先说说让人眼花缭乱的数字。
到底是6万亿、10万亿还是12万亿？
【6万亿】是这次新批准的增量政策。
不是新印money，而是新增地方政府债务限额。
用这些资金，去置换存量隐性债务。
先把到期该还的隐性债务还上，以后再去偿还这部分新增债。
6万亿将在2024-2026年，分三年落实，每年约2万亿。
债还在，仍要还，只不过少付利息，晚还钱。
还债主体也没变，依然是“谁的孩子谁抱走”。
就相当于“降低居民存量房贷利率”一样，缓解地方政府压力。
因为，隐性债务已成经济体系里的“暗雷”。
2023年末，全国隐性债务余额达到14.3万亿，占到全年GDP11%。
不但束缚地方财政，也衍生出很多问题。
比如投资下滑、发工资困难、罚没收入飙升……都与地方债务有关。
所以，6万亿的“化债新政”，堪称一场及时雨。
【10万亿】除6万亿外，还有4万亿专项债。
从2024年起，连续5年每年从新增地方政府专项债券中划出8000亿用于债务置换，累计4万亿。
这属于结构调整，不代表增量政策。
说明对地方政府化债的重视和支持。
【12万亿】10万亿再加上棚改债务2万亿。
2029年及以后到期的棚户区改造隐性债务2万亿（仍按原合同偿还）。
这3个数字都没错，只是统计口径不同。
真正的化债规模是10万亿，12万亿包括了未来的棚改债务。
至于是否“超预期”，要看怎么比，要看发力的方向在哪。
现在的紧要问题，就是化债。
相应政策已出台，能解决问题才是有效政策。
这次的12万亿与2008年的4万亿，不是一回事。
2008年的4万亿，是未来两年新增的财政支出，属于财政强刺激。
这次是置换以前的高息债务，并不是新增债务支出去投资。
“化债新政”对楼市的6大影响。
❶ 减轻卖地压力，稳定房价预期。
化债势必改善地方财政状况，地方对土地财政依赖也能减轻。
不用再大规模卖地，新房供应量也不会飙升。
地价稳住，房价也能稳住。
2023年天津约4成土地出让都是“化债逻辑”。
今年也有不少地是“抵债”的，比如海教园、李七庄的几块地。
无形中制造出供应过剩，很容易引发房价踩踏。
马上，这种情况能得到缓解，10万亿来了，“欠债还钱”即可。
❷ “保交楼”有望提速。
地方的隐性债务，会影响楼盘的建设进展。
特别是烂尾楼，无法重启也是碍于财政压力。
10万亿注入后，“保交楼”也能提速，好事一桩。
❸ 提升板块建设，增加房价支撑力。
这两年为什么环城的房子不扛价？因为都在卖“半成品”，配套没跟上。
宾水西的小外、国展西的师大二附小……
地方偿债压力减轻后，能腾挪出更多财力，用于基础设施的建设。
没有兑现的规划，也有望落地，比如学校、医院、桥梁、地铁、公园……
这对板块价值，以及房价，当然是利好。
❹ 棚改在计划范畴内。
既然提到了棚改债务2万亿，就暗示了对城市更新、城中村改等棚改的关注。
未来几年，楼市会因棚改而带来增量购买力。
❺ 各种利率会继续降低。
降息周期开启，已成为共识。
美国11月又降息25个基点，咱们的房贷利率依然是下降趋势。
“化债新政”对于房企来说，能降低融资成本，利于资金周转和楼盘开发。
有利于房企的安全性、稳定性。
❻ 收储速度加快。
4万亿的专项债，可用于收购闲置土地、收购存量房源。
债务限额调整后，地方可发行的专项债额度变高，收储进度可能提速。
11月8日会后，央行也明确发声。
这有利于消化楼市存量，减少供应。
“化债新政”的确对楼市并非直接刺激。
最大的意义在于促进宏观经济转向，这也是救市核心。
化债的终点，一定不是把债务抹除。
而是用更优质的资产和更合理的需求（比如民生、医保）去承接更大的债务，推动经济扩张。
救市走到这一步，地方政策基本出尽，接下来必须靠宏观。
房地产起势需要“四件套+两条件”：
四件套：认房不认贷、解除限购、降低首付、降低房贷利率
两条件：一线城市示范效应、宏观经济转向
“四件套”已全部集齐，深圳、上海也出现了示范效应，就差宏观经济转向了。
所以，这次的12万亿政策是非常及时的。
只不过，对于成交量价的影响，需要一定时间才能显现出来。
12月，还有经济工作会议召开，“杀招”少不了。
如果对明年还悲观看空，就有很大踏空风险。
再次验证，今年年底之前，是置换的好时机。
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