昨天的楼市大会，用一句话概括：政府虽在刺激市场，但别期望过高。
100万套改造计划资金不明，4万亿信贷规模虽大，但对14万亿余额影响有限。住建部认为市场在筑底，但刺激效果短暂。
一线城市政策放宽，执行却保守。官方承认城市间虹吸效应，三四线城市面临被放弃风险。
未来，只有财政健康、产业强的核心城市能吸引人口和产业。
手持三四线房产？言叔认为可能是时候换了。
01
楼市的风向总是让人捉摸不透，但最近的政策动向似乎又给了市场一些新的信号。
首先，财政部、央行、住建部的会议内容出炉，虽然被认为有点儿不及市场预期，但这里面其实藏着两层信号。
第一层很明显，政府在刺激楼市；
但第二层信号就含蓄多了，似乎在说：别期待太高。
先说说这100万套城中村改造、危旧房改造的计划。
这听起来是个大数字，但别忘了，这可是在全国层面上。
而且，这100万套的完成资金来源还是个谜。
如果地方出钱，那可能性不大，毕竟地方财政也不宽裕。
除非中央政府出手，通过政策性银行拨款，这样或许还有戏。
再来看看这4万亿的“白名单”项目信贷规模。
听起来是笔大钱，但你得知道，截至10月16日，已审批通过的贷款已经有2.23万亿元了。
所以，这新增的1.77万亿，虽然不是小数目，但放在整个房地产开发贷款余额14万亿的大盘子里，也就没那么震撼了。
02
昨天的重磅会议，还透露了一些信息。
住建部对楼市的判断是，市场已经开始筑底，数据会是积极的。
但别忘了，这几年楼市刺激政策的特点是，大刺激来了，市场好转，但保质期也就2个月。
所以，用最近的数据来说楼市筑底，可能还为时过早。
至于一线城市，政策口径是放宽了，但执行起来却很保守。
比如，房贷首付比例没有降到15%，而是20%；限购没有取消，而是降低了购房门槛。
这些细节都显示出，政策上还是很谨慎的。
在言叔看来，政策的确在刺激楼市，但同时也在警惕过热。
所以，如果你期待房价大涨，可能要失望了。
“房住不炒”的理念依然没变，政策的意图是稳定楼市，而不是让它疯狂上涨。
所以，别期待太高，市场可能不会像你想的那样反应。
03
在昨天的房地产会议上，官方对核心城市和三四线城市的未来发展给出了明确的表态，这可是关乎我们每个人的大事。
首先，官方承认了一线城市的虹吸效应，也就是说，一线城市在吸引人口和资源方面的能力越来越强，而三四线城市则面临着人口流失和资源匮乏的问题。
官方认为这是历史进程中不可避免的趋势，有利有弊，需要趋利避害。
这个表态意味着，未来楼市的行情将更加分化，核心城市和三四线城市的差距将进一步拉大。
官方虽然没有给出具体的解决措施，但这已经暗示了对三四线城市的未来发展持谨慎态度。
为什么会出现这样的变化？
原因很简单，人口数量出现了历史性转折，地方自主发展往往追求短期收益而忽略长期利益，导致很多城市进入高债务周期。
中央的资金和资源有限，不能拯救所有城市，只能遵循市场经济的原则，扶持那些能赚钱的城市。
这对三四线城市来说是个打击，因为它们自身已经没有了创造经济效益的能力，之前一直是靠着政策倾斜支撑的。
现在如果连政策层面的支持都没有了，那这些城市的发展潜力可能会进一步消失。
因此，对于我们普通人来说，无论是考虑个人发展还是投资，未来选择城市，肯定要往核心城市走。
如果你手里还持有三四线城市的房产，现在可能是时候考虑出手了。
但别以为所有核心城市都能在竞争中获胜。
国内一二线城市这么多，不可能都能在抢人大战和产业竞争中获得胜利。真正能在未来分化行情中竞争获胜的城市，其实是少数。
那怎么判断哪些城市更有竞争力呢？
可以参考两个指标：城市的财政收入能力和地方的负债率。
财政收入多的城市，产业实力强，税收充足，地方财政健康。而负债率高的城市，支出不合理，财政不健康，需要外部援助。
所以，想要辨别核心城市中哪些城市竞争力更强，就要看这两个指标。
未来，真正能吸引人口流入和产业发展的城市，只有那些财政健康、产业实力强的核心城市。