今天开启一个新系列，写90%的人都忽略掉的日本价值与风险。
这篇是日本风险第一篇，关于日本民宿，很多已经迈进半只脚的坑。
这两年，日本成为国内中产投资最热门的地方，但热门并不意味着谁去了都能赚钱！热门之下也必定有大坑加小坑！扫码加我私密群，关于海外投资、关于日本的一切，咱一起来聊聊。
每3个去日本的中国人，其中至少1个有开民宿的发财梦！
打开小红薯，各种民宿赚钱帖子眼花缭乱。
去年有位80后，30多岁的时候，裸辞年薪20万的工作，到日本北海道开民宿和露营场。
现在嘞？月入40万日元（约人民币2万元），还娶了小14岁的日本姑娘。
从一个普普通通中年打工人，现在变身当老板，身旁还有年轻貌美的小娇妻。
这简直赢麻了！
今年最后一个大长假，国内外旅游业都爆火，日本民宿又火了。
有人在在日本开民宿，十一期间7天赚了7000块人民币！
于是，很多人羡慕的不得了，说换个地方，7天赚了国人1个月工资……
这谁看了不心动？
为什么中国人都想去日本开民宿搞钱？！
因为四个字：中式逻辑。
疫情后，日本旅游增长很快，每年去日本旅游的人数大涨，这些人来了总要有地方住吧？民宿需求应该暴涨吧？客源不愁吧？价格涨一涨不难吧？
按照这条逻辑顺下去，好像日本民宿铁定赚钱、谁去了都得赚的钱包鼓鼓！
可真相呢？真有这么简单？！
先看日本旅游：
哪些人喜欢去日本？
今年上半年，赴日旅游最多的是：
——韩国、中国大陆、中国台湾、美国、中国香港。
加上台湾和香港，中国赴日旅游人次高达732万！相当于韩国、美国、泰国、澳大利亚、菲律宾的总和！
而作为热门旅游地的泰国，
2024年前6月赴泰外国游客累计达17,501,283人，累计创收约8255.41亿泰铢。
上半年赴日外游数量比赴泰外游数量多20余万人，首次超越泰国。
这意味着，在吸引外国游客方面，日本第一次赢了泰国！
按照估算，
2024年全年访日游客数量将达到3500万人次，突破历史；
预计全年外国游客消费额将增长30%，达到6.92万亿日元，创历史新高；
不出意外，今年日本旅游业将创造新纪录！
这哗哗的人流量啊，可都是行走的钱！
但我不得不破盆冷水：
——人到中年，想去日本投资民宿，年入百万，还真能让你后悔！
多少人肠子都悔青了！
游戏规则天差地别！
中国人去日本开民宿，可能刚踏出第一步，就tm被规则搞疯了……
在国内，你要想开一家民宿，只要有房子，管你是哪儿的房子，就能开起来；只要有人愿意来住，你就能一直开下去，只要你不觉得累一年365天全年无休也没问题。
但在日本，完全不一样！你会被条条框框各种规则，限制太多了！
你可能首先要考虑的不是能不能赚钱，而是你的房子突然有天就不能开民宿了！
这绝对不是危言耸听地胡诌，不信你看。
2015年日本民宿开始兴起，那时候你只要在日本有房子，不管是公寓还是一户建，都可以挂树来做民宿。
2016年，日本又开始因为扰民等投诉抵制民宿，不少公寓民宿出局；
2018年，民宿新法正式施行，除国家战略特别区域外，所有民宿一年只允许经营180天；
那么大个日本，除了红圈区域，其余都不能超过180天！
红圈内可全年经营民宿地区包括：东京都的大田区，大阪府部分地区，大阪市、八尾市、北九州市、新泻市、千叶市。
如果你想在日本投资民宿，要么限定在红圈内，要么只能运营180天，还需要借助第三方的管理公司！
一年要求歇业半年，再加上淡季、加上空租期，一年有100天能开门赚钱都不错了！
而且，就算在特区大阪，这几年对民宿的限制也越来越多！
比如这些：
1、原来只要求“房间面积10㎡以上，人均面积大于3.3㎡”，现在还硬性要求房间面积不得小于25㎡；
2、原来不限定起住时间，住一晚也行，现在要求民宿必须两晚起订；
3、以前条件满足就能开，现在还要求必须获得周边居民的同意才能开。
最麻烦的就是你需要解决邻居的所有投诉！一旦有邻居反复投诉，你就开不下去！
而且不少地方对民宿的运营时间还有明确限制：
比如东京港区规定夏季7月10日~9月1日期间，冬季12月20日~1月11日期间允许运营；京都只允许在1月15日~3月15日期间运营。
但相比之下，同样是做住宿生意的传统酒店，这些统统都不限制，房间10㎡也行，只住一晚也完全OK！
说白了，在游客住宿这块大蛋糕上，绝大部分都得分给传统酒店，酒店实在吞不下的，边角料才轮得到开民宿的！
你问凭啥？这就是规则，规则很善变，从来都是制定者说了算……
所以说，不搞清楚状况就去日本开民宿，钱还没赚到，人可能先疯了！
退一步，假设以上这些条条框框限制，你勉强还能承受，往下进入第二步：
花几百万人民币在日本开民宿，真能轻松收益率8%-15%？
这高的谁不心动？人家日本当地人不心动？别急，耐心往下看。
前面说过，民宿只能吃到酒店的边角料，酒店能赚多大钱？
看数据：
日本酒店业利益率榜单中，2022年到2023年，全日本利润最高的酒店是皇家酒店（ロイヤルホテル），有超过50%的利润。
嘿，这人家是真tm赚钱！
前十名，基本都是日本酒店业的龙头公司。
但即便是帝国酒店这样的老牌酒店，利润也只有4.3%，跟东京、大阪投资一套小公寓的回报率差不多。
再往后，第22名之后，基本都没有利润甚至还亏损！
这还是实力雄厚、运营经验丰富、系统性管理的老牌酒店，尚且如此。
虽然在旅游旺季，东京、大阪核心地段，品牌酒店一晚1000多人民币很常见；但位置稍偏点的、非节假日，一晚四百多、五百多的酒店并不难找，甚至三百多的特价房也有。
民宿要想高价、提价那更不容易！
更何况，因为少子化、老龄化严重，在日本但凡涉及到人工的都越来越贵，清洁打扫、客服接待、装修维修灯人工费都不便宜。
就这，你说个人去日本投资开民宿，咋赚钱？又咋可能赚大钱？！
有网友还算了笔账：
以热门的天下茶屋附近的民宿为例，比较新的一户建大概4000万日元，房费按1.5万日元一万，入住率70%算，每年收入383万日元，毛回报率9.85%。
毛年回报率9.85%？这么高！
别急，你还要除掉平台抽成、除掉人工清洁费、除掉水电费、除掉员工工资、除掉托管公司管理费、除掉税费……
最终净收益率能达到4%都不容易！
而现在，公寓住宅、塔楼、整栋，买完就长租不用出人不用出力，净收益率也能在4-7%。
那又何苦又累又麻烦又要担风险呢？没苦硬吃嘛？！
肯定还有人说，那去买位置偏点儿、总价便宜点儿的一户建来开民宿嘛。
2022年，有人花了100万日元（以人民币5万算）在德岛县买了一幢一户建，150㎡，因为房屋状况良好，重新装修只花了5万人民币。
就这样，他的民宿开业了，但因为太偏客源非常少，根本维持不了开支，想卖又卖不掉，到现在只能偶尔接些小型聚会的活儿，场地费一天2000日元，约人民币100块……
你说，这咋赚钱？
到今天，去日本开民宿躺平赚钱，依然是无数国内中产的梦。
多少人抱着民宿发财梦而来，又悻悻作罢。
只能说，现实，远比想象中残酷！
日本房地产还有哪些大坑小坑？哪些已经开始猛跌了？
东京、大阪房价还会不会涨？涨多少？
香港楼市还有希望吗？国内能稳住嘛？还有哪些房子要跌？
美丽大选后，我们有何影响？影响到哪些方面？