作者 |未树 瓜片
智谷趋势出品 | ID：zgtrend
“在最好的年纪，追上了最贵的房价。”一句调侃，竟成了无数90后的人生写照。
过去3年，楼市经历了深度调整，开始筑底。住建部长说，“对房地产市场止跌回稳充满信心”。一线城市，10月份以来销量快速上升。
毕竟，跌到位了，也就有了筑底的条件、复苏的基础。
此时此刻，人们开始考虑，到底该不该入场？为什么说楼市已经“筑底”？
我根据官方资料整理出数据之后，发现几个惊人结论：
五年前买房，75%的城市房价下跌，只有2个城市涨幅10%以上；
三年前买房，只有3个城市房价上涨，非一线城市只有一个；
一年前买房，所有城市房价都跌了，北上广深也“全军覆没”。
站在当下回看，哪些城市跌得最多？数据里头，大有乾坤。
你知道吗？从5年的时间维度来看，中国75%的城市房价都跌了。
跌得最厉害的，是这10个城市：牡丹江、安庆、郑州、宜昌、常德、湛江、青岛、武汉、北海、天津。
东北，依然是房价下跌的“急先锋”。
牡丹江，这个距离鹤岗四百公里、被林海雪原包围的城市，五年跌36.51%，硬生生跌成了第二个鹤岗。
五年前的牡丹江，市区很多盘卖6500元/平。有人会因为抢不到房子而痛哭。五年后，他们无比庆幸没有上车。
放在3年时间来看，跌幅TOP10中，“东北元素”也很浓：
牡丹江、安庆、哈尔滨、吉林、唐山、宜昌、襄阳、呼和浩特、武汉、南宁。
东北不仅包揽TOP3，而且牢牢锁定3个席位：牡丹江、哈尔滨、吉林。要知道，东北地区纳入统计的样本城市，总共才8个。
一百年前哈尔滨是“东方小巴黎”，五十年前哈尔滨比肩上海，三年前在哈尔滨买房，到现在已经跌了1/5。
去年年底，尔滨爆火出圈，一跃成为顶流。当时有不少新闻报道，畅玩冰雪、吃饱喝足之后，南方小土豆们直接在尔滨买房了。
结果呢，上半年哈市共计成交90.2万方，同比去年下降35%。看来“钱包很诚实”啊。
哈尔滨虽然房价跌了，总归还是省会。
放眼大东北，“鹤岗”何止这两个？
辽宁的阜新、营口、葫芦岛，黑龙江的双鸭山、七台河，吉林的四平、白城……只要你耐心找一找，不怕房子老、住得偏，十几万也能买套房。
无数北上广深的打工人，在加班的深夜里，把鹤岗们当成精神退路。
“有人问我为什么考虑东北，”一位从甘肃到上海，最终决定在东北买房的网友表示，“我个人只想小富即安，不想当房奴三十年。”
只有东北老铁们欲哭无泪：大城市买不起，老家房子跌到底——房价，扎心。
相比之下，安徽安庆、湖北襄阳和宜昌、湖南常德、广东湛江，作为省内的“二号”或者“副中心”，境遇要好上不少。
东北被全国虹吸，它们只是在省内被虹吸而已。
安庆二手房房价五年跌没了23.27%，在70个大中城市里排名第二，仅次于“鹤岗2.0”牡丹江。常德五年跌19.65%，排名第五。湛江五年跌19.42%，排名第六。
自2017年到现在，安庆房价始终徘徊在六七千，犹如死水一潭。如果不嫌弃房龄老的话，十几万也能买市区。
来源：安居客
宜昌的二手房房价三年跌没了19.23%，排名第六。襄阳三年跌19.20%，排名第七。
社交平台上一条“宜昌买房，你亏了多少”的帖子下面，不少网友分享自己的“惨痛经历”：
三年不到，净亏38万，韭菜中的韭菜；
18年买的，目前大概亏40多万；
宜昌中心的亏损都是二十万打底；
22-24，一年十万；
为啥跌这么狠？这几座城市身旁，都有一个胃口极大的老大哥。
广州深圳两个一线城市同时开动“抽水机”，放眼全国，都很少有城市像湛江一样被这么虹吸。
襄阳和宜昌名义上是湖北的“省域副中心”，但规模不到武汉的一半。去年武汉GDP突破2万亿，两个“副中心”都不到6000亿，如何拦得住大家都往省城跑。
过去十年间，武汉常住人口增加350万，形成鲜明对比的是，湖北省内其余城市几乎全都在净流出，当然也包括襄阳和宜昌。
这几年连武汉都跌了，更遑论下面的小弟们？
安庆到合肥就更近了。100出头一张高铁票，1个来小时车程，每天19个车次，想走随时能走。
过去十年间，合肥的新型显示产业、新能源汽车产业搞得风生水起，正是需要人才的时候。
与此同时，安庆人口外流超过102万人，占户籍总人口的19.7%左右，人口外流最严重的宿松县，外流人口占比甚至高达29.83%。
有网友问，“预算120w在安庆还是合肥买房”？
有个回答很扎心：我是安庆人，看发展我比较建议合肥，安庆确实没啥发展，机会也很少，讲实话咬咬牙去合肥吧。
来源：小红书
值得一提的还有天津。
虽然贵为直辖市，却是在天子脚下。北京，那可是虹吸全国的强大存在，天津当然也不会放过。
不过，就算是省会，也有不给力的。
除了哈尔滨的东北debuff，像郑州、南宁、武汉，郑州5年跌幅22.17%，排名第三；南宁3年跌18.90%，排名第十；武汉3年跌18.97%，排名第九。
直到今天，它们还在消化当年“棚改猛药”带来的副作用。
2014~2017年，政府通过提供货币化安置，帮助拆迁家庭购买新房，短期内刺激了房地产市场的需求。不到五年里，棚改货币化安置累计带动7.5亿平方米住房销售。
比如河南，棚改去库存面积3年翻番，房屋销售占比由14%升至21%，仅次于山东。
房价也跟着水涨船高。2016年8月，郑州房价涨幅全国第一。脚踢北京上海，脚踩广州深圳，风光无限好。
有多夸张呢？当时甚至流行一个梗：
“在郑州花100万买房，今年比去年少买个卧室。”
然而，随着棚改进入尾声，市场需求减少了，供应却还源源不断，于是房价坐上了滑梯。
去年，网上有个大哥宣布要“白送”自己在郑州的一套房子，引发大量关注。
据他描述，这套房子购于2017年，总价118万元，包括28万元首付+90万元按揭贷款；面积69平，折合单价1.7万/平。
当时，小区均价跌到了1.25万/平，大哥的首付已经跌没了。继续还下去，就是在亏钱。
不仅如此，房贷本金还剩80万，但小区同面积的挂牌价，有的已经低过80万了。即便房子白送，估计也没几个人敢接手。
不知是否迫于压力，大哥后来把视频删掉了。希望他这套房子已经顺利出手了。
因为一年后的今天，小区均价又创下了新低。最便宜的两房户型，甚至连70万都不用，就能拿下。
来源：贝壳找房
目前这个小区有5037户，却有272套房在售，挂牌率高达5.4%。平均100个人里，有5-6个人在卖房，难度可想而知。
来源：贝壳找房
同样饱受天量供应困扰的，还有北海这样的旅游城市。凭借21.39%的跌幅，位列5年跌幅榜第二名。
有旅游、海景、养老这三大招牌吸引力，房市曾一度繁荣，但由于过度开发，加之近几年旅游市场疲态显露，房价开始跌落。
有网友2019年在北海以1.5万/平的价格买了套海景房，到了去年，小区成交价已经跌到了6000元/平，价格直接腰斩。他痛心疾首，“买早了！”
广东惠州的惠东，山东威海的乳山，再加上广西的北海，已经成了三大“白菜价海景房之都”，埋葬了无数投资客的眼泪。
曾几何时，“一线城市永远涨”是中国楼市的终极信仰。
然而，从2021年到现在，几乎所有城市的房价都跌了。唯三逆势上涨的城市，只有北京、上海、成都。
而最近一年里，无一幸免。房价最高的几个城市，跌幅已经超过了许多三四线城市。
厦门，房价水平常年排在全国第四，比一线城市里的广州还贵。去年二手房跌了11.60%，跌幅全国排名第一。
过去厦门楼市的绝对王者——岛内学区老破小，彻底败下阵来。
思明西行政中心滨北板块、优质教育资源环绕、超过40年房龄的老破小——石亭小区，曾经传出过拆迁消息，高峰期单价高达8万多。
上个月的成交单价，居然下探到了3.5万一平。在不考虑户型差异的情况下，简单一算，跌没了近60%。
跌幅TOP10城市里，一线城市就占了两个：广州-10.40%，排名第四；深圳-8.7%，排名第十。
另外，北京-7.3%，排名第三十一；上海-6.5%，排名第四十四。
一线城市的房子全国最贵，楼市下行时的“痛感”也最强烈。毕竟，小城市跌20%，也就十几万的损失，广州跌个10%，估计已经蒸发大几十万了。
“房奴”们身上动辄背着几百万房贷，钱是一分也不敢乱花，而且存点钱就拿去提前还贷。
所以我们看到了这样一幅奇特的图景：全中国最能花钱的地方，竟然也开始节衣缩食了。
今年6月份，一线城市社会消费品零售总额，十分罕见地集体“亮红灯”：上海同比-9.4%、广州同比-9.3%、北京同比-6.3%、深圳同比-2.2%。
高端餐饮、奢侈品商场，都崩了。上海人均消费500+高级餐厅，今年7月份只剩1300多家，比去年足足减少了一半。广州奢侈品大本营的太古汇，零售销售额同比暴跌17%，租金也下滑了8%。
一线城市“名列前茅”，意味着本轮楼市下探的广度和深度，超过了以往任何一次。为了鼓励大家买房，政策的宽松程度，也超过了以往任何一次。
三年前，人们在售楼处疯狂抢房子，畅想着三年后卖掉能赚多少的时候，谁能想到今天连一线城市也开始不限购了呢？
三年前，北京还在严格执行“认房又认贷”，买二套房要给8成首付，谁能想到今天首付最低能去到15%？
三年前，有些城市的房贷利率去到6%，还抢不到名额，谁能想到今年房贷利率最低2.75%，比公积金还低？
“930”一线城市集体松绑之后，在政策的刺激下，市场终于有了丝暖意。
克而瑞数据显示，10月1日-15日，北上广深新房成交面积同比增11%，全面取消限购的广州反弹最凶猛，日均成交涨3倍。二手房比新房的反响更热烈，10月前半个月，上海和深圳的成交量几乎翻倍，北京也怒涨66%。
如此看来，“金9”虽然已经失去，“银10”依然可以期待。
至于楼市什么时候触底反弹？当一线城市的几个关键指标，包括看房量、成交量、去化率，连续几个月都出现上涨，算是有点苗头了。
记住了，不是有几个房东涨价，几个中介喊一喊，就能把牛市叫回来的。
中产必须要调整预期了。楼市救市、地缘关系、整个社会的变化，都影响我们每一个人的决策。
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