北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
请问，我今年想在北京朝阳区买房，看了一段时间了，向您咨询个问题，嘉铭桐城F区是公寓房吗？中介说产权70年和商品房没啥区别，想请教下是不是这样？学区适用吗？70年后和商品房一样自动续约吗？
A：
1、不算公寓，或者说当年的定位偏向公寓，但现实中偏向于普宅，也就算普宅。只不过都是塔楼，户型偏大，所以价格走势不算太强，但到不了公寓的程度。
2、产权70年指的是土地年限，只要是70年的必定是“二类住宅用地”，土地性质决定了房产性质，和所有的普宅都是同等待遇。学区和学位都一样适用。70年后和普宅一样自动续约。
3、多说两句，公寓是个俗称，在早期的含义是“高级住宅”。特点是港式塔楼为主，豪华外立面，大户型，带大堂和会所以及社区配套服务，包括24小时电梯、物业维修和保安保洁等等。早期公寓还分成内销和外销，没有中国国籍的只能买外销公寓。
1998年之前这种公寓非常受追捧，2008年奥运之前比较受追捧，所以开发了非常多的小区，以朝阳区为主。奥运之后这种产品出现两级分化，社区规模大绿化多且户型偏向普宅的就算普宅了，以板楼为主，也包括大型塔楼社区，价格走势和普宅大盘基本一致。
无法改造的那就是老公寓了，价格走势偏弱。主要都是单体楼、综合体、绿化少的塔楼和小户型Loft为主的楼栋，以及办公比较多的。
嘉铭F区的算还行吧，算是最后一批公寓的擦边球，但毕竟规模大，所以偏向普宅，价格走势不算多落后。这从名字也能看出来，算公寓的大多是带“公寓、国际、花园、大厦”等等，而名字为“**城”的一般规模百万以上，基本都算大型普宅社区。
4、另外商品房是个宽泛的法律概念，只要是交易时不受限制的房产都算商品房，包括住宅、公寓、写字楼、商铺、地下室和车位。现实中商品房指开盘即可购买的，出手时也不用缴纳土地出让金或综合地价款以及利润分成的房子。区分于需要审核购买资格的房子，比如保障房福利房回迁房等产品。
仅供参考。
二
Q:
我想给孩子买陶然亭小学的学区房，孩子2019年11月20号的生日，目前户口在爷爷的房子户口也在那里，我是户主，丰台七小对口，中学是首师大丽泽中学。孩子应该是2027年入学，您看还有必要选择城里的学区房嘛？
我有点小纠结，听说直升大概是80%，我因为现在这几年居住在马驹桥金地6小区，不想就地上学。也在想是否考虑鹿海园这样应该能上亦庄实验或者是二中人大分校，资金这块目前预算不多，可能会全款代购。至于是城里上学还是开发区河西没太想好，置业的话您可否给一些建议。
A：
1、是否有必要买学区房只能家长定，外人不好建议。或者说看孩子的天分吧，如果是天牛娃就没什么必要，丰台的十二中相当强。这几年是因为生源的问题导致成绩有所下降，但大概率是会加强点招的，那对天牛娃就是利好了。
其他天分的孩子就看自己判断了，我只能说像东西城的普高率和一本率都相对高，孩子上公办高中和大学的概率大。
2、丽泽挺好的，成绩跟好像十中差不多吧？在丰台能排到前四五名，放到北京算中等。这也就是不好掐尖儿到好生源，否则成绩会更强。
3、既然有了能上丽泽的房子，那再去亦庄的意义不太大。因为到目前为止，亦庄的成绩虽然进步很快，但和丰台还是有差距的。或者这么说吧，亦庄成绩在能掐尖儿的情况下比丰二和十八中强，但整体还是不好和十二中相比，何况丰台还有个第五实验的预期呢。所以既然有了在丰台还不错的，那怎么也得去有明显提升的学区吧？
4、简单就这情况，具体的我没建议，这种大事儿只能家长定。另外怎么叫“全款代购”啊？我没看明白。
仅供参考。
三
Q:
请问，我们孩子在望京街道办事处附近工作，目前我们在看汇景苑三区的房子，主要是考虑通勤时间可以接受，大概三十分钟左右。价格三百多可以买两居，四百多买三居，（价格也可以接受）估计最少得住六七年吧，后续或者卖掉或者我们老俩居住。
我们是买房小白，请教您现在可否下手了？您建议两居还是三居？或者有其他更好的推荐？另外我看好多人说东坝板块也分坝河南北，请从专业角度给我们分析一下呗。
A：
1、是否可以下手？具体价格我可不知道，这只能问当地中介。让他们给算算租售比吧，如果接近于银行利率那就没什么下跌空间了，房价再波动也不会说租金比存银行的利息高。
2、两居三居，先看资金情况吧，如果能承受或能确保月供，那最好是一步到位买三居了，房子是用来住的。主要是汇景苑属于政策性住房，自住为主，而且三居应该也都是不超过90平的，买了之后不会有政策增加税费的风险，买三居吧。
3、东坝可以说分南北，但这主要是商品房和保障房的区别。
早期的东坝定位是“十大边缘居住板块”之一，是以承接市区溢出人群为主的，所以才规划了大量的保障房。但当年先是李嘉诚忽悠要投资百亿，把东坝的定位给提高了，然后汇景苑东边的奥林匹克花园就开发了，创造了销售奇迹，到目前保值也挺好。
之后常青藤的开发就巩固了东坝的基础，不仅售价偏高，而且在缺乏配套，连地铁都没有的情况下价格走势还没落后，东坝的商品房规模也就定型了。再之后的龙湖天璞就更算奇迹了，这么贵的豪宅大户型，还配套有保障房，但旺销和价格不走弱，只能说板块挺强呗。
同时期朝阳新城等保障房也大量开发，从性质上不算多强，但规模大就是优势，所以也挺好。现在是地铁快通了，规划又有利好，之后至少不弱。
5、简单就这情况，看自己的预算吧，如果能买北边的商品房更好，但保障房和政策房的居住性价比更高，各有优劣，看自己的喜好了。
仅供参考。
四
Q:
先和您说一下我目前的情况。住在大兴西红门，有一套三居室按揭自住（2015年购入，板楼，无电梯，2003年经济适用房），孩子18个月，我在丰台云岗上班，妻子在丰科万达，都是国企。
为了妻子上班方便及孩子上学，目前有两个想法：
1、卖掉现在的房子，在丰科万达附近买一套三居次新房（新房更好，但目前未看到新房），带电梯。房价800-900w，首付600-700w，贷款200w。用于改善，方便妻子照顾孩子，后续在丰台上学。我目前看四环南北均有大量住房，请问是否有推荐的楼盘，附近孩子上学是否有建议?（目前考虑的主要方案）
2、西城购买老破小拥有学区资格的学区房。目前还在西红门居住，等孩子上了幼儿园再择机下手，计划总价500w以内。
A：
1、上学的话那当然是第五实验为主了，只不过到现在我也不知道划片和招生模式。肯定是划片了，但到今年也没招本地生，中学对本地生则是摇号，上学也没在校址，还在十二中代管呢。之后会怎样我不知道，只能说人家肯定是往牛校努力的，能上则尽量，有可能不弱于十二中。
2、孩子既然刚一岁多就先甭着急西城的学区房了，提前两年足够，一年都不算晚。到时候肯定是入学人数的低谷期，已经赢在了起跑线上，何必还着急呢？到时候再说吧。
3、另外万达附近也没几个小区，常规建议是在四环外，因为既有规划，也有大量的待开发土地，就等着高压线入地呢。有土地就是有预期，比四环内的期望值高。
如果是有第五实验的想法，常规建议是万达这边的西华府和北京方向等小区，有可能是这么划片的，西边则传说是丰八中海。但我这都是听说的，不敢保证。
仅供参考。
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