编者按：
我国经济发展迅猛，人民生活水平大幅提高，住房需求从 “有没有” 转向 “好不好”。截至2023年底，我国城镇人均住房建筑面积超过40平方米，这个人均住房面积基本已经达到发达国家的人均住房面积水平。同时，国家政策也为住房建设指明方向，住建部倪部长提出好房子的关键特质。绿色、低碳、智能、安全成为好房子的重要标准。绿色要营造清新环境，低碳要节能减支，智能让生活便捷，安全保障生命财产。
有鉴于此，第一房研究院策划 “探寻好房子” 系列特刊，深入解读好房子的内涵与定义。我们将剖析市场变化，从住房需求的转变到市场趋势的演变，为购房者呈现清晰的市场动态。
这两年“好房子”经常被提出，可能很多网友会有疑问：
什么是好房子？
为什么要建好房子，之前为什么不提，现在老是提？
好房子对普通老百姓来讲有什么利好？
今天带着疑问，第一房研究院带您解答。
NO. 1｜壹
多角度分析
为什么要建好房子，之前为什么不提，现在老是提？
1、市场角度
我们先来看下全国历年商品房的走势。
根据数据显示，2010-2021年除了2014年的地产市场下行，其他每年都在增长，高峰期2021年达到了销售金额18万亿。2022-2023年受大环境影响，整体趋势下降明显。
2010年，中国房地产市场年度销售额成功突破5万亿，年度销售面积正式跨越10亿平米。
在随后的几年间，中国房地产市场整体呈现平稳发展态势。
2014年是中国房地产第二轮至暗时刻。全国总销售额减少5108亿元，总销售面积减少9902亿平米。
2016年，中国房地产总销售额首次迈入10万亿大关，为117627亿元。总销售面积也第一次迈入15亿平米。
从 2016 年至 2021 年，这五年里中国房地产在销售额、销售面积以及房价指标方面基本呈上升趋势，仅有 2019 年与 2018 年相比销售面积减少了 96 万平米。2021 年，中国楼市以销售额 181930 亿元、销售面积 179433 万平米、均价 10139 元抵达顶峰。
虽然市场大环境下行，但2022-2023这两年整体行情还是能达到2016年的水平甚至还要高一点，仍然是14年的高位。
6月20日，全球三大评级机构标普，针对24年中国楼市做出3个研判。
其一，继续寻底。下半年楼市将在新一轮政策引导下继续寻底。
其二，下跌15%。预计2024全年中国商品房销售额将下降15%。
其三，超9万亿。2024全年销售额预计在9.5万亿~10万亿！
按照标普预测，今年销售额对比2021年巅峰“18万亿”相当于“腰斩”。但如果按照人均住房面积，截至2023年底，我国城镇人均住房建筑面积超过40平方米，常住人口城镇化率达到66.16%，超过9.3亿人生活在城镇。这个人均住房面积基本已经达到发达国家的人均住房面积水平。
简单点描述就是：从“有没有”转向“好不好”。当前的购房需求按人均来看已接近饱和，市场在下行接下来最好的预期是止跌回稳，人口在负增长，那就得多方面刺激多样性需求。好房子建设也是房地产时代的产物。
2、经济方面
住房建设一直是国家经济和社会发展的重要组成部分，房地产行业对经济、金融发展有着巨大的贡献。好房子建设契合中央经济工作会议关于扩大内需、深化供给侧改革、释放消费潜力的战略部署。房地产行业正在向高质量发展方向转型，好房子建设是推动产业升级的重要一环。通过提升住房建设标准，打造高品质建筑产品，有助于提升整个行业的竞争力。
房地产业从1998年开始，一直是拉动我国经济发展的重要火车头，就在去年才刚刚被制造业超越。根据国家统计局数据，2015年到2020年，全国商品房销售金额由8.7亿元增加到17.3万亿元，在GDP中的比例由0.13增加到0.17。此后随着市场下行，该占比有所回落，但仍在0.1左右。
房地产业产业链长，涉及众多行业，能够创造大量的就业机会。从房地产开发企业的管理人员、技术人员到建筑施工队伍的工人，从房地产中介服务人员到物业管理服务人员，房地产业为不同层次的劳动者提供了丰富的就业岗位。同时，房地产相关产业的发展也会带动更多的就业需求，对缓解就业压力起到积极作用。
从经济占比的比重大不难看出，房地产依然是支柱产业，稳楼市也是在稳经济。楼市的稳定对于保持经济的稳定增长至关重要。房地产市场的波动会对整个经济体系产生连锁反应。如果楼市出现大幅下跌，房地产开发投资将减少，相关产业的需求也会随之下降，可能导致经济增长放缓甚至衰退。相反，稳定的楼市能够确保房地产开发投资的持续进行，维持相关产业的稳定发展，为经济增长提供稳定的动力。
近期在房地产方面的经济调整，国家的大动作也是很频繁。
9月24日，央行会同金监局出台金融支持房地产政策：1）建立动态调整存量房贷利率机制，引导银行降低存量房贷利率，预计平均下降0.5个百分点。2）统一首套房、二套房最低首付比例，二套房最低首付比例从25%下调到15%。3）3000亿保障房再贷款央行支持比例从60%提高到100%。4）将年底到期的经营性物业贷款及金融16条相关政策延期到2026年底。
9月26日，政治局会议强调：要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。
9月29日，金融管理部门此前宣布的一揽子房地产金融举措落地，其中包括批量调整存量房贷利率、优化个人住房贷款最低首付款比例、完善商业性个人住房贷款利率定价机制、延长部分房地产金融政策期限、优化保障性住房再贷款有关要求等举措。
从经济方面，在当前经济形势下，政策调整向市场传递了积极的信号，让人们对未来经济发展充满信心。之前，房地产市场主要以刚需为主导。那时，大量的人口涌入城市，对住房有着迫切的需求，首要目标是拥有一个遮风挡雨的居住之所。
随着经济的发展和社会的进步，如今房地产市场逐渐转向以改善为主。人们不再仅仅满足于有房住，而是更加注重居住品质的提升。改善型需求的购房者更加关注房屋的户型设计、空间布局、小区环境、周边配套等方面。他们追求更宽敞舒适的居住空间、更优美的居住环境以及更便捷的生活设施。这种转变也促使房地产开发商更加注重产品的品质和细节，打造出更符合消费者需求的优质房源。
从刚需到改善，房地产市场的发展反映了人们生活水平的提高和对美好生活的向往，也推动着房地产行业不断创新和升级，以适应市场的新变化和新需求。
什么是“好房子”？
2023年12月，全国住房和城乡建设工作会议提出要牢牢抓住让人民群众安居这个基点，以好房子为基础，明确提出“下力气建设好房子，在住房领域创造一个新赛道”，强调“要完善工程建设标准，围绕建造好房子，发布住宅项目规范，从建筑层高、电梯、隔音、绿色、智能、无障碍等方面入手，提高住宅建设标准。”
倪虹部长表示，随着经济社会的发展、科技的进步和人民需求的变化，“好房子”也是个与时俱进的过程。不同时代有不同的“好房子”，甚至不同的面积、不同的价位，也都有不同的“好房子”，每个人的心中都会有自己的“好房子”。归纳起来，有这么四个特征：
一是绿色，绿色就是让人们住得健康。
二是低碳，低碳就是要为居民省钱，也为社会节能。
三是智能，就是让居民用得更方便。
四是安全，要让居民住得安心和放心。
NO.2丨贰
踏上‘好房子’征程
5月初，“好房子”科技产业展厅首次亮相，展示了当前标准研究体系，智能建造、装配式装修、全屋智能、绿色低碳、绿色建材、科技成果库、未来科技等“4+1+N”技术体系，三大工程稳投资、激发内生动力促消费、科技提升国际贸易等产业体系，以及不同地区政策探索和实践等内容。
安徽也是紧跟步伐，贯彻落实住房城乡建设部等部门关于推动智能建造与建筑工业化协同发展相关要求，推动建筑业工业化、数字化、绿色化发展，打造部省共建“中国建造（安徽）工业互联网平台”，助力“好房子”建设。按照“大平台小切口”的思路，通过试点逐步推广应用。当前要从解决智能工厂和智慧工地问题入手，使安徽创造、安徽智造、安徽建造“三造”融合发展。要以“平台+生态”的方式，打通供应链，整合产业链，聚焦科技链和金融链，赋能上下游企业，为企业降本提质增效。通过“像造汽车一样造房子”，将建造方式与生活方式有效贯通，支持消费者参与住宅建设过程，满足人民群众对建设“好房子”的迫切愿望。
2024年，安徽省住房城乡建设厅会同省财政厅在合肥、芜湖、亳州三市开展首批建筑产业互联网试点城市建设，促进行业数字转型。在合肥市开展智能建造与建筑工业化协同试点工作，探索BIM（建筑信息模型）协同、建材物资集采、供应链金融等新型产业组织模式。
NO.3丨叁
结语
“好房子” 建设已成为当下房地产市场发展的重要方向。从全国房地产市场的走势变化，到经济层面的政策调整与产业转型，再到 “好房子” 的具体特征界定，我们清晰地看到了这一发展趋势。在未来，我们期待看到更多符合绿色、低碳、智能、安全特征的 “好房子” 涌现，满足人们对美好生活的向往。
在新形势下，房地产企业更应顺势而为，以回归居住本质为导向，以居住者的生活方式、行为模式、心理感受、幸福体验等作为切入点，用心建设真正的“好房子”，在行业发展的新阶段，提升企业的市场竞争力和可持续发展能力。