这一两年，南京土地、新房市场是分裂的。
坏消息，开发商不敢轻易在南京拿地了；好消息，龙头房企正通过代建持续深耕南京！
最近，招商、龙湖、万科、绿城等实力房企纷纷入局，一来以相对低的成本扩充布局，二来那些年城投、中小房企拿的地有解了。
南京哪些住宅地块将被代建？今天，锐评君为大家做了详细盘点。
招商&北联建设江核G11
最近，招商建管携手招商蛇口南京公司中标NO.新区2023G11地块代建管理服务的消息，高调刷屏。
NO.新区2023G11地块，位于江核的国际健康城片区，紧挨着润辰府、龙湖天璞以及瑞香园。2023年9月，地块被北联建设以9.9亿底价拿下，地价18046元/㎡（旁边的G10地块，同样被北联建设以底价拿下）。
图片拍摄于2023年9月
招商建管，什么背景？
公开资料显示，这家公司成立于今年3月，是招商蛇口全国代建业务的统筹管理主体。虽然成立时间不长，可布局城市已超23个，承接项目超530个（数据截至今年7月），势头惊人。
招商在南京，大家都不陌生了。这两年，招商的扩张步伐虽有所放缓，但更聚焦主城核心板块，继江心印园、臻境、百家臻园、璀璨璟园等之后，即将推出河西中的第四代住宅：金陵序。
招商官宣代建江核G11后，尚未透露更多产品规划信息。是否会和金陵序一样发力四代宅？户型面积段偏保守还是大胆突破？今年能否入市？不妨拭目以待。
龙湖&南通亚伦浦口G21
8月30日拿地，9月上旬官宣由龙湖龙智造代建代销，南通亚伦首进南京拿下的江浦G21地块，进展神速！
今年8月30日，近地铁10号线龙华路地铁站、龙湖央颂的江浦G21地块，被南通亚伦（合肥瑞伦房地产开发有限公司）经过2轮竞拍拿下，地价10091元/㎡。
地块容积率1.0＜Far≤1.6，建筑高度≤60米，低密优势突出。
同批次出让地块中，G21是唯一一幅溢价成交的；此前南通亚伦也高调在深圳拿地，这家企业是何方神圣？
据查，南通亚伦隶属于江苏亚伦集团股份有限公司，总部在南通，是一家以从事纺织业为主的企业。成立10年后，也就是1999年，江苏亚伦涉猎房地产，这才有了南通亚伦。目前，这家房企已布局上海、昆山等城市。
拿地后短短10天，南通亚伦便向龙湖抛去橄榄枝，与龙智造签约。紧接着，龙湖光速发布招聘海报，筹备团队组建相关工作。
就在上周五，G21地块规划设计方案批前公示出炉。项目总建筑面积约6.46万方，规划建设8栋15-17层住宅，局部楼栋设置了首层架空。
从效果图来看，G21将打造第四代住宅，南向为错层露台设计，相邻两户之间设有纵向挡板，解决私密性问题。
这将是江浦首个第四代住宅，未来入市能有效满足地缘买家的改善需求。值得一提的是，龙湖已在西安、重庆等城市积累了丰富的第四代住宅开发经验，G21的期待值更高了。
万科&江宁滨江G138
2021年11月，江宁城建以5.5亿底价拿下江宁滨江G138住宅用地，地价9036元/㎡，毛坯限价17700元/㎡。
地块位置示意，离夹江不远，LG新能源、晶能汽车工业集团、南京传媒学院滨江校区等都在附近。
拿地两年多，G138突然传来动静。
今年6月，江苏省招标投标公共服务平台公示了《NO.2021G138地块房地产开发项目委托开发管理服务公开招标公告》。
招标人，为南京滨盛置业有限公司。天眼查显示，当年，江宁城建拿地不到1个月，就退出了G138的开发公司，变更为滨江发展100%持股，南京滨盛置业正是滨江发展成员公司。
7月，中标结果出炉，南京裕融置业有限公司以2488.325万元中标。
南京裕融置业有限公司是什么来头？天眼查显示，该公司由南京万科100%持股，这意味着，江宁滨江G138将由万科开发建设、操盘。
很快，南京市规划和自然资源局江宁分局发布了G138地块的规划设计方案批前公示。
根据规划，G138总用地面积约3万方、总建筑面积约8.6万方，容积率≤2.0，建筑高度≤60米，建筑密度≤20%，绿地率≥30%。
规划建设5栋18层、6栋8-9层住宅，以及配套用房、地下车库。
从单体效果图来看，G138南向外立面为大面积玻璃，并非时下火爆的第四代住宅。
目前，江宁滨江的新城云漾滨江、大华锦绣前程、鲁能硅谷公馆、中北三盛汝悦铭著等新盘均有房源在售。
今年初，鲁能硅谷公馆和中北三盛汝悦铭著被纳入滨江开发区商品房房票安置范围，而后，汝悦铭著又加入以旧换新阵营。
虽然蓝光G08被摆上司法拍卖货架，但整体来看，江宁滨江的新房供应较为充足。不久的将来，万科代建的G138入市，将进一步丰富板块的新房选项。
绿城&南京帝业江浦G18
今年8月，南京弘发置业和绿城管理集团的合作协议签约仪式，吸引了不少业内外人士的关注。
南京弘发置业，即江浦G18地块的开发公司。2023年5月，帝业置业（即弘发置业的控股股东）以9.6亿底价拿下江浦G18，地价13983元/㎡。
地块近浦口区中医院，离地铁10号线龙华路地铁站、南通亚伦&龙湖G21地块等也不远。
签约仪式上，双方达成共识：将共同打造江浦G18地块，意向采用绿城月华系产品，对标河西豪宅的装修标准及产品配置。
早在去年10月，G18已经公示了规划，将打造7栋16-17层住宅。绿城代建且引入月华系后，项目是否会优化产品设计方案？大家可以一起等最终官宣。
锐评君有话说：
在南京，房企涉足代建已不是稀奇事儿，金基、仁恒等也都有丰富经验。
但相信大家一定注意到了，今年下半年起，开发商又扎堆跑步进入代建赛道。有的是和首进南京的房企合作，有的是和城投合作，总而言之，将破解不少托底地块的困局。
现在还有实力做代建的，多是招商、龙湖、万科、绿城这样的优等生。事实上，龙湖、招商等已在代建领域占据绝对的龙头地位。
那么未来，南京市场有没有可能形成“城投拿地+房企代建”的局面？
锐评君认为，随着一揽子利好政策的刺激，楼市正在止跌回稳，开发商和买房人的信心也在逐步修复，不排除后续开发商积极拿地的可能。但眼下代建确实是城投储备地块不错的出路，国家队+实力房企强强联合，释放大于二的品牌效应，从而实现双赢。