今年广州祈乐苑小区实现自管10年，小区年收入超500万元引发热议，“小区自管”又一次引发热议。
而距离祈乐苑仅半小时车程的海龙湾小区，也在今年的8月5日宣布“炒掉物业”，实现业主自管。海龙湾小区拥有1800多户，可以说这是目前广州市规模最大的自管小区，根据估计，小区自管后每年将会积累300万元左右共有资金。
海龙湾小区的住户们是如何聚在一起实现自管？
接下来又将如何共同管理小区？
业主自管样本能否复制？
一起来看看
历时三年成立业委会
监督追回共有资金近百万元
海龙湾小区位于广州番禺南浦，它沿江而建，由48栋9~12层的小高层住宅组成。小区内随处可见绿荫，俨然一个小公园。就在两个月前的8月5日，部分业主、原物业公司、街道办、居委会、民警等多方曾齐聚于此，在有关部门的监督和指导下，当天起物业管理人员退场，海龙湾小区业委会正式接管该小区。
周边的房产中介向记者介绍，该小区在房产交易市场上的行情还可以，但小区楼龄已接近20年，不少建筑和设施都开始进入维护保养期。而这一时期也比以往更能凸显小区物业管理能力的高低。
“想要自管的根本原因就是原来的物业管理公司太差，以前我们换个楼道灯泡都要等很久，还经历过垃圾成堆，弄得小区臭气熏天。”作为最早推动该小区自管的志愿者之一，业主黄炎森认为，想要“炒掉”物业公司并不是业主们忽然间的“意识觉醒”，更多是无奈之下的选择。
但这个想法并不是一蹴而就的。广东广强律师事务所律师刘纯坦言，整个自管流程从发起，到成立物业管理委员会（以下简称物委会），再到召开业主大会、投票组建业主委员会（以下简称业委会），再到解聘清退物业公司，每一步都不容易。
以物委会成立为例，根据《广州市物业管理条例》，成立物委会条件之一是“占业主总人数百分之十以上的业主申请”。刘纯表示，这10%以上的业主需要准备好身份证和房产证复印件，证明自己是该小区合法登记的业主。具体到该小区，需要大约180户业主的支持，很快，一帮有意愿解聘物业公司的业主自发行动，志愿式挨家挨户扫楼宣传。
如今的业委会成员之一王黎（化名）称：“当时很多业主听到要身份证和房产证复印件，一度以为我们是骗子。”但原物业公司的不作为、加上志愿者们不遗余力的扫楼宣传加上在线上业主群的呼吁，都成了该小区物管会成立的催化剂，志愿者们只用两个月就筹集到超过20%业主的同意，2021年，海龙湾小区物委会正式成立。
物委会成立后，要走到解聘物业公司、由业委会接管小区这一步，花了整整三年。王黎称，其间部分业主就发现原物业公司公示的2024年共有资金情况存在不合理，物业公司对停车费的计算存在偏差，最终在业主的投诉和有关部门的介入下，物业公司最终将共有资金账户余额从12.08万元修改为94.59万元。
对于海龙湾小区实现业主接管的过程，刘纯律师认为三年多或许并不算长。她指出，客观上该流程本身就比较耗时，再加上一些外部因素，理论上业主数量越多，越难达到法定的投票比例。
“因为要组建业委会、解聘或更换物业服务企业、业主自行管理，业主投票比例要求比物委会更高，需要‘双2/3加双1/2’，即需要由专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与表决，专有部分面积过半数且人数过半数的业主同意。”采访中王黎和黄炎森都坦言，这些比例要求对于该小区的自管之路而言是很大的挑战。“像我们小区里的会所、幼儿园、人防车库等面积也纳入到业主专有总面积内，加上有部分业主已将房屋出租，要联系上对方也不容易。”
公开收支、优化办事流程
自管后预估每年可积累300万元修缮小区
该小区正式自管后，也有很多问题亟待解决。如原有物业公司在共有资金使用上的不透明、报修反馈问题流程慢等都饱受业主们诟病。
为破解这些问题，海龙湾小区第一届业委会引入了“透明社区”微信小程序平台，每一笔超过两万元的支出都需要在上面申请。王黎向记者介绍：“在小程序里，我们的财务都是公开透明的，每笔支出和收入都可实时查询；一些事项表决、申请也都可以在里面进行；我们的业主也可以通过小程序提起维修或者各方面的申请。”这种透明高效的操作获得了很多业主的肯定。
除此之外，解聘原业后，仍有很多“历史欠账”等待着业委会去处理，首当其冲的就有“一水一粪”问题。
在宣布自管后的第三天，该小区的高楼层供水就出现了问题。“8月7日晚上二次供水水泵房里的控制器烧坏了，导致七楼及以上用户无法用水。”黄炎森称，当时到了凌晨2时仍在组织工人抢修，到第二天中午才基本恢复正常。由于上述控制器年限较久，这并不是该小区第一次遇到类似问题，但原物业公司一直未更换老旧设备。为根治这个问题，业委会成员决定采购一批新设备，更换后，高楼层供水终于不再像之前那样时断时续，基本稳定下来。
还有就是化粪池问题。黄炎森介绍：“整个小区的化粪池很久没有清理，导致粪水溢出管道，哪怕有沙井压住的地方也都溢出来了。”针对这一情况，该小区的业主志愿者和业委会成员专程前往其他小区调研学习，发现了一种类似于“年检”的模式很适合海龙湾，最终决定用该方案解决小区化粪池问题。
王黎估计，小区自管后每年将会积累300万元左右共有资金，她介绍，这些资金主要来源于业主缴纳管理费和停车费。“小区自管最大的好处是没有‘中间商’，所有资金都可以投入到小区的修缮和建设中。”
在业委会办公室门口张贴着一张海报，记者注意到，里面列举了自管后的16项计划改造工程，涵盖电梯、照明、地下车库、儿童设施等多方面。王黎称，现阶段业委会将先对小区内的摄像设备进行升级改造，未来其余项目也会逐步落实。
天时地利也要“人和”
业主们团结奉献行动力强
在采访过程中，“天时地利人和”时常被业主们提及。值得一提的是，该小区早在2011年就推动过筹备业主大会，但最终以失败告终；而无论是原物业公司的配合程度还是政策本身的支持，对于推动小区实现自管都很重要。
刘纯律师指出，最近新修订的《广州市物业管理条例》里增加了物业公司在“约定期限”退出的规定，这对小区自管来说是个很好的信号。
“根据当时业主大会会议结果，有73.13%的业主和占比专有面积72.89%的专有面积同意解聘原物业公司。我们小区的业主真的很团结，业委会成员也都很有奉献精神，行动力也很强。” 黄炎森说。
作为业委会成员之一，王黎日常在完成本职工作之余，几乎把业务时间都花在小区业委会的事情上。“像昨天晚上我们都还在开会，开到快十点。”而在改小区的自管道路上，还有一帮退休老年业主也发挥了重要作用，财叔就是其中一员，他总是积极参与小区内的大小事务，每当小区有需要施工的项目时，他就会利用空闲时间参与工程监督，还发动身边的其他老业主加入。
像这些小区管理工作，都是业主们自愿、自发参与的，除了有奉献精神外，核心成员的行动力也很重要。表面上看，碰上“天时地利人和”的海龙湾小区实行业主自管似乎是顺理成章，但在业委会成立后，成员们也曾产生过意见分歧——到底是像祈乐苑一样由业主自管；还是解聘原物业公司、重新聘另外一家物业公司进来。为此，业委会成员和业主志愿者们先后去了市内很多小区参观“取经”，最终几经考量和业主投票，才决定走上“自管之路”。
自管样本能否复制？
目前还在“摸着石头过河”
距海龙湾小区开始自管已有两个月，很多程序目前仍在推进中，譬如一些与前物业公司的法律纠纷及交接问题等。王黎坦言，物业公司管理模式在该小区已经成为历史，业主自管模式目前对他们来说是一条全新的、未知的道路，如何更好地走下去，大家觉得仍要“摸着石头过河。”
每每讨论到小区自管话题，市民们关心更多的都是那些成功实现自管的小区样本能否复制推广到自家小区。对此黄炎森认为，“人和”的因素是根本。
在实行自管后，该小区业主们的心态也转变了许多。“之前那家物业公司还在时，业主报修等上一个月都习以为常，如果实在没人修就算了。但现在小程序报修如果超过三天没有处理，业主们就会直接来到业委会办公室反映。”黄炎森认为，这种“苛刻”的转变表明了业主们积极参与小区治理的态度，正是主人翁意识的一种体现。
来源 | 广州日报
编辑 | 邹皓明
校对丨胡普甜
审核 | 孙轶英
签发丨叶平生