现在的楼市，有两派说法：乐观一派认为，从2021年房地产出现调整趋势以来，房价已经下行了20-30%。预计2024年房地产调整将会很快结束。未来国内房价很可能会出现报复性上涨。
还有人觉得，本轮房价下跌，将颠覆大家的认知。因为这次调整幅度前所未有，时间周期来看，不是短期性的，意味着之前房价上涨的趋势已经结束。
尤其是面对不少人觉得，面对人口负增长趋势的出现，以后房价必然会大跌，沦为白菜价。
然而实际上，人口减少并不是房价下跌的根本原因。
01 、房价下跌是因为人口减少？
2022年年末，全国人口比上年末减少85万人，为近61年来首次人口负增长。说明14亿人口已经达到了一个天花板状态。而且2023年再度延续了人口负增长，全国人口比上年末减少208万人，也再度印证了人口达到了一个天花板状态。
然而人口减少并不是房价下跌的根本原因！
假设人口减少会造成房价大跌，那么这么些年，日本和韩国应该房价大跌创记录，毕竟他们都在多年前已经出现人口快速下跌趋势。
而人口最多的国家——撒哈拉沙漠以南的非洲，就应该是房价暴涨最快的国家，毕竟这个国家的人口是多年来暴涨最多的。
现实情况呢？
韩国2022年的生育率下只有0.78，全球倒数第一，韩国现在全国的人口不过5000多万，而且韩国一直在提高房产税，但是也没能摁住韩国房价一直上涨。
2022年首尔中心区域的房价竟然超过了15万元人民币，在全球位居第二。
换句话来说，韩国人口下跌最快，且执行了全球最高的房产税，但房价却一直是一路涨。
足以证明，房价下跌怪不得人口减少。
日本的情况也是如此娃，前几年就已经开始老龄化、少子化，但是日本东京去年核心地段的新房平均价格，甚至飙升17.2%。
而且，这些年，几乎所有人口下降的国家，核心大城市人口都是无一例外的房价上升。比如韩国涨的是首尔都市圈，日本涨的也是东京的核心区。
所以，我们可以得出一个结论：
人口下降拖累房地产业，并不是一个100%正确的观点。
02、到底什么影响房价？
除了人为控制，比方说政策调整，还有货币增发以外，影响房价的主要因素有几个方面：
1、家庭人数减少
比如我国近三次人口普查的户均人口分别是3.44、3.10和2.62人。
这就意味着，我国每户家庭的人数已经出现了减少趋势，换句话来说，家庭数量就会增加，家庭住房需求也会增加。
增加多少？
差不多31%！计算如：3.44/2.62-1=31%
比如家庭中，孩子长大以后要出去独自生活，小家庭很少愿意和公婆生活在一起的。这些家庭数量增加以后，对住房的需求就会增加。
另外还有很多不婚的年轻人，包括丁克族等等，总之一句话：以后家庭碎片化，也会推动住房需求数量的变化。
2、住房需求会升级的，继承老房子的人越来越少
一直以来，我们很多人都说，将来孩子长大了，从爷爷奶奶那里，爸爸妈妈那里就可以继续很多房子，根本就不愁房子住的问题。
这话没有错，但是换个逻辑来想，有多少年轻人会继承爷爷奶奶的房子呢？毕竟这些房子都是老房子，居住品质和环境谈不上，防止老化，以后的维修费用增加以及物业费，却一分不能少。
尤其是当人们收入增长以后，一定会有大批人进行住房升级。比如选择低密度的大平层或者小别墅，这些都是经济增长下新的需求。
3、人口总量下降，但大城市人口会上升。
关于这一点，从日本，韩国的状况就可以一目了然，这几年，这两大国家房价涨的最快的地区就是东京首尔。
之所以会出现这样一个情况，大城市配套就业机会等等都有虹吸效应，人口流入较大、需求增长，这都是全球看得到的趋势，长线都不会改变。
所以，别再被所谓人口减少，房价塌陷的理论所左右底层逻辑。
结语：
实际上，如今很多人吐槽高房价，根本原因不是房价的数字本身，而是收入跟不上房价的增长，所以才会希望房价能够下跌，跌到大家都能买得起的地步。
但很现实的一面是，大城市的房子比较稀缺，而人口起作用的时限又太长，所以你希望房价跌到更理想状态，就很难现实化，起码短期有点难。
比如这几年人口减少，但是孩子长大以后，对居住品质就会升级，再加上一线城市本身住房供给就不高，所以未来，只有一小部分大城市房子才能涨。
这才是真正的底层逻辑和规律。
而对于那些希望长期通过房子投资变现的人来说，包括考虑到出租房产收益等，都要提前做好长远的规划和打算，审视自己所在的城市和房子，是不是现在及未来的最好配置。
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